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Le Journal des Grands Travaux Inutiles : les quartiers Nord et Midi à Bruxelles

– RTBF, 4 juin 2012

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Deux reportages et à peu près la même histoire. Les pouvoirs publics veulent attirer de grosses sociétés dans un quartier populaire. Or, dans ces quartiers, il y a des gens qui vivent et qui n’ont pas envie de partir.

Cinquante-quatre tours devaient être construites dans le quartier Nord par Charly De Pauw, un des plus riches promoteurs des années 60 et 70. Mais le rêve vire au cauchemar quand les grosses sociétés tardent à s’installer dans le futur Manhattan des Affaires Bruxelloises. Alors le quartier nord reste désespérément vide. Les pouvoirs publics accourent à la rescousse du malheureux promoteur. En 1977, l’ Etat s’installe dans les deux tours du WTC. Les loyers payés – 1 million de francs belges par jour – sont bien supérieurs au prix du marché. On pensait attirer de grandes multinationales et créer des milliers d’emplois, mais ce fut un véritable flop.

Aujourd’hui, l’essentiel est occupé par les régions flamande et bruxelloise et l’état fédéral. L’espace nord a englouti des sommes gigantesques pompées dans les poches du contribuable.

Quinze mille personnes ont été expulsées pour faire place à un ghetto administratif, animé la journée, transformé la nuit en endroit des plus sinistres. Bourrées d’amiante, mal isolées, les tours les plus anciennes ont être rénovées. Elles ont été construites pour durer 30 ans maximum. La tour la plus récente reste inoccupée. Rien ne presse, il y a déjà près de 2 millions de mètres carrés de bureaux vides à Bruxelles.

L’histoire se répète autour de l’avenue Fonsny dans le quartier du midi: au début de l’année 1990, il faut raser quatre quartiers pour créer de grands immeubles de bureaux et des hôtels pour accueillir les hommes d’affaires débarquant du Thalys. Un plan d’expropriation est annoncé au nom de l’intérêt public et en extrême urgence. Pourtant, certains ont attendu 19 ans avant d’être délogés ! Dix-neuf ans à vivre dans le stress d’une expropriation, dans le bruit et la poussière pour finalement vendre, parfois pour une bouchée de pain.

Actuellement, quelques multinationales sont enfin bien là, mais une grande partie des immeubles sont occupés par le service public. Les autres gigantesques bâtiments sont vides. Quant aux maisons dont les propriétaires ont été expulsés, elles seront rénovées.


Historique…

Le « plan secret » de Charles Picqué pour le Midi


« L’extrême urgence » invoquée par les pouvoirs publics pour exproprier les habitants du quartier Midi, et revendre leurs maisons à des promoteurs immobiliers privés au nom de « l’utilité publique », s’est transformée en éternité. L’incompétence et la conjoncture économique expliquent-elles tout? On peut aussi voir dans cette longue succession de « retards » une politique en partie intentionnelle et déjà inclue dans le « plan secret » dont parlait Charles Picqué en 1992.

Les interminables manoeuvres combinées de la Région bruxelloise, la Commune de Saint-Gilles et la SA Bruxelles-Midi visaient-elles à spéculer à la baisse sur le dos des habitants et des propriétaires particuliers? Une analyse rétrospective, basée sur la chronologie des faits et le rappel d’un élément généralement passé sous silence (l’existence d’un « faux » plan d’expropriation dès 1992) accréditent cette thèse peu glorieuse pour les pouvoirs publics. Moralement, les procédés utilisés depuis 1992 par des autorités publiques aux dépens de leurs administrés sont inacceptables. Juridiquement, ils semblent constituer une série d’abus de droit. Ce dossier tente de permettre une meilleure compréhension, notamment politique et juridique, des mécanismes de spéculation qui sont à l’oeuvre dans le quartier du Midi. Rétroactes.

Un dossier en 3 parties (cliquer sur le titre des articles):
1987 – 1991: genèse d’une spéculation publique
1992 – 2007: 15 ans de plans d’expropriation!
Incompétence ou/et préméditation?

Remarque: les hyperliens dans le corps du texte mènent vers d’autres articles de ce site ou d’autres sites, des notes, références, documents officiels en pdf, etc.


Incompétence ou/et préméditation?

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• Les explications de la « lenteur de l’opération »

Comment comprendre l’ampleur de l’échec de l’opération « Bruxelles-Midi »? Au fil des ces 15 années, Charles Picqué, la Région et la Commune ont donné différentes explications à ce qu’ils ont eux-mêmes appelé « la lenteur de l’opération »:

Le Plan régional de développement (PRD)

Au milieu des années ’90, la justification avancée consistait simplement à dire qu’il fallait attendre « sagement » l’adoption du premier PRD avant d’engager des opérations immobilières au Midi. Mais pendant ce temps-là, sur les îlots voisins, les opérations de la SNCB et celles de l’immobilière Louis De Waele avançaient bien (une fois achevées, l’une comme l’autre furent cependant prisent en location par des administrations publiques, ce qui a anéanti l’objectif communal qui consistait à toucher des taxes sur les bureaux). Et surtout, s’il s’agissait d’attendre, pourquoi avoir pris dès 1992 un PPAS, doublé d’un (projet de) plan d’expropriation « en extrême urgence », et constitué Bruxelles-Midi cette même année?

L’accompagnement social

Dès son retour aux affaires régionales en 2004, Charles Picqué a été interpellé à plusieurs reprises, notamment au Parlement bruxellois et dans les médias, sur l’échec manifeste de ce dossier. Parmi les raisons de « la lenteur », il a cité « l’accompagnement social », c’est-à-dire l’aide au relogement des habitants concernés par l’expropriation: « Peu d’opérations à Bruxelles présentant un certain risque ont été autant accompagnées socialement que celle-ci. Je vous dirai d’ailleurs que cela a contribué au retard. Car nous ne voulions pas non plus tout raser sans égards pour ces personnes. C’est aussi la précaution sociale qui a été, avec le manque d’argent, un des facteurs de ralentissement. »
Comme on peut le lire par ailleurs, cet accompagnement est limité à une aide de recherche de logement (principalement par le biais des annonces disponibles sur le marché privé) et à l’octroi de certaines primes financières relativement basses (principalement des aides au déménagement). Sous-traité à Bruxelles-Midi qui le sous-traite à une association, il ne concerne que les locataires domiciliés dans les îlots avant 1996 (la date fut modifiée en 2005) et ceux-ci ne peuvent le revendiquer que lorsque leur îlot sera concerné concrètement par un projet de reconstruction! Des dates, des échéances qui n’ont jamais existé (en 10 ans, seul l’îlot B fit l’objet d’une reconstruction), ce qui a finalement mené à la suppression de cette condition.
Il ne s’agit aucunement d’un relogement systématique des locataires. Les propriétaires et commerçants n’ont d’ailleurs pas droit à cet « accompagnement », même s’ils sont habitants, en familles nombreuses, ménages à faibles revenus, ou ayant des difficultés à s’exprimer en français…
Bref, si l’accompagnement social a mis du temps, ce n’est en tout cas pas de la faute des habitants, ni même d’une éventuelle lourdeur du dispositif (plutôt minimal) qui a été mis-en-place…

