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Expropriations

Procédure ordinaire d’expropriation

Initialement, il existait seulement une procédure ordinaire. Elle a été complétée par une procédure d’urgence introduite en 1926, et une procédure d’extrême urgence adoptée en 1962, au moment de la décision de construction de plusieurs autoroutes. Cette dernière procédure s’est généralisée.

La procédure ordinaire débute par une phase administrative: d’abord, il faut une enquête relative aux travaux à effectuer, à la détermination des biens à exproprier (le plan parcellaire) et à l’identité des propriétaires. Le projet des travaux et le plan parcellaire sont déposés à l’administration communale, et chaque propriétaire est averti individuellement. Toute personne intéressée peut faire valoir ses arguments, et introduire des réclamations sur lesquelles l’administration se prononcera.

Ensuite, la phase administrative se prolonge par la promulgation d’un arrêté royal qui décrète l’expropriation.

Si les deux parties (autorité expropriante et propriétaires expropriés) sont d’accord, la procédure administrative peut se terminer par la signature d’une convention de cession amiable. Il s’agit dans ce cas d’une vente ordinaire, mais l’acte ne sera pas dressé par un notaire, mais bien par le comité d’acquisition d’immeubles, dépendant de l’administration de l’enregistrement. Ce comité d’acquisition pourra acquérir, soit au nom de l’État, soit au nom d’un organisme parastatal (par exemple la SNCB pour les travaux TGV), soit au nom d’un autre organisme public (une région, une commune…).

En cas de désaccord entre les intéressés et l’autorité expropriante, cette dernière peut introduire une procédure judiciaire devant le tribunal de première instance. Dans ce cas, c’est le jugement qui entraînera le transfert de propriété. L’exproprié conservera toutefois la jouissance du bien tant que le tribunal n’aura pas prononcé une nouvelle ordonnance de transfert de possession du bien.

Les principes d’expropriation « d’extrême urgence » pour cause « d’utilité publique »

Les procédures d’expropriation se déroulent en deux temps. Avant d’en arriver à une expropriation judiciaire, l’autorité expropriante, en l’occurrence la Région, doit d’abord tenter d’obtenir le bien en négociant directement avec le propriétaire de l’immeuble. Si le propriétaire refuse l’offre, la Région peut alors saisi le Comité d’acquisition et aller devant le juge de paix.

Le Principe de base d’une expropriation est de permettre au propriétaire exproprié de se retrouver dans une situation équivalente à celle qui était la sienne avant l’entrée en vigueur du plan d’expropriation. Cette indemnité d’expropriation correspond à la valeur vénale du bien et à une série d’indemnités accessoires qui dédommagent le propriétaire des différents frais qu’il a à supporter pour l’achat d’une nouvelle maison ainsi que pour les dégâts et nuisances qu’il a eu à subir du fait de la mise en œuvre du plan d’expropriation.

Pour déterminer la valeur vénale d’une maison dans le cadre d’une procédure d’expropriation, les experts immobiliers recourent à la technique des points de comparaison. Il s’agit de comparer la situation de la maison avec le prix demandé pour une maison équivalente dans le même quartier (hors de la zone d’expropriation) ou dans un quartier similaire.

Le propriétaire a également droit à certaines indemnités accessoires dont le montant est relativement important. Il s’agit d’abord des indemnités dites de remploi qui correspondent aux frais de notaire et frais d’enregistrement pour l’achat d’une nouvelle maison. Ces frais varient entre 15 et 25 pour cent du prix du bien. Les autres indemnités auxquelles le propriétaire peut prétendre sont notamment le dédommagement de ses frais de déménagement, de ses frais de justice, et enfin les indemnités compensatoires qui couvrent la diminution de la valeur locative de la maison du fait de la décision d’expropriation et le dédommagement des dégâts et dommages directement imputables à la décision d’exproprier.

Les commerçants et les locataires ont également droit à une série d’indemnités. Les premiers pour couvrir le rachat de leur fonds de commerce pour compenser la perte de clientèle dans le quartier et leur réinstallation dans un autre quartier, les seconds notamment pour couvrir la perte d’un loyer avantageux.

