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Expropriations

Procédure ordinaire d’expropriation

Initialement, il existait seulement une procédure ordinaire. Elle a été complétée par une procédure d’urgence introduite en 1926, et une procédure d’extrême urgence adoptée en 1962, au moment de la décision de construction de plusieurs autoroutes. Cette dernière procédure s’est généralisée.

La procédure ordinaire débute par une phase administrative: d’abord, il faut une enquête relative aux travaux à effectuer, à la détermination des biens à exproprier (le plan parcellaire) et à l’identité des propriétaires. Le projet des travaux et le plan parcellaire sont déposés à l’administration communale, et chaque propriétaire est averti individuellement. Toute personne intéressée peut faire valoir ses arguments, et introduire des réclamations sur lesquelles l’administration se prononcera.

Ensuite, la phase administrative se prolonge par la promulgation d’un arrêté royal qui décrète l’expropriation.

Si les deux parties (autorité expropriante et propriétaires expropriés) sont d’accord, la procédure administrative peut se terminer par la signature d’une convention de cession amiable. Il s’agit dans ce cas d’une vente ordinaire, mais l’acte ne sera pas dressé par un notaire, mais bien par le comité d’acquisition d’immeubles, dépendant de l’administration de l’enregistrement. Ce comité d’acquisition pourra acquérir, soit au nom de l’État, soit au nom d’un organisme parastatal (par exemple la SNCB pour les travaux TGV), soit au nom d’un autre organisme public (une région, une commune…).

En cas de désaccord entre les intéressés et l’autorité expropriante, cette dernière peut introduire une procédure judiciaire devant le tribunal de première instance. Dans ce cas, c’est le jugement qui entraînera le transfert de propriété. L’exproprié conservera toutefois la jouissance du bien tant que le tribunal n’aura pas prononcé une nouvelle ordonnance de transfert de possession du bien.

Les principes d’expropriation « d’extrême urgence » pour cause « d’utilité publique »

Les procédures d’expropriation se déroulent en deux temps. Avant d’en arriver à une expropriation judiciaire, l’autorité expropriante, en l’occurrence la Région, doit d’abord tenter d’obtenir le bien en négociant directement avec le propriétaire de l’immeuble. Si le propriétaire refuse l’offre, la Région peut alors saisi le Comité d’acquisition et aller devant le juge de paix.

Le Principe de base d’une expropriation est de permettre au propriétaire exproprié de se retrouver dans une situation équivalente à celle qui était la sienne avant l’entrée en vigueur du plan d’expropriation. Cette indemnité d’expropriation correspond à la valeur vénale du bien et à une série d’indemnités accessoires qui dédommagent le propriétaire des différents frais qu’il a à supporter pour l’achat d’une nouvelle maison ainsi que pour les dégâts et nuisances qu’il a eu à subir du fait de la mise en œuvre du plan d’expropriation.

Pour déterminer la valeur vénale d’une maison dans le cadre d’une procédure d’expropriation, les experts immobiliers recourent à la technique des points de comparaison. Il s’agit de comparer la situation de la maison avec le prix demandé pour une maison équivalente dans le même quartier (hors de la zone d’expropriation) ou dans un quartier similaire.

Le propriétaire a également droit à certaines indemnités accessoires dont le montant est relativement important. Il s’agit d’abord des indemnités dites de remploi qui correspondent aux frais de notaire et frais d’enregistrement pour l’achat d’une nouvelle maison. Ces frais varient entre 15 et 25 pour cent du prix du bien. Les autres indemnités auxquelles le propriétaire peut prétendre sont notamment le dédommagement de ses frais de déménagement, de ses frais de justice, et enfin les indemnités compensatoires qui couvrent la diminution de la valeur locative de la maison du fait de la décision d’expropriation et le dédommagement des dégâts et dommages directement imputables à la décision d’exproprier.

Les commerçants et les locataires ont également droit à une série d’indemnités. Les premiers pour couvrir le rachat de leur fonds de commerce pour compenser la perte de clientèle dans le quartier et leur réinstallation dans un autre quartier, les seconds notamment pour couvrir la perte d’un loyer avantageux.