Les « petits spéculateurs »

A partir de 2005, Charles Picqué n’a pas hésité à évoquer le fait que de « petits spéculateurs » seraient à l’oeuvre dans le quartier et auraient contribué à « bloquer l’opération ». Pour seule explication, il avança que certains propriétaires particuliers demandaient pour leur maison des sommes trop élevées. Il se trouve qu’entre 1996 et 2005, le prix des maisons a doublé voire triplé à Bruxelles et que le principe de l’expropriation judiciaire est la « juste indemnité », qui permet théoriquement à l’exproprié de retrouver un bien similaire et d’être indemnisé non seulement pour la valeur de sa maison au prix actuel du marché, mais également pour ses frais de déménagement, de notaire, de perte financière dans le cas d’un commerçant, etc. Or, dans ses offres de fin 2005, la SA Bruxelles-Midi a ignoré ces indemnisations en limitant ses offres à la valeur vénale des immeubles qu’elle voulait racheter. De plus, cette valeur était largement sous-estimée, du point de vue des propriétaires, des experts immobiliers privés ayant réalisé des rapports contradictoires… comme de Charles Picqué, qui reconnut en 2006 au Parlement que Bruxelles-Midi avait « sous-évalué » ses offres.
Alors qui sont donc ces « petits spéculateurs »? Le terme est curieux. Il sous-entend que des particuliers ont acheté des biens dans le quartier en connaissance de cause et attendraient l’expropriation pour réaliser une plus-value. Mais quasiment tous les propriétaires encore expropriables en 2005-2006 sont présents dans le quartier depuis avant 1992 et parfois même depuis 20, 30 ou 40 ans. S’ils ont jamais existé, ces « petits spéculateurs » n’ont d’ailleurs pas souvent eu l’occasion de faire valoir leurs prétentions financières! Soit Bruxelles-Midi leur avait adressé une première offre, mais on l’a vu, sous-évaluée et sans chercher ensuite à négocier. Soit ils attendaient d’être expropriés par le juge de paix… menace que la Région ne mit quasiment jamais à exécution.
L’explication ne tient pas la rampe et le terme de « spéculateurs » semble plus relever de l’amalgame et de l’injure que d’un fait probant. Notons par ailleurs que ceux qu’on peut identifier comme les vrais spéculateurs privés de cette histoire, les « vautours » contre qui l’opération « Bruxelles-Midi » était censée se mettre en place, n’ont pour leur part jamais été dénoncés par Mr Picqué.

Le « sous-financement »

C’est la justification que Mr Picqué a le plus souvent répétée sans doute depuis 2004, c’est que « le sous-financement de l’opérateur public » (Bruxelles-Midi) aurait été à l’origine de « la lenteur ». Il accompagna cette explication d’un sous-entendu: ce sont les libéraux (le MR), lorsqu’ils dirigeaient la Région entre 1999 et 2004, qui ont fait traîner les choses. Il semble que cette accusation s’explique par le refus de la Région de signer, à cette époque, la convention permettant à la Commune de Saint-Gilles de reverser certaines de ses charges d’urbanisme à Bruxelles-Midi.
Mais cette version des faits n’explique rien à la « lenteur » d’avant 1999 (ni d’ailleurs à la manière dont évoluent les projets et « l’accompagnement social » de 2004 à aujourd’hui). Et surtout, elle oublie un « détail »: c’est Charles Picqué lui-même qui présidait la Région (avec, pendant quelques années, Jacques Van Grimbergen dans son Cabinet) de 1989 à 1999 et c’est lui qui a choisi de capitaliser Bruxelles-Midi à raison d’à peine 75.000.000 fb… Soit la valeur d’une petite dizaine de maisons selon les tarifs pratiqués au début des années ’90. Personne ne pouvait pourtant ignorer que ce montant serait très insuffisant, une expertise des biens concernés (165 parcelles!) ayant d’ailleurs été effectuée par Bruxelles-Midi en 1992.
Au lieu de garantir le financement des expropriations, la Région a dès le départ spéculé sur le fait qu’après épuisement du capital initial, les acquisitions nouvelles seraient financées par les ventes des acquisitions précédentes. Le Ministre-Président reconnut, en juin 2005 au Parlement bruxellois, qu’à l’origine de l’opération, « On s’imaginait que tout allait se vendre comme des petits pains ».

• 1992: un « faux » plan d’expropriation?

Dans toutes ces justifications, rien n’explique l’incroyable « négligence » de Saint-Gilles qui oublia de prévenir les propriétaires de ces 165 parcelles, rendant ainsi caduc son propre projet de plan d’expropriation. Ni les trois années que la Région mit pour se rendre compte de cette bourde un peu grossière.

En 1992, ni la Commune, ni la Région, ni Bruxelles-Midi n’avaient la capacité de mener à bien le PPAS et le premier plan d’expropriation « d’intérêt public et d’extrême urgence ». Légalement, ni le PPAS ni le plan d’expropriation n’étaient approuvés par la Région. Financièrement, Bruxelles-Midi n’avait pas les moyens de ses ambitions. Ces plans furent élaborés et votés alors que leurs concepteurs ne pouvaient pas ignorer qu’il était irréaliste de les mettre en oeuvre. Incompétence? « Mauvais timing » avec le PRD en gestation?

En tout cas, dans les faits, tout ceci (l’adoption au niveau communal d’un PPAS doublé d’un plan d’expropriation « vicié » et d’une demande d’utiliser la loi de 1962, ainsi que les 3 années qui ont suivi, où ces projets sont restés en instance d’approbation à la Région) a eu des incidences indéniables:

— Le coup d’envoi était donné. Il fallait faire passer le message auprès des habitants que leurs jours dans le quartier étaient comptés. L’annonce d’un plan d’expropriation s’accompagna d’une interdiction faite aux propriétaires de rénover leur bien (châssis, toitures, façades…), ce qui contribua au processus de détérioration du quartier.

— La spéculation privée s’est arrêtée et, en octroyant un monopole à Bruxelles-Midi, la Région s’est imposée en interlocuteur obligé des promoteurs. Mais les spéculateurs du départ ont été récompensés. Il est intéressant de relever que ce sont en partie les mêmes sociétés qui rachèteront ensuite d’autres terrains expropriés par la Région dans les 4 îlots, pour y construire des bureaux. Les maisons qu’elles avaient achetées au début des années ’90 n’ont pas été expropriées, elles ont pu continuer à les mettre en location tout en les laissant pourrir doucement, le PPAS leur permettant même de construire des bureaux à leur place… Et tout cela tranquillement, sans concurrence ni contrainte de temps, en fonction de leur propre agenda immobilier à l’échelle régionale (car ces promoteurs sont bien évidemment actifs dans de nombreux autres endroits de la ville, comme au quartier Nord ou au quartier « européen »)… La zone leur était réservée. Au final, pour acquérir ces terrains, les promoteurs payent à la Région ou à Bruxelles-Midi des prix semblables qu’au début des années 1990 (à la seule différence, qui ne les concerne pas, que c’est désormais Bruxelles-Midi qui empoche les plus-values et non plus les propriétaires particuliers). Dans ce « partenariat public-privé », les promoteurs privés sont donc avantagés sur toute la ligne.

