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Quartier Midi : positions communes Bral – IEB

Conférence de presse 26 juillet 2006.

Lire aussi sur le site d’Inter Environnement Bruxelles.

Après dix années de procédures chaotiques, le projet immobilier de la Région bruxelloise dans le quartier du Midi soulève de nombreuses interrogations. Tant sur la procédure que sur la pertinence du projet en lui-même. En six interrogations, Inter-Environnement Bruxelles et le Bral font le point de la situation et prennent position.

1. L’utilité publique ?

Le plan d’expropriation a été approuvé par un arrêté du 18 juillet 1996 qui stipule qu’il est indispensable pour cause d’utilité publique de prendre immédiatement possession des parcelles figurant au plan. Un arrêté de 2001 confirme les expropriations liées au plan, toujours au nom de l’intérêt public. Toutefois cette notion reste vague et n’est pas définie plus avant par les arrêtés.
– La réalisation d’un plan d’urbanisme ne constitue pas en tant que telle une cause d’utilité publique. Qu’est-ce qui amène la Région à invoquer l’utilité publique alors que l’îlot dont l’immeuble de certains expropriés fait partie est destiné à recevoir des logements et des commerces de détail ? L’autorité publique a choisi de procéder à la rénovation du quartier en mettant tout le monde dehors alors que le projet aurait parfaitement pu se réaliser en rénovant les maisons. Concernant les bureaux, ceux qui sont déjà construits se remplissent avec difficultés, les promoteurs ne se bousculent pas au portillon pour la construction des autres immeubles et les caisses de la SA Bruxelles-Midi restent vides.
– Jusqu’à quel point peut-on sacrifier les intérêts des citoyens sur l’autel de l’intérêt public surtout lorsque celui-ci est défini de façon aussi vague ? Les expropriations pour cause d’utilité publique doivent être réalisées en préservant une proportionnalité entre la mesure adoptée et l’objectif poursuivi. Un rapport raisonnable doit exister entre l’expropriation envisagée et le but visé ; il doit apparaître que les options politiques prises ont été évaluées. Le principe de proportionnalité exige en effet que soient examinés l’ensemble des moyens alternatifs possibles pour atteindre l’objectif visé : il faut maximiser la réalisation du but tout en minimisant les inconvénients. Or c’est au nom de cet intérêt public malmené que la Région passe aujourd’hui à la vitesse supérieure en recourant à des expropriations judiciaires forcées.

2. L’extrême urgence ?

Tant l’arrêté de 1996 que celui de 2001 qui confirme le plan d’expropriation, invoque l’extrême urgence qu’il y a à procéder aux expropriations. Nous sommes en juillet 2006 et une trentaine de personnes doivent être encore expropriées. L’arrêté de 2001 invoque, à l’appui de l’urgence, la sauvegarde de la sécurité et de la salubrité publique dès lors que certains immeubles constituent de véritables chancres urbains. La faute à qui ? La Région peut-elle invoquer l’urgence d’une situation qu’elle a créée par sa propre inertie ?
De plus, l’extrême urgence sur laquelle se fonde la Région doit exister au moment de la requête en expropriation. Est-ce encore le cas lorsqu’on attend 10 ans ? Le recours à cette procédure doit demeurer exceptionnel et ne peut être admis qu’en cas d’imminence du péril qu’elle a pour objet de prévenir. Peut-on parler d’extrême urgence lorsque, dès l’origine, le pouvoir expropriant ne dispose pas des moyens financiers pour réaliser son programme ? Certaines voix n’hésitent pas à affirmer que le plan d’expropriation a été reconduit jusque 2011. Quid de l’extrême urgence ?

3. La juste indemnité ?

Les retards démesurés pris dans ce dossier ont eu pour conséquence première le dépérissement du quartier et la diminution drastique de la valeur de ses immeubles. La commune a interdit tous nouveaux aménagements immobiliers à partir de 1996. Suffit-il au pouvoir public de faire preuve d’inertie pour réduire le montant des indemnités qu’il a à payer à des habitants expropriés au nom de la préservation de l’intérêt public ? C’est au pouvoir public qu’il appartient d’offrir une indemnité juste et suffisante et non aux habitants de se battre pour arracher ce qui leur revient de plein droit. De plus, dès le départ, les dés étaient pipés dès lors que le montant des indemnités proposées allaient être cadenassé par les moyens très limités mis à la disposition de la SA Bruxelles-Midi et par la dépendance des capacités d’expropriation ultérieure aux résultats des opérations financières antérieures. Signalons que la législation est muette sur le calcul des indemnités et facilite ainsi la tâche du pouvoir expropriant dans ses offres au rabais. Les montants initialement proposés par la SA Bruxelles-Midi (80.000 à 125.000 euros) étaient largement inférieurs aux prix du marché. Face aux refus de certains habitants, les offres ont quasiment doublé (autour de 170.000 euros), preuve de l’indécence des montants initiaux, sans compter que ces offres révisées restent nettement en deçà de la réalité moyenne du marché qui flirte avec les 300.000 euros pour un bâti similaire dans le quartier. Rappelons qu’entre 1990 et 2005, le prix des maisons à Bruxelles a connu une hausse de 125%. Rappelons également que, si la valeur d’une maison à démolir tend vers zéro, la valeur de remplacement pour celui qui est exproprié suit bien le cours du marché.
Les indemnités doivent permettre aux personnes expulsées de trouver un autre logement qui convient à leurs besoins à Bruxelles.

4. Des conditions humaines d’expropriation ?

Ne relève-t-il pas également de l’utilité publique