La situation dans le quartier du Midi

• Après un premier plan d’expropriation en 1992, qui s’est avéré être vicié (les propriétaires n’ayant pas été avertis, ce dont la Région mettra 3 ans à se rendre compte), les autorités ont adopté un second plan en 1996.

• Elles en ont « confirmé l’extrême urgence » en 2001.

• Jusque fin 2005, la plupart des propriétaires des 3 îlots encore habités n’avaient reçu aucune offre écrite… depuis l’entrée en vigueur du plan d’expropriation. Depuis 1996, donc, ils ont été placés dans une situation d’attente et de précarité. Ils ne peuvent agir d’initiative vis-à-vis de la Région et doivent attendre qu’elle entame les négociations et, éventuellement, décide d’aller devant le juge de paix. Durant cet intervalle, les ventes, rénovations et locations de ces biens sont évidemment rendus quasi impossibles pour les propriétaires. En outre, dans le périmètre, ils ont eu à subir un très grand nombre de chantiers de démolition et de reconstruction qui ont parfois endommager leur maison et rendu la vie sur place particulièrement pénible (poussière, bruits, etc. )

En été 2005, la SA Bruxelles-Midi s’était enfin engagée à faire une offre écrite de rachat à chaque propriétaire avant le 31 décembre 2005. Elle demanda aux propriétaires concernés de répondre avant le 28 février 2006. Ceux-ci ont tous refusé la proposition. Les offres s’avéraient en effet particulièrement peu élevées. Non seulement la Région sous-estime nettement la valeur vénale des maisons mais elle n’accorde également aucune indemnité accessoire. Ainsi certains propriétaires ont fait procéder à une expertise de leur maison. Elle conclut au double voire au triple du prix pour la valeur vénale de ces maisons. A ce prix, il faut encore ajouter les indemnités accessoires : indemnités de remploi et de déménagement notamment (environ 20 pour cent du prix du bien) et toutes les indemnités compensatoires. Et dans le cas du quartier Midi, ces dernières sont relativement importantes : elles couvrent la diminution de la valeur locative de l’immeuble pour les dix années que durent le plan d’expropriation (du fait de la décision d’expropriation, l’entretien, la rénovation et la location sont rendus plus bien difficiles voire impossibles) et dédommagent les propriétaires mais aussi les commerçants et les locataires pour les dégâts dus aux chantiers, aux démolitions et aux chancres avoisinants ainsi que pour les nuisances et les stress résultant de la mise en œuvre chaotique de cette expropriation.

• En août 2006, Commune de Saint-Gilles et Région reprenaient un plan d’expropriation visant… une maison (dans l’îlot A2), pour laquelle le Conseil d’Etat avait cassé la validité de l’expropriation. Cette maison fut expropriée en mars 2007.

• En novembre 2006, au terme de 10 ans, les autorités ont laissé expirer l’ensemble du plan d’expropriation de 1996… sans avoir réglé le sort d’une trentaine de maisons et de leurs habitants.

• En juillet 2007, un nouveau plan était entériné pour… 4 maisons (îlot C).

• Fin 2007, c’est un cinquième plan qui est à l’étude pour 22 maisons (17 dans l’îlot A2, 5 dans l’îlot D)… et ce, alors que la Région n’a même pas fini d’exproprier les 4 maisons du précédent plan!

On le voit, l’utilisation de la loi d’exception de 1962 aux fins de mener des projets immobiliers est inacceptable. Non seulement cette loi doit être revue, mais son utilisation limitée à des cas précis. Pour ce faire, « l’utilité publique » et « l’extrême urgence » devraient être définies et débattues publiquement. Actuellement, la mise en oeuvre d’un plan d’expropriation ne présente aucune garantie démocratique et aucun contre-pouvoir réel n’a été institué. Ce n’est, à l’évidence, pas la procédure dite de « concertation » qui saurait en tenir lieu. Seule possibilité institutionnelle de se faire entendre, les associations qui utilisent cette opportunité n’en sont pas dupes. Et réclament la mise en place de contre-pouvoirs effectifs.











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