— La valeur des maisons (et des fameux « points de comparaison ») a sensiblement baissé entre 1991-92 et 1995. Et d’autant plus que l’habitat a continué à se dégrader. L’idée de Charles Picqué, comme il l’a déclaré en 1992, était de faire racheter les biens par la Région ou par sa « filiale » Bruxelles-Midi, en ramenant leur prix (et donc les points de comparaison) à une valeur « normale ». Son problème était la valeur de ces biens, très élevée en 1992 puisque la promotion privée venait de sévir. Mais d’un point de vue légal et selon le Ministère des Finances, ces prix étaient « normaux », quoiqu’en dise Charles Picqué. C’est en fonction de ces prix-là que les propriétaires particuliers auraient dû être indemnisés… si on les avait réellement expropriés au moment du premier plan d’expropriation.

Grâce à tous ces contretemps, la Région et Bruxelles-Midi finissent donc par payer moins chers des terrains qu’ils revendent ensuite à des promoteurs, réalisant ainsi d’importantes plus-values (parfois au double de leur prix d’achat, d’après les chiffres évoqués au Parlement bruxellois lors d’une opération de vente domaniale) pour y construire des bureaux et des hôtels. A supposer que « l’erreur » de procédure commise par la Commune et le « retard » pris par la Région aient été intentionnels, tout cela ressemblerait furieusement à une spéculation… à la baisse. La « lenteur », dans certains cas, est bien opportune et l’on comprend que « l’intérêt public » invoqué ici est très relatif. Il semble être surtout l’intérêt d’un pouvoir communal et du pouvoir régional et, bien sûr, celui des promoteurs.

• 1996/2007: les « vrais » plans d’expropriation?

C’est en 1996 qu’a été entériné le « vrai » plan d’expropriation: tout inique qu’il soit, sa base légale est bien réelle. Mais dans la pratique, pendant 10 ans, il a plutôt été utilisé comme une menace, un argument de négociation, qui a permis à Bruxelles-Midi d’acquérir une centaine de maisons en ne recourant qu’à 6 expropriations judiciaires. De nombreux propriétaires ont témoigné avoir revendu leur bien par lassitude et à cause de la détérioration de leurs conditions de vie. Paradoxalement, ceux qui sont traînés devant le juge y auront bénéficié d’un traitement certes plus expéditif, mais parfois beaucoup plus juste en ce qui concerne les sommes et les indemnités perçues.

Que penser d’un plan d’expropriation « extrêmement urgent », qui, 15 ans après sa conception initiale, 11 ans après son entrée en vigueur légale, 6 ans après avoir été « confirmé » et 6 mois après avoir expiré, n’est toujours pas achevé???

A l’heure d’écrire ces lignes, la situation est inédite: il n’existe plus aucune base légale pour exproprier dans le quartier. Théoriquement, il n’y a plus aucun obstacle à rénover sa maison, la revendre, faire des baux locatifs normaux, etc. Mais dès la fin 2006, la Commune de Saint-Gilles et la Région bruxelloise ont laissé entendre qu’elles adopteraient un nouveau plan d’expropriation pour achever leur oeuvre. Ce plan, actuellement en cours d’adoption, ne concerne que… 4 maisons, sur la vingtaine encore concernées par le PPAS. Ces 4 maisons sont les dernières de l’îlot C à ne pas appartenir à la Région ou à Bruxelles-Midi. Elles se trouvent dans l’îlot où les projets immobiliers semblent les plus avancés et leur vente au consortium AtenorBPI est inscrite depuis 2005 dans une convention établie avec la Région bruxelloise! Cet îlot est entièrement destiné au bureau et à l’horeca (hôtels…).
Le fait de ne plus agir par grands ensembles d’expropriation, mais par petits groupes de maisons, permet aux autorités de réduire le risque de réaction collective des habitants… et surtout de réaction judiciaire. Tout indique donc, et les autorités ne le contredisent pas, que de nouveaux plans d’expropriation seront pris dans les prochains mois ou dans les prochaines années pour ces parcelles, créant donc une continuité dans la menace sans même avoir besoin d’entériner formellement de nouveaux plans.

Car ce nouveau et enième plan d’expropriation n’est, selon la Commune, « qu’une mesure conservatoire » dont elle « espère bien ne pas devoir faire usage ». Est-il normal que des autorités publiques prennent des plans tout en déclarant ne pas réellement avoir l’intention de les appliquer? Cette manière d’agiter depuis 1992 « l’utilité publique et l’extrême urgence » procède d’une utilisation abusive de la loi de 1962.

• Menaces, voies de fait et situation de « quasi expropriation »

— Dès 1991, la Commune de Saint-Gilles n’a pas hésité à attirer l’attention de certains propriétaires désireux de rénover leur maison, que celle-ci se situait dans une zone « susceptible d’expropriation ».

— Dès 1996, la commune a prévenu les propriétaires de maisons situées dans la zone que, dorénavant, « seuls les travaux d’entretien sont autorisés (…) et qu’aucune modification de la situation existante n’est susceptible d’être autorisée ».

— Dès 1997, c’est au tour des locataires d’être prévenus de la précarité de leurs baux, pour les mêmes motifs.

— En 1999, Bruxelles-Midi se croit même autorisée à écrire aux propriétaires que « si de nouveaux contrats de location venaient à être signés, (…) vos nouveaux locataires n’auront aucune (…) indemnisation » et que « toute nouvelle occupation de l’immeuble devra être considérée comme une occupation à titre précaire », ce qui constitue une entrave au droit des locataires et des propriétaires, qui sera par la suite plusieurs fois jugée irrecevable en justice de paix.

D’après Maître Eric Causin, un avocat spécialisé en matière d’expropriation et qui a été consulté par des propriétaires du quartier, ces différents faits constituent « des menaces et de voies de fait » étant donné que:
– Si « l’autorité expropriante a le pouvoir de poursuivre l’expropriation, elle n’a pas le pouvoir de décider et de prononcer l’expropriation: ce pouvoir appartient aux tribunaux ».
– Un plan d’expropriation est une base légale qui ne signifie pas que la menace soit effectivement mise à exécution. De plus, « l’autorité expropriante n’est pas obligée de poursuivre l’expropriation et, si elle la poursuit, les tribunaux peuvent la refuser. Rien ne permet dès lors de considérer que l’expropriation décrétée aboutira en fait et en droit. Par conséquent, rien ne justifie que le cours normal de l’activité sociale, économique et juridique soit suspendu ou interrompu aussi longtemps que l’expropriation n’est pas prononcée. Jusqu’au prononcé du jugement d’expropriation, l’autorité est donc tenue de respecter intégralement la propriété privée et d’assumer intégralement la continuité du service public ».
– Le cas échéant, « il appartient ensuite aux tribunaux, agissant a posteriori et in concreto, de déterminer » si c’est « l’autorité qui tarde fautivement à exproprier, voire spécule sur le pourrissement du quartier, ou à la prétendue victime, qui spécule sur la hausse générée par le plan de rénovation du quartier ou sur l’indemnisation de l’expropriation. »

Selon Eric Causin, « le pourrissement du quartier causé à la fois par les retards, plus les menaces et les voies de fait, plus les abstentions de l’autorité d’assumer la continuité du service public en matière de bon aménagement du quartier », ont aboutit à ce qu’il appelle « une quasi-expropriation, parce qu’ils ont privé les propriétaires de la substance ou d’une part substantielle de leur droit: entrave grave à l’exercice, à la jouissance et à la disposition de celui-ci ».