La situation dans le quartier du Midi

• Après un premier plan d’expropriation en 1992, qui s’est avéré être vicié (les propriétaires n’ayant pas été avertis, ce dont la Région mettra 3 ans à se rendre compte), les autorités ont adopté un second plan en 1996.

• Elles en ont « confirmé l’extrême urgence » en 2001.

• Jusque fin 2005, la plupart des propriétaires des 3 îlots encore habités n’avaient reçu aucune offre écrite… depuis l’entrée en vigueur du plan d’expropriation. Depuis 1996, donc, ils ont été placés dans une situation d’attente et de précarité. Ils ne peuvent agir d’initiative vis-à-vis de la Région et doivent attendre qu’elle entame les négociations et, éventuellement, décide d’aller devant le juge de paix. Durant cet intervalle, les ventes, rénovations et locations de ces biens sont évidemment rendus quasi impossibles pour les propriétaires. En outre, dans le périmètre, ils ont eu à subir un très grand nombre de chantiers de démolition et de reconstruction qui ont parfois endommager leur maison et rendu la vie sur place particulièrement pénible (poussière, bruits, etc. )

En été 2005, la SA Bruxelles-Midi s’était enfin engagée à faire une offre écrite de rachat à chaque propriétaire avant le 31 décembre 2005. Elle demanda aux propriétaires concernés de répondre avant le 28 février 2006. Ceux-ci ont tous refusé la proposition. Les offres s’avéraient en effet particulièrement peu élevées. Non seulement la Région sous-estime nettement la valeur vénale des maisons mais elle n’accorde également aucune indemnité accessoire. Ainsi certains propriétaires ont fait procéder à une expertise de leur maison. Elle conclut au double voire au triple du prix pour la valeur vénale de ces maisons. A ce prix, il faut encore ajouter les indemnités accessoires : indemnités de remploi et de déménagement notamment (environ 20 pour cent du prix du bien) et toutes les indemnités compensatoires. Et dans le cas du quartier Midi, ces dernières sont relativement importantes : elles couvrent la diminution de la valeur locative de l’immeuble pour les dix années que durent le plan d’expropriation (du fait de la décision d’expropriation, l’entretien, la rénovation et la location sont rendus plus bien difficiles voire impossibles) et dédommagent les propriétaires mais aussi les commerçants et les locataires pour les dégâts dus aux chantiers, aux démolitions et aux chancres avoisinants ainsi que pour les nuisances et les stress résultant de la mise en œuvre chaotique de cette expropriation.

• En août 2006, Commune de Saint-Gilles et Région reprenaient un plan d’expropriation visant… une maison (dans l’îlot A2), pour laquelle le Conseil d’Etat avait cassé la validité de l’expropriation. Cette maison fut expropriée en mars 2007.

• En novembre 2006, au terme de 10 ans, les autorités ont laissé expirer l’ensemble du plan d’expropriation de 1996… sans avoir réglé le sort d’une trentaine de maisons et de leurs habitants.

• En juillet 2007, un nouveau plan était entériné pour… 4 maisons (îlot C).

• Fin 2007, c’est un cinquième plan qui est à l’étude pour 22 maisons (17 dans l’îlot A2, 5 dans l’îlot D)… et ce, alors que la Région n’a même pas fini d’exproprier les 4 maisons du précédent plan!

On le voit, l’utilisation de la loi d’exception de 1962 aux fins de mener des projets immobiliers est inacceptable. Non seulement cette loi doit être revue, mais son utilisation limitée à des cas précis. Pour ce faire, « l’utilité publique » et « l’extrême urgence » devraient être définies et débattues publiquement. Actuellement, la mise en oeuvre d’un plan d’expropriation ne présente aucune garantie démocratique et aucun contre-pouvoir réel n’a été institué. Ce n’est, à l’évidence, pas la procédure dite de « concertation » qui saurait en tenir lieu. Seule possibilité institutionnelle de se faire entendre, les associations qui utilisent cette opportunité n’en sont pas dupes. Et réclament la mise en place de contre-pouvoirs effectifs.


Extrême urgence?

Chronique d’une expropriation au quartier Midi.

Imaginez-vous que c’est l’été, il ne reste plus que quelques jours avant les vacances. Dans quelques semaines, vous allez partir en vacances. Mais vous recevez la visite d’un huissier de justice. Il vous amène une convocation à être présent dans dix jours… chez vous… pour défendre vos intérêts devant le juge de paix qui va statuer sur la demande d’expropriation lancée à votre encontre par le Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale!

