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1987 – 1991

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Genèse d’une spéculation publique…

• 1987. Le Ministère fédéral des communications annonce le projet d’installer un terminal TGV à Bruxelles. La Région de Bruxelles-Capitale n’existe pas encore. Les conflits démarrent pour décider quelle gare (et quelle commune) va accueillir le nouveau terminal TGV. La gare du Nord et la gare du Midi apparaissent vite comme les principales candidates.

A 39 ans, Charles Picqué (Parti Socialiste) est Conseiller provincial du Brabant, Député fédéral de Bruxelles et depuis deux ans Bourgmestre de Saint-Gilles (nommé Echevin de l’urbanisme en 1983, il a remplacé en 1985 le bourgmestre précédent, en cours de législature). Il y lance d’ambitieux projets de « revitalisation des quartiers », en favorisant manifestement ceux « du haut » de sa commune aux dépens de ceux « du bas », sociologiquement plus immigrés et « défavorisés », pour lesquels il prône d’autres méthodes. Il parle de « traitement énergique » au journal « Le Soir » et déclare à « La Construction »: « Si l’on veut, à terme, garantir un meilleur équilibre budgétaire local, il est évident qu’une mutation sociologique de certains quartiers doit être encouragée sans tarder ».

• 1989. La Région de Bruxelles-Capitale est sur les rails et son premier gouvernement est nommé. A Saint-Gilles, le TGV est finalement annoncé en gare du Midi. Selon ses adversaires, la personnalité de Charles Picqué, homme fort de la toute nouvelle Région et Bourgmestre à majorité absolue de Saint-Gilles depuis 1988, a pesé dans la décision.

Aussitôt la nouvelle connue, certains promoteurs immobiliers se jètent « comme des vautours » (dixit Jacques Van Grimbergen, futur président de la SA Bruxelles-Midi) sur le quartier et se mettent à y racheter des maisons au prix fort.

Déjà dans les années ’70, le quartier de l’avenue Fonsny (étalé le long de la gare du côté de Saint-Gilles), n’a pas été épargné par la spéculation et par les projets grandiloquants de l’Etat fédéral, qui plannifiait la construction de grandes autoroutes urbaines dans Bruxelles. Certains imaginaient déjà le quartier Midi comme un nouveau pôle tertiaire, un « petit Manhattan », sorte de réplique en moins grand du quartier Nord. A l’époque, un premier plan d’expropriation avait même été envisagé.

• 1991. La toute jeune Région bruxelloise décide de se doter d’une série d’outils urbanistiques, parmi lesquels un Plan régional de développement (PRD), censé donner concrètement les grandes lignes de son « véritable projet de ville ». « Aboutissement d’une analyse portant sur la ville, le PRD est le moteur de son développement futur. Un développement axé sur le plaisir de vivre à Bruxelles, le développement durable, la solidarité et la volonté de magnifier cette identité plurielle qui est une de nos grandes richesses ».
L’élaboration du premier PRD prendra plusieurs années (il sera adopté en 1995), mais en attendant il y a des dossiers… qui n’attendent pas. Par exemple, en prévision de l’ouverture du terminal TGV, la Région commande déjà une étude qui aboutit à un « schéma directeur » pour l’aménagement des alentours de la gare du Midi. Même si ce schéma n’a aucune valeur légale, il désigne 4 îlots à « rénover » du côté saint-gillois de la gare, ce qui a pour effet d’augmenter l’attrait des promoteurs pour ces terrains. Parmi ceux-ci, on retrouve toute une série de sociétés créées pour l’occasion par de grandes compagnies immobilières (lire à ce sujet l’article sur la SA Espace Midi).

Certains petits propriétaires, se voyant offrir parfois jusqu’à vingt fois le prix d’achat de leur maison, finissent par la revendre. Une fois rachetées, certaines de ces maisons se revendent parfois plusieurs fois (à la hausse) en l’espace de quelques jours. Les effets ne se font pas attendre et le nombre d’immeubles vides s’accroît rapidement (Lire: « Dynamique du marché du logement dans le quartier de la gare du Midi »).

Néanmoins, les prix pratiqués payés par les promoteurs dans le quartier ne sont pas dénoncés par le Ministère des Finances. Cela signifie qu’ils serviront désormais comme base de référence normale, comme toute autre vente privée ou publique, pour fixer la valeur d’un bâtiment qui serait acheté ou exproprié par l’Etat. En effet, lors d’une expropriation judiciaire, le prix d’une maison est fixé soit « à l’amiable » lors d’une négociation avec l’expropriant (ici, Bruxelles-Midi et la Région bruxelloise), soit encore « à l’amiable » par le Comité d’acquisition (service fédéral du Ministère des Finances), soit par le juge à l’aide d’un expert immobilier. Mais toujours, en théorie, en fonction de « points de comparaison », c’est-à-dire les prix pratiqués lors de ventes récentes de biens « comparables », dans le même quartier, dans les alentours proches ou dans des quartiers « similaires ».

De l’aveu-même de Charles Picqué et de la SA Bruxelles-Midi, ce contexte spéculatif est l’un des principaux facteurs qui déterminera leur choix de mettre en place un dispositif « public-privé » afin d’“encadrer la spéculation”. Ce projet se concrétisera en trois volets: un plan particulier d’aménagement du sol, un plan d’expropriation et la création d’une société anonyme à capital majoritairement public (Bruxelles-Midi), sur le modèle de ce qui se fait à Lille avec le projet Euralille.

L’idée de créer une zone d’expropriation du côté saint-gillois de la gare est donc déjà dans l’air. Dès 1991, la Commune de Saint-Gilles n’hésite pas à affirmer à des propriétaires souhaitant effectuer des travaux ou des rénovations dans leur maison qu’ils sont situés dans une zone « susceptible d’expropriation ». Tout se met en place pour stopper la spéculaton privée et… intensifier la dégradation du quartier.

Malgré tout, il reste encore un problème de taille. Les prix que Charles Picqué estime « spéculatifs » et qui étaient pratiqués lors des ventes récentes dans les 4 îlots, n’ont pas été dénoncés comme tels. Légalement, ils sont « normaux ». Mais la Région n’a pas les moyens de racheter ou d’exproprier toutes ces maisons à ce prix-là…

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