• Confusion des rôles et conflits d’intérêts

Ces faits sont d’autant plus graves qu’ils sont liés à la nature pour le moins ambigüe de la SA Bruxelles-Midi, à la fois résolument privée et à caractère lucratif, tout en étant considérée comme « société de droit public » étant concessionnée pour une mission de service public…

Bruxelles-Midi est structurellement basée sur un conflit d’intérêts. « Comme concessionnaire du service public, elle doit se soucier de réparer intégralement les dommages causés par les expropriations mais, comme société anonyme, elle doit chercher à maximiser ses bénéfices », explique Maître Causin.

Or, selon l’avocat, ce conflit d’intérêt n’a pas adéquatement régulé par la Région:
– En ce qui concerne les acquisitions « à l’amiable », donc en amont des expropriations, ni l’ordonnance octroyant une concession de service public à Bruxelles-Midi, ni son contrat de gestion « ne contiennent la moindre norme relative à la fixation d’un juste prix au profit des propriétaires. Au contraire, la seule norme vise à entraver les acquisitions à prix trop élevés: si le concessionnaire achète à un prix supérieur à l’estimation faite de la valeur par le Receveur de l’enregistrement, la Région ne pourra en aucun cas être tenue de reprendre l’immeuble à ce prix » (article 4 de l’ordonnance).
– En ce qui concerne les expropriations, le concessionnaire doit respecter « la législation en vigueur » mais, « comme celle-ci est muette en matière de calcul des indemnités, le concessionnaire peut retenir les montants qui lui conviennent et prier la Région de les défendre en justice en son nom et pour son compte ».
Ce défaut de régulation ou d’encadrement « est un incitant objectif à la poursuite d’une politique de pourrissement du quartier et de spéculation immobilière par le concessionnaire du service public: plus le quartier se déprécie, plus le prix ou les indemnités d’acquisition sont bas et donc, toutes autres choses étant par ailleurs égales, plus les profits immobiliers seront élevés », précise l’avocat.

Depuis 1991, toute l’histoire de la « revitalisation » du quartier Midi transpire la confusion des rôles et des pouvoirs: Charles Picqué est à la fois Bourgmestre de Saint-Gilles et Ministre-Président de la Région; son ancien Chef de cabinet Jacques Van Grimbergen est aussi le Directeur de l’Administration régionale de l’Aménagement du Territoire et Président de la SA Bruxelles-Midi — dont l’Administrateur-délégué Vincent Rongvaux dirige la Régie foncière régionale; un ancien directeur du service Urbanisme de la Commune de Saint-Gilles (José Delsaute, celui-là même qui élabora le premier « faux » plan d’expropriation), à présent « consultant immobilier » pour le compte de celle-ci, est aussi administrateur de Bruxelles-Midi; le personnel de l’Antenne sociale censée aider les habitants à se reloger travaille pour Bruxelles-Midi; etc…

Le montage complexe entre Commune, Région, Bruxelles-Midi et promoteurs privés mit un rideau de fumée entre habitants et petits propriétaires d’un côté, pouvoirs publics de l’autre. A cela s’ajoute le rôle du Comité d’acquisition et de la Justice. Pas facile de s’y retrouver dans tout ça. D’autant qu’en confiant une concession de service public à une société anonyme, la Région n’a pas facilité le contrôle démocratique sur le déroulement des opérations, contribuant à transformer les îlots du PPAS « Fonsny 1 » en sorte de zone d’exception et de non-droit.

Au fil des années, de nombreux parlementaires de tous partis (Ecolo, CDH, MR, VLD, Spirit et même du PS…), dont certains sont aujourd’hui ministres régionaux aux côtés de Charles Picqué, ont d’ailleurs critiqué la tournure du projet, se plaignant régulièrement du manque de transparence qui l’entoure.

Le 29 mars 2006, lors d’un débat en Commission de l’Aménagement du Territoire du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, le député Yaron Pesztat, s’adressant au Ministre-Président déclara: « S’il est vrai que ces biens se situent aujourd’hui dans un environnement dégradé, la faute n’en incombe pas aux gens qui les habitent depuis dix, quinze ou vingt ans. On ne peut pas leur reprocher la dégradation du quartier. Je ne comprends pas à quoi joue la SA Bruxelles-Midi, qui se conduit comme un spéculateur immobilier, alors que c’est une société de droit public (…). Il n’est pas normal que les pouvoirs publics jouent au promoteur immobilier et essaient d’acquérir ces biens au prix le plus bas. C’est moralement inacceptable ».

Enfin, les liens entre certains décideurs politiques et promoteurs immobiliers (comme le rappelle l’histoire du « Midi Atrium » avec la société Louis De Waele ou encore, plus récemment, l’affaire de l’ancien Hôpital militaire d’Ixelles dans laquelle ont été inculpés plusieurs protagonistes privés et publics du dossier « Midi », dont un administrateur d’Espace Midi et le Président de la SA Bruxelles-Midi, Jacques Van Grimbergen) constituent un autre élément à prendre en considération dans la compréhension de cette saga.

• Un “win-win” public-privé?

Dans ce « partenariat public-privé », tel qu’il fut théorisé en 1991-1992, l’intérêt général et l’utilité publique ont été sacrifiés à des intérêts particuliers. Ceux d’une commune, Saint-Gilles, qui espérait bénéficier d’importants précomptes immobiliers et de taxes sur les bureaux. Celui des promoteurs, heureux qu’on taille la part belle aux bureaux dans un quartier précédemment réservé pour l’essentiel à l’habitat, au petit commerce et à l’artisanat…

Les charges d’urbanisme devaient servir à construire des logements de compensation. Quant à « l’accompagnement social », il allait être financé par les grasses plus-values réalisées par Bruxelles-Midi. Bref, il s’agissait là d’un triple « win-win » public-privé, dans lequel les seuls perdants seraient les habitants et petits propriétaires présents dans le quartier au départ de l’opération… Ceux-ci, paradoxalement, auraient été mieux inspirés de céder leurs biens au moment où les promoteurs privés leur en offraient des prix en or.

Mais l’histoire a montré que ces plans de départ ne se sont pas déroulés tels que leurs concepteurs l’espéraient… Les intentions ont été revues à la baisse. L’opération a été « plus longue que prévu ». A l’heure actuelle, elle est toujours loin d’être terminée. Les autorités annoncent désormais sa finalisation à l’horizon 2010-2012.