Oh, bien sûr, vous saviez depuis longtemps qu’un plan d’expropriation existe sur plusieurs îlots de votre quartier, dont celui où vous habitez. Vous le saviez même depuis tellement longtemps que vous auriez presque fini par l’oublier, si l’état continuellement dégradé de votre quartier et l’interdiction qui vous est faite de rénover votre maison n’étaient pas là pour vous le rappeler.

En 1989, les pouvoirs communaux et régionaux parlaient déjà de « restructurer » votre quartier. En 1991, ils commandaient un « schéma-directeur » pour préciser leur idée, couchée sur papier et coulée dans le bronze un an plus tard, avec l’adoption d’un PPAS (plan particulier d’aménagment du sol) le vouant, tôt ou tard, à une profonde mutation. Les bureaux et les gros commerces allaient faire leur arrivée dans ce quartier qu’il fallait « internationaliser ». Mais, ce PPAS prévoyant également du logement et des commerces de détail — et les initiateurs politiques du projet ayant déclaré à vos voisins et à vous-mêmes que vous seriez relogés dans les parties « rénovées » du projet, que vous seriez accompagnés, aidés — vous pensiez avoir tout de même votre place dans cette « revitalisation » future qui allait se faire « progressivement ».

En juillet 1996, un plan d’expropriation décrété par la Commune de Saint-Gilles et le gouvernement bruxellois condamnait votre maison, parmi des dizaines d’autres, à une probable démolition. « L’extrême urgence » et « l’intérêt public », sur lesquels reposent la loi d’expropriation datant de 1962, étaient invoqués dans ce plan valable pendant dix ans.

Dix ans plus tard, presque jour pour jour, vous voilà devant le juge. Pour la Région de Bruxelles-Capitale, l’extrême urgence est toujours de mise. D’autant que le plan d’expropriation vient à expiration dans quelques jours ou quelques semaines à peine!
Cette « extrême urgence » a d’ailleurs été réaffirmée en 2000, dans la déclaration de politique du Collège des Bourgmestre et Echevins de Saint-Gilles, qui précisait que « l’aboutissement » de ce projet constituait « un des grands défis de la législature » qui s’achève… en 2006.
Elle a aussi été « confirmée » en 2001, dans un arrêté du gouvernement bruxellois décrétant qu’il y a lieu « de procéder à la poursuite des expropriations dans les plus brefs délais afin d’éviter toute spéculation ».
Mais vous ne lisez pas le « Moniteur belge » tous les jours et de votre point de vue, celui de la « revitalisation urbaine » observée sur le terrain, il semblait plutôt s’agir d’une extrême lenteur, d’une extrême incompétence voire d’une extrême malhonnêteté, et en tout cas d’une extrême dégradation du quartier.

Tout au long de ces longues années, les deux seules offres « à l’amiable » qui vous avaient été faites par la société régionale chargée de racheter votre maison, dataient d’il y a à peine quelques mois. Le refus — logique et prévisible, au regard de la somme proposée — que vous leur aviez opposées, n’avaient donné lieu à aucune négociation.

Alors, vous continuiiez à habiter normalement la maison dont vous êtes propriétaire depuis près de 20 ans, où vous habitez avec tous vos enfants et où vous tenez votre commerce, dans ce quartier où vous résidez et travaillez depuis plus longtemps encore.

Le juge est maintenant passé. Tout a été très vite. Dans moins de deux semaines, vous ne serez plus le propriétaire de votre maison. C’est un juge qui va décider de la valeur de votre maison, de votre commerce, des indemnités auxquelles vous aurez droit pour vous réinstaller ailleurs. Mais vous ne connaîtrez ce montant que dans 3 mois. Entretemps, vous pourrez tout juste mendier à vos nouveaux propriétaires le droit de pouvoir rester quelques mois chez « vous », le temps de vous retourner. Votre seul recours juridique, celui de la « révision » en Tribunal de première instance, durerait plusieurs années et ne suspendrait de toute façon pas votre expropriation.