En 15 ans, la SA Bruxelles-Midi n’a même pas réussi à « développer » les 4 îlots du PPAS « Fonsny 1 ». Quand on pense qu’au début, elle était censée s’occuper de toute la zone…!

L’intérêt des promoteurs n’était pas au rendez-vous. Sans doute avaient-ils encore bien assez à faire, au quartier Nord ou au quartier européen par exemple. Certains immeubles de bureaux, comme l’îlot De Waele ou les immeubles construits du côté de la rue de France, sont finalement occupés par des administrations publiques. Résultat: zéro taxe communale. Les habitants, même défavorisés, en ramenaient encore plus… Quel prix humain ceux-ci ont-ils payé? Combien de logements et d’emplois ont-ils été perdus dans cette « revitalisation »? Combien de taxes réellement perçues d’une part et perdues de l’autre par la Commune? Quelles conséquences pour le tissu urbain, ou encore pour la confiance dans les institutions publiques…? Et tout cela pour quel « bénéfice » financier?

A défaut d’une véritable évaluation que les autorités se gardent bien d’entreprendre, le bilan de l’opération, tel qu’on peut le dresser aujourd’hui, laisse à penser que les pouvoirs publics sont perdants dans l’affaire. D’ailleurs, si la SA Bruxelles-Midi était amenée à faire du bénéfice un jour, l’histoire ne nous dit pas ce qu’elle jugerait bon d’en faire…

Quant au « refinancement » de Bruxelles-Midi, annoncé en 2004 par Charles Picqué, il concerne le projet dans son ensemble et pas la société anonyme elle-même. Hormis les charges d’urbanisme qui sont reversées directement par Saint-Gilles à Bruxelles-Midi, les fonds investis par le Plan logement et par Beliris ne seront pas gérés par Bruxelles-Midi.

Ces fonds publics, qui viennent à point nommé pour relancer un projet… « d’utilité publique », heureusement! Les apparences sont sauves.

Le « plan secret » de Charles Picqué avait-il prévu tout cela?

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1992 – 2007

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15 ans de plans d’expropriation!

• En janvier 1992, la SA Bruxelles-Midi est officiellement constituée. « Ma conception de la ville repose sur une dynamique entre les secteurs privé et public. Le partenariat s’impose », explique Charles Picqué. Cette société privée, dont l’actionnaire principal est la Région, est censée maîtriser le foncier, coordonner et développer les projets immobiliers dans le quartier du Midi au sens large, c’est-à-dire tant du côté anderlechtois que du coté saint-gillois de la gare. Jacques Van Grimbergen, un socialiste flamand, Echevin de la commune de Bierbeek et alors Chef de Cabinet-adjoint de Charles Picqué à la Région (il deviendra par la suite Directeur de l’Administration régionale de l’Aménagement du Territoire et du Logement), est placé aux commandes de la SA. Toutefois, pour être réellement opérationnelle, Bruxelles-Midi doit obtenir une ordonnance régionale pour concession de service public, qui ne semble pas à l’ordre du jour du Gouvernement.

• En juin 1992, la Commune de Saint-Gilles (dont Charles Picqué reste le Bourgmestre « empêché ») vote les PPAS « Fonsny 1 » (les 4 îlots en question), « Fonsny 2 » (les îlots avoisinants du côté de l’avenue Fonsny) et « France » (la partie saint-gilloise de la rue de France et de la place Bara). Les PPAS « Fonsny 1 » et « France » sont principalement dédiés aux fonctions de bureaux. Le rôle du PPAS « Fonsny 2 » est d’être une « zone tampon » pour protéger le tissu résidentiel, une zone incluant des fonctions de « mixité » mais destinée principalement au logement.

A la différence du PPAS « France », où les volumétries prévues laissent entendre que les bureaux accueilleront de grandes administrations (publiques, donc), les volumétries prévues pour les immeubles de bureaux du PPAS « Fonsny 1 », constituées d’ensembles plus petits, sont faites pour éviter ce scénario et y attirer des sociétés privées. L’intention de Saint-Gilles est claire: se doter d’une zone vouée au tertiaire, permettant de renflouer les caisses communales (précomptes immobiliers, taxes sur les bureaux…), à l’image de ce que les quartiers Nord et Rogier sont à Saint-Josse — autre commune pauvre de la région.

Le PPAS « Fonsny 1 » est accompagné d’un plan d’expropriation concernant les 165 parcelles des 4 îlots (à l’exception des bureaux de Test-Achats) et d’une demande de pouvoir appliquer la loi de 1962 permettant l’expropriation en « extrême urgence » et au nom de « l’utilité publique ».

Dans le périmètre voisin, la spéculation de l’immobilière Louis De Waele sévit. Un îlot entier est vidé de ses occupants et la Commune accepte de changer son affectation d’habitat en bureaux. Charles Picqué se défend d’encourager la spéculation et justifie sa décision comme ceci: “il était intéressant, opportun d’imaginer [le long de la petite ceinture] la localisation d’une zone de bureaux pour éviter le cannibalisme des bureaux dans les zones de protection du logement” (lire l’article sur le Midi-Atrium et le sens du mot « spéculation » selon Charles Picqué).

Mais du côté de la rue de France (le fameux « îlot Côte d’Or », où se trouvait la chocolaterie du même nom), Charles Picqué n’arrive pas à maîtriser la situation. La SNCB, principal propriétaire des bâtiments de la zone, se met à agir comme un promoteur privé et sans tenir compte de l’agenda de la Région. Grâce à son statut d’entreprise publique et de propriétaire majoritaire dans certains îlots, elle procèdera au rachat et à l’expropriation des maisons appartenant à des particuliers. Puis elle développera elle-même ses projets immobiliers, sans attendre le PPAS « France » et n’hésitant pas à entamer des travaux sans permis d’urbanisme.

• En novembre 1992, Charles Picqué déclare: « A part l’îlot Côte d’Or, nous maîtrisons complètement la situation… La société Bruxelles-Midi est une structure intéressante qui pourra développer un plan d’action jugulant les effets pervers de la spéculation… Un plan qui, pour réussir, doit rester secret ».

A un parlementaire qui l’interroge sur le sens de ce « plan secret » (lire le compte-rendu officiel du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 19/11/1992), Charles Picqué reste évasif mais répond que la SA Bruxelles-Midi procède à « une étude de faisabilité qui repose sur une évaluation des biens immobiliers, tenant compte de leur valeur normale. Il ne s’agit pas plus de léser les propriétaires que d’encourager la spéculation » (dans les 4 îlots du PPAS « Fonsny 1 »). En clair: « juguler » la spéculation privée et exproprier les maisons appartenant encore à des particuliers (la suite de l’histoire nous montrera que les maisons rachetées à l’époque par les spéculateurs ne seront pas expropriées ni rachetées par la Région ou par Bruxelles-Midi), en ramenant les prix à leur valeur « normale »: celle d’avant la flambée des prix de la fin des années ’80.
Insatisfait de la réponse du ministre-président sur son « plan secret », le parlementaire conclut: « Je crains qu’il n’y ait parfois confusion entre la commune de Saint-Gilles dont vous êtes le bourgmestre et la Région bruxelloise et que vous utilisez des instruments régionaux pour atteindre des objectifs communaux ».

Bien qu’encore non concessionnée par la Région, Bruxelles-Midi fait donc expertiser la valeur des bâtiments des 4 îlots en vue de leur expropriation, et effectue en collaboration avec le CPAS de Saint-Gilles un relevé des familles qui y habitent. Un « plan d’accompagnement social » est mis en place. Se voulant « doux », il est censé s’échelonner jusqu’en… 1996.

• 1994. Charles Picqué repart pour une nouvelle législature à la tête de la Région bruxelloise. Il reste Bourgmestre « empêché » de Saint-Gilles.

A une parlementaire s’inquiètant de « l’accélération du processus de déclin » du quartier Midi (lire le compte-rendu officiel du journal des Questions & réponses) et s’étonnant de ce que la SA Bruxelles-Midi n’ait toujours pas fait l’objet d’une concession de la Région, Charles Picqué répond qu’il juge plus « sage » d’attendre l’adoption du PRD avant de lancer concrètement les opérations immobilières dans le quartier. Cela fait pourtant déjà 2 ans que le PPAS « Fonsny 1 » et le plan d’expropriation qui l’accompagne ont été approuvés par la Commune de Saint-Gilles et sont brandis aux habitants comme s’ils étaient d’application.

• En mars 1995, la Région entérine son premier Plan régional de développement (PRD). Le même mois, la SA Bruxelles-Midi fait enfin l’objet d’une ordonnance relative à la concession du service public du réaménagement du quartier du Midi » (lire à ce sujet le dossier du CRISP: « L’absence d’encadrement juridique spécifique des privatisations. De la spécialité des services publics à la spécialité des privatisations »).

L’objet de cette concession est la « réalisation d’un projet urbain à l’occasion de l’édification du terminal » du TGV, sans la moindre précision des fins et des moyens assignés à cette réalisation, si ce n’est que la société peut se livrer « à toutes opérations commerciales, mobilières, immobilières ou financières » et qu’elle est vouée à faire des bénéfices, son assemblée étant libre de les affecter comme elle l’entend. Bruxelles-Midi supporte le risque financier de ses acquisitions, y compris des expropriations, ainsi que de l’exploitation de la concession, mais négocie librement les prix de revente des immeubles acquis et il ne doit pas en rétrocéder les plus-values à l’autorité publique. La Région a donc créé et concessionné une société privée, dont elle participe au capital et qu’elle peut en outre subventionner, dans un but de lucre qui, s’il est atteint, ne bénéficiera pas forcément aux finances publiques.

Par cette concession, Bruxelles-Midi obtient le monopole du développement urbanistique sur les îlots du PPAS « Fonsny 1 ». Et même « l’accompagnement social » lui est sous-traité, le soin de “prendre toute initiative favorable au relogement des habitants et au respect des impératifs sociaux” lui étant confié… « en fonction des résultats financiers de l’opération ». Ce sont donc les “conditions du marché” qui devaient la rendre “à même de remplir pleinement les missions sociales qu’elle s’est assignées”, comme le déclara Charles Picqué au Parlement régional en mars 1994.

Mais pour réaliser tous ces objectifs, Bruxelles-Midi n’est financée qu’à hauteur de 75 millions de frans belges (moins de 2 millions d’euros). Un capital largement insuffisant pour accomplir ces missions.

• En septembre 1995, le gouvernement de la Région bruxelloise approuve finalement les trois PPAS de 1992 concernant cette zone. Mais elle n’approuve pas le plan d’expropriation qui accompagne le PPAS « Fonsny 1 », ni la demande d’utiliser la loi de 1962 sur les expropriations d’utilité publique et d’extrême urgence. Ce refus marque-t-il une marche arrière sur la volonté d’utiliser un « traitement énergique » pour le quartier et d’en exproprier les habitants? Pas du tout: le motif de ce refus est que « les formalités prévues par l’article 71 1er alinéa 3 de l’ordonnance du 29 août 1991 n’ont pas été remplies » (arrêté régional du 14/09/1995). Autrement dit, la Commune de Saint-Gilles a commis une « erreur »: elle a omis de prévenir, comme le prévoit la procédure, la totalité des propriétaires des 165 parcelles concernées par le plan d’expropriation!

Les autorités communales retournent donc à leur copie et votent un nouveau plan, en prenant soin cette fois de prévenir officiellement tous les propriétaires.

On retiendra toutefois de cet épisode que pendant 3 ans, de 1992 à 1995, le PPAS et le plan d’expropriation en “extrême urgence” ont été agités comme une menace par la Commune, alors qu’ils n’avaient pas été approuvés (ni réprouvés) par la Région. Quant à la SA Bruxelles-Midi, elle fonctionnait et travaillait déjà à la réalisation des projets régionaux et communaux, mais “officieusement” puisqu’elle n’avait pas de concession publique. Curieux procédés pour des institutions publiques. Le « faux » plan d’expropriation faisait-il partie du « plan secret » de Charles Picqué?

• 1996. Cette fois, il ne faut que quelques mois de procédure pour que le nouveau projet de plan d’expropriation arrive à la Région. En août, celle-ci l’approuve par arrêté, publié au « Moniteur » en octobre. Celui-ci stipule en son article 2 qu’« il est indispensable pour cause d’utilité publique, de prendre immédiatement possession des parcelles figurées au plan d’expropriation et d’appliquer la procédure d’extrême urgence prévue par la loi du 26 juillet 1962 ». Le plan est coulé dans le béton. Bien que basé sur « l’extrême urgence », ce genre de plan est valable pour une durée de 10 ans, ce qui constitue une importante contradiction dans la loi de 1962. Néanmoins, la jurisprudence — tant du Conseil d’Etat que des juridictions judiciaires — estime que si le pouvoir expropriant n’a pas mis en oeuvre l’expropriation dans un délais “raisonnable” (de quelques mois à quelques années, selon les jugements), par inertie ou manque de moyens, il ne peut plus invoquer “l’extrême urgence”.

• 1999. Nouvelles élections. Le Parti Socialiste reste au Gouvernement bruxellois, mais en perd la Présidence. Charles Picqué est remplacé par un Ministre-Président libéral (dans un premier temps par Hervé Hasquin, qui sera lui-même remplacé, au cours de la même législature, par François-Xavier de Donnéa puis par Jacques Simonet!), lequel se dote des compétences urbanistiques. Un proche de Charles Picqué (Alain Hutchinson, qui fut son Directeur de cabinet régional et son échevin à Saint-Gilles) est membre de ce gouvernement.

• 2000. Charles Picqué est réélu Bourgmestre de Saint-Gilles. Commissaire du gouvernement fédéral, chargé de la politique des grandes villes, il reste « empêché » à Saint-Gilles. La finalisation du PPAS « Fonsny 1 » est définie comme l’une des « priorités » de la législature dans la déclaration de politique générale du nouveau Collège.