Vous avez beau vous pincer : nous ne sommes pas au Moyen-âge, ni dans une république bananière. Telle est bien la conception de « l’extrême urgence » aujourd’hui en Belgique, et de « l’intérêt collectif » en Région bruxelloise.


Nord-Midi

Répétitions de l’histoire:
du « projet Manhattan » (Nord) au « petit Manhattan » (Midi)…

Les huit tours du W.T.C. seront implantées au centre du quartier Nord à la demande expresse des urbanistes qui y voient une opportunité inespérée de lancer le plan de rénovation qu’ils viennent d’achever. (…)

Le programme de logements sociaux mis en place pour reloger les victimes des expropriations accumule tellement de retard qu’il ne permettra pas d’éviter l’exode forcé d’une population très vulnérable. Composée principalement de personnes âgées et d’immigrés, elle se révèle particulièrement attachée au quartier qui lui sert de cadre de référence.

Maladroits et inefficaces lorsqu’il s’agit de rencontrer les revendications des habitants, les pouvoirs publics ne ménageront pas leurs efforts pour assurer le succès de la promotion immobilière. Après avoir assumé le financement du rachat des immeubles et des viabilités, avoir loué le terrain destiné au W.T.C. à des conditions défiant toute concurrence, ils s’empresseront de louer des surfaces de bureaux excédentaires au moment où les premiers signes d’essoufflement se font sentir. Fin 1977, l’ensemble des services de l’Etat installés dans les deux tours achevées du W.T.C. totalisent à eux seuls 128 millions de loyers annuels.

Confronté à des difficultés de trésorerie, le promoteur est contraint de faire appel à des capitaux étrangers pour poursuivre la construction de la deuxième tour et assurer le financement de la troisième. Le ralentissement de l’activité économique a cependant tôt fait de réduire à néant les espoirs de relance que ces alliances avaient suscités. La liste des projets immobiliers abandonnés, signe tangible de la désaffection des promoteurs pour le quartier, ne fait que s’allonger.

Au prix de nouvelles expulsions, les autorités communales tentent en vain de remédier à l’effet repoussoir provoqué par les immeubles vétustes ou abandonnés en rasant la quasi-totalité du site et en aménageant la voirie avec le concours de l’Etat. (…)

Les architectes et les pouvoirs publics portent aussi leur part de responsabilité dans ce gâchis. Les premiers pour avoir conçu un programme disproportionné et manifestement inadapté à la taille d’une petite capitale. Sans tenir compte le moins du monde de la morphologie du tissu urbain existant et de ses habitants, ils ont préféré faire table rase du passé pour construire une ville nouvelle à partir d’une vision théorique et totalitaire. (…)

Séduits par le prestige et les perspectives financières que lui faisait miroiter la rénovation du quartier, les pouvoirs publics n’ont pas ménagé leur soutien aux promoteurs privés. (…)

La comparaison avec les moyens artisanaux mis en oeuvre pour assurer le reclassement de la population du quartier fait pâle figure et suscite l’indignation. Au-delà des exagérations de circonstances, des stigmatisations abusives, il faut reconnaître que l’incurie, voire l’indifférence des édiles locaux à l’égard des situations particulières est patente.

— Extrait de « Bruxelles, chronique d’une capitale en chantier » (Tome II. « De l’Expo 58 au siège de la C.E.E. »), Thierry Demey, 1992

Dixit

Le quartier Nord s’est transformé plus vite que le quartier du Midi : certains bâtiments ont été achevés plus rapidement parce que le privé était maître du jeu.

— Charles Picqué en scéance plénière du Parlement bruxellois, le 3 juin 2005.


Spéculation

Qu’est-ce que la spéculation?

« La spéculation dans la rue c’est lorsque, en l’absence d’une directive, d’une planification quelconque ou d’intention du pouvoir public, un propriétaire s’empare de biens et met le pouvoir public devant une situation de fait accompli. C’est cela la spéculation! »
Ainsi parlait le Bourgmestre Charles Picqué en 1993. Interpellé au Conseil communal de Saint-Gilles sur l’expropriation de l’îlot situé entre l’avenue de la Porte de Hal, la rue de Russie et la rue de Mérode, Mr Picqué justifiait ainsi le changement d’affectation (passé de « logement » à « fonction administrative ») entériné par son Collège pour permettre à un promoteur privé (la société Louis De Waele) de construire le « Midi Atrium« , un immeuble de 56.180 m2 de bureaux et de parkings.