• 2001. Pour d’obscures raisons (juridiques?) et dans l’indifférence générale, le Gouvernement de la Région prend un nouvel arrêté « confirmant » celui de 1996 sur le plan d’expropriation, aux motifs que: « il convient de maîtriser l’évolution foncière du quartier », « il y a lieu à cet effet de procéder à la poursuite des expropriations dans les plus brefs délais afin d’éviter toute spéculation (…) », et qu’il « est urgent de permettre la démolition d’immeubles dont certains constituent de véritables chancres urbains, de manière à sauvegarder la sécurité et la salubrité publique ».

On verra par ailleurs que la lutte contre les chancres ne constitue pas, dans la pratique, un souci prioritaire de l’autorité publique dans ce dossier. Sinon, comment expliquer la prolifération de ceux-ci dans le quartier depuis 1992 alors que la commune s’empêche elle-même d’appliquer, dans le quartier Midi, sa taxe sur les immeubles abandonnés, qui constitue pourtant un moyen privilégié de lutte contre les chancres?

Quant à la volonté « d’enrayer la spéculation immobilière », le Conseil d’Etat l’a plusieurs fois écartée des motifs pertinents permettant de justifier l’extrême urgence et l’intérêt public: « la procédure d’extrême urgence ne peut être utilisée dans le but de geler les terrains concernés » (Conseil d’Etat, n°68.850, 14 octobre 1997).

Bizarrement, l’arrêté de 2001 ne sera publié au « Moniteur belge » que deux ans plus tard, en avril 2003.

• 2003. La Commune de Saint-Gilles demande l’abrogation du PPAS « Fonsny 2 », constatant qu’il a été contre-productif et notamment « qu’une série de bâtiments ne pouvant être réaffectés ont été abandonnés par leurs propriétaires (créant de véritables zones de chancres), que des bâtiments à valeur patrimoniale intéressante se dégradent pour les mêmes raisons, que des projets prévoyant des rénovations et des réaffectations en logement ont été refusés »

Un an plus tard, la Région accèdera à cette demande et abrogera le PPAS, notamment au motif que les gabarits qu’il autorisait sont « trop importants et aboutissent à des constructions peu intégrées sur le plan urbanistique ». Une prise de conscience tardive mais salutaire, qui n’est accompagnée d’aucune remise en question du PPAS « Fonsny 1 », pourtant connexe!

• 2004. La SA Bruxelles-Midi est au bord de la faillite. Son capital a fondu comme neige au soleil et est passé en-dessous de la moitié de ce qu’il était au départ (75.000.000 fb). En février, un bureau de réviseurs remet son étude financière et fiscale sur la restructuration de la SA.

En juin, Charles Picqué devient pour la troisième fois Ministre-président du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l’Aménagement du Territoire, des Pouvoirs Locaux, de l’Emploi, des Monuments et Sites, de la Rénovation Urbaine, du Logement, de la Propreté Publique et de la Coopération au Développement.

La Région renouvelle le contrat de gestion de la SA Bruxelles-Midi, qui était arrivé à son terme légal de 8 ans.

• 2005. En mai, le Comité de quartier Midi se constitue, suite à la décision de déloger les locataires des maisons de la SA Espace Midi dans l’îlot D.

De leur côté, la Commune de Saint-Gilles et la Région signent une convention permettant à la Commune de transférer à Bruxelles-Midi des charges d’urbanisme qu’elle a perçues théoriquement pour réaliser des projets « en compensation » à la construction de bureaux dans le quartier. Les accords Beliris entre le Fédéral et la Région sont aussi sollicités pour « refinancer » Bruxelles-Midi, et plus particulièrement pour exproprier les terrains de l’îlot A. Enfin, la Région annonce que son nouveau « Plan logement » sera utilisé pour construire des logements prévus dans les îlots A et D.

Lors d’un débat parlementaire, Charles Picqué déclare qu’à présent « les pièces du puzzle se mettent en place ».

En juillet et en novembre, deux réunions ont lieu entre les représentants de Bruxelles-Midi et les propriétaires, habitants et commerçants du quartier.

Fin décembre, les propriétaires toujours concernés par le plan d’expropriation reçoivent, pour la première fois de manière systématique et écrite, une offre de Bruxelles-Midi pour le rachat de leur maison. Tous les propriétaires refusent, jugeant les sommes proposées ridiculement basses. Pour la plupart, Bruxelles-Midi ne donne pas suite à leur réponse. Le but de ces propositions écrites semble plus relever d’une nécessité formelle que d’une intention réelle de négocier.

• 2006. En mars, répondant à des interpellations parlementaires, Charles Picqué admet que les offres de Bruxelles-Midi ont été sous-évaluées et déclare que, désormais, les offres seront faites par le Comité d’acquisition fédéral et qu’en cas de refus, les propriétaires seront envoyés devant le juge de paix.
Il faut savoir que, si le plan de 1996 fait peser une menace d’expropriation et subir ses conséquences, il ne force pas l’autorité expropriante à réaliser cette menace. Ainsi, depuis plus de 10 ans, les propriétaires et habitants qui n’ont pas cédé leur maison « à l’amiable » ou quitté le quartier, vivent une situation que certains juristes qualifient de « quasi expropriation »: ils subissent la détérioration du quartier depuis des années, la dégradation de leur maison, des pertes locatives ou commerciales dans certains cas, et la menace de « l’extrême urgence » qui est synonyme d’une incertitude interminable. La loi de 1962 permet en effet de convoquer n’importe quel propriétaire devant le juge de paix, en une dizaine de jours à peine, pour se voir signifier son expropriation. La particularité au Midi, c’est que cette situation dure depuis au moins 10 ans (15 ans si l’on inclut le « faux » plan de 1992, 16 ans si l’on tient compte des annonces déjà faites par la Commune en 1991), transformant le quartier en une sorte de zone d’exception.

Entre 1996 et 2006, Bruxelles-Midi n’a procédé en tout et pour tout qu’à 3 expropriations judiciaires! Mais en plein été 2006, quelques mois avant l’expiration du plan d’expropriation, 3 nouveaux propriétaires particuliers (deux dans l’îlot C, un dans l’îlot D) sur la trentaine encore présents dans le quartier sont expropriés en « extrême urgence » devant le juge de paix. Pourquoi ces trois-là et pas les autres? Il ne semble pas y avoir d’explication « juste » ni logique à cette question.

Le 1er novembre, le plan d’expropriation de 1996 est arrivé à expiration. Il n’y a désormais plus aucune base légale pour exproprier des maisons dans le quartier Midi.

En décembre, le Conseil communal de Saint-Gilles approuve en première lecture un projet de nouveau plan d’expropriation pour… 4 maisons situées dans l’îlot C. Ce projet est mis en enquête publique.

• 2007. « Sous perfusion régionale », Saint-Gilles mise encore et toujours sur son « arme secrète », le quartier Midi, pour renflouer ses caisses. Le nouveau Collège échevinal place à nouveau le développement du quartier parmi ses priorités et nomme même un échevin spécialement attitré à cette fonction.

En février, la Commission de concertation approuve le projet de plan d’expropriation, dans des circonstances surprenantes. Non seulement ses considérations, laconiques, affirment par exemple que « la notion d’extrême urgence est essentiellement un terme juridique ». Mais on retrouve un administrateur de la SA Bruxelles-Midi (José Delsaute, ancien directeur de l’admnistration de l’Urbanisme à Saint-Gilles et actuellement « consultant immobilier pour la Commune ») parmi les membres de la Commission qui ont à se prononcer sur le projet!

En mars, le Conseil communal approuve définitivement le nouveau plan d’expropriation, justifiant une nouvelle fois l’utilisation de « l’extrême urgence » par le fait que “la lenteur des procédures (…) est due, entre autre, à l’ampleur du projet à mettre en œuvre”, ou encore que “les causes ayant justifié l’urgence par le passé perdurent à l’heure actuelle et qu’il est dès lors particulièrement urgent d’y mettre fin”.

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1987 – 1991

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Genèse d’une spéculation publique…

• 1987. Le Ministère fédéral des communications annonce le projet d’installer un terminal TGV à Bruxelles. La Région de Bruxelles-Capitale n’existe pas encore. Les conflits démarrent pour décider quelle gare (et quelle commune) va accueillir le nouveau terminal TGV. La gare du Nord et la gare du Midi apparaissent vite comme les principales candidates.

A 39 ans, Charles Picqué (Parti Socialiste) est Conseiller provincial du Brabant, Député fédéral de Bruxelles et depuis deux ans Bourgmestre de Saint-Gilles (nommé Echevin de l’urbanisme en 1983, il a remplacé en 1985 le bourgmestre précédent, en cours de législature). Il y lance d’ambitieux projets de « revitalisation des quartiers », en favorisant manifestement ceux « du haut » de sa commune aux dépens de ceux « du bas », sociologiquement plus immigrés et « défavorisés », pour lesquels il prône d’autres méthodes. Il parle de « traitement énergique » au journal « Le Soir » et déclare à « La Construction »: « Si l’on veut, à terme, garantir un meilleur équilibre budgétaire local, il est évident qu’une mutation sociologique de certains quartiers doit être encouragée sans tarder ».

• 1989. La Région de Bruxelles-Capitale est sur les rails et son premier gouvernement est nommé. A Saint-Gilles, le TGV est finalement annoncé en gare du Midi. Selon ses adversaires, la personnalité de Charles Picqué, homme fort de la toute nouvelle Région et Bourgmestre à majorité absolue de Saint-Gilles depuis 1988, a pesé dans la décision.

Aussitôt la nouvelle connue, certains promoteurs immobiliers se jètent « comme des vautours » (dixit Jacques Van Grimbergen, futur président de la SA Bruxelles-Midi) sur le quartier et se mettent à y racheter des maisons au prix fort.

Déjà dans les années ’70, le quartier de l’avenue Fonsny (étalé le long de la gare du côté de Saint-Gilles), n’a pas été épargné par la spéculation et par les projets grandiloquants de l’Etat fédéral, qui plannifiait la construction de grandes autoroutes urbaines dans Bruxelles. Certains imaginaient déjà le quartier Midi comme un nouveau pôle tertiaire, un « petit Manhattan », sorte de réplique en moins grand du quartier Nord. A l’époque, un premier plan d’expropriation avait même été envisagé.

• 1991. La toute jeune Région bruxelloise décide de se doter d’une série d’outils urbanistiques, parmi lesquels un Plan régional de développement (PRD), censé donner concrètement les grandes lignes de son « véritable projet de ville ». « Aboutissement d’une analyse portant sur la ville, le PRD est le moteur de son développement futur. Un développement axé sur le plaisir de vivre à Bruxelles, le développement durable, la solidarité et la volonté de magnifier cette identité plurielle qui est une de nos grandes richesses ».
L’élaboration du premier PRD prendra plusieurs années (il sera adopté en 1995), mais en attendant il y a des dossiers… qui n’attendent pas. Par exemple, en prévision de l’ouverture du terminal TGV, la Région commande déjà une étude qui aboutit à un « schéma directeur » pour l’aménagement des alentours de la gare du Midi. Même si ce schéma n’a aucune valeur légale, il désigne 4 îlots à « rénover » du côté saint-gillois de la gare, ce qui a pour effet d’augmenter l’attrait des promoteurs pour ces terrains. Parmi ceux-ci, on retrouve toute une série de sociétés créées pour l’occasion par de grandes compagnies immobilières (lire à ce sujet l’article sur la SA Espace Midi).

Certains petits propriétaires, se voyant offrir parfois jusqu’à vingt fois le prix d’achat de leur maison, finissent par la revendre. Une fois rachetées, certaines de ces maisons se revendent parfois plusieurs fois (à la hausse) en l’espace de quelques jours. Les effets ne se font pas attendre et le nombre d’immeubles vides s’accroît rapidement (Lire: « Dynamique du marché du logement dans le quartier de la gare du Midi »).

Néanmoins, les prix pratiqués payés par les promoteurs dans le quartier ne sont pas dénoncés par le Ministère des Finances. Cela signifie qu’ils serviront désormais comme base de référence normale, comme toute autre vente privée ou publique, pour fixer la valeur d’un bâtiment qui serait acheté ou exproprié par l’Etat. En effet, lors d’une expropriation judiciaire, le prix d’une maison est fixé soit « à l’amiable » lors d’une négociation avec l’expropriant (ici, Bruxelles-Midi et la Région bruxelloise), soit encore « à l’amiable » par le Comité d’acquisition (service fédéral du Ministère des Finances), soit par le juge à l’aide d’un expert immobilier. Mais toujours, en théorie, en fonction de « points de comparaison », c’est-à-dire les prix pratiqués lors de ventes récentes de biens « comparables », dans le même quartier, dans les alentours proches ou dans des quartiers « similaires ».

De l’aveu-même de Charles Picqué et de la SA Bruxelles-Midi, ce contexte spéculatif est l’un des principaux facteurs qui déterminera leur choix de mettre en place un dispositif « public-privé » afin d’“encadrer la spéculation”. Ce projet se concrétisera en trois volets: un plan particulier d’aménagement du sol, un plan d’expropriation et la création d’une société anonyme à capital majoritairement public (Bruxelles-Midi), sur le modèle de ce qui se fait à Lille avec le projet Euralille.

L’idée de créer une zone d’expropriation du côté saint-gillois de la gare est donc déjà dans l’air. Dès 1991, la Commune de Saint-Gilles n’hésite pas à affirmer à des propriétaires souhaitant effectuer des travaux ou des rénovations dans leur maison qu’ils sont situés dans une zone « susceptible d’expropriation ». Tout se met en place pour stopper la spéculaton privée et… intensifier la dégradation du quartier.

Malgré tout, il reste encore un problème de taille. Les prix que Charles Picqué estime « spéculatifs » et qui étaient pratiqués lors des ventes récentes dans les 4 îlots, n’ont pas été dénoncés comme tels. Légalement, ils sont « normaux ». Mais la Région n’a pas les moyens de racheter ou d’exproprier toutes ces maisons à ce prix-là…

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