Dans cette logique, la spéculation est uniquement le fait de promoteurs privés agissant hors d’un cadre public. Et lorsque, comme cela s’est déroulé dans ce cas précis, les pouvoirs publics permettent ou soutiennent ces opérations immobilières, il ne s’agit plus de spéculation! Ce tour de passe-passe avait donné lieu à un article du quotidien « Le Soir » intitulé « Charles Picqué redéfinit le verbe spéculer ».

Cas de figure: le « Midi Atrium » au quartier Midi

La motivation avancée par Mr Picqué pour permettre le changement d’affectation, couplé de l’expropriation et de la démolition des maisons de « l’îlot De Waele », était d’obtenir les revenus liés à l’impôt foncier et aux taxes « bureau » pour combler les caisses communales. En outre, selon Mr Picqué, « il était intéressant, opportun d’imaginer [le long de la petite ceinture] la localisation d’une zone de bureaux pour éviter le cannibalisme des bureaux dans les zones de protection du logement ».

Mais, après avoir été mis en vente pendant plusieurs années sur les marchés internationaux par les sociétés Jones Lang Wootton LaSalle et Catella Codemer, c’est… la SNCB qui a acheté cet îlot à bon prix. L’opération s’est avérée nulle pour la Commune, dont les habitants ont perdu des années de logement avec la réalisation de ce projet qui, in fine, ne rapporte aucune taxe communale! En effet, une société publique comme la SNCB fait l’objet de la « mainmorte » fiscale.

De plus, en s’installant au « Midi Atrium », la SNCB a vidé d’autres de ses immeubles situés à quelques mètres de là, c’est-à-dire en créant de nouveaux chancres dans le quartier… sur lesquels elle spécule à son tour aujourd’hui!

Et selon le dictionnaire?

Il faut revenir à l’usage des dictionnaires pour trouver des définitions plus appropriées, et forcément plus larges, du mot « spéculation » :

Théorie, recherche abstraite, par opposition à pratique.

« Cela est permis dans la spéculation, mais je n’en approuve pas la pratique ». (PASC., Prov. XIII.)

« Quoique j’aie trouvé ce calcul bien juste, néanmoins, comme dans une affaire de cette importance il est à propos de se bien assurer et de voir si ce qu’on croit vrai dans la spéculation l’est aussi dans la pratique… » (VAUBAN., Dîme, p. 50.)

« La différence des esprits des hommes… qui fait goûter aux uns les choses de spéculation, et aux autres celles de pratique ». (LA BRUY., Disc. sur Théophr.)

« Le dégoût de tout ce qui n’est que spéculation est la suite presque nécessaire de l’habitude de s’occuper des affaires publiques ». (CONDORCET, Maurepas.)

Calculs, projets, entreprises de finances, de banque, de commerce, d’industrie, etc. Une spéculation lucrative.

« Spéculation, c’est acheter soi-même ou faire acheter par quelques correspondants, soit pour son propre compte, soit en participation, certaines marchandises, dans le temps qu’elles sont au-dessous de leur prix ordinaire, pour les revendre ensuite, soit dans le même endroit où l’achat est fait, soit en les faisant passer en d’autres endroits ». (P. GIRAUDEAU, la Banque rendue facile.)

« La finance dont les spéculations, aussi simples que faciles, semblent ne rien donner au hasard, et ruinent le commerce dans son principe parce qu’elles ruinent l’agriculture ». (CONDIL., Comm. Gouv. I, 18.)


Visite guidée

Etat des lieux (non exhaustif), mai 2005…


A louer! Magnifique immeuble de bureaux face à la gare du Midi. Deux ans après sa construction, 40% seulement sont loués…


Vue de l’avenue Fonsny (maisons de l’îlot C, bureaux de l’îlot B)


Ilot C, rue de Mérode


Ilot C, rue d’Angleterre


Ilot C, rue de Hollande


La nouvelle « place Marcel Broodthaers » vue de l’îlot B…


…et de l’îlot C, rue de Hollande


Ilot A, rue de Norvège


Vues de l’avenue Fonsny, face à la gare


La rue de Mérode en travaux (pendant plus d’un an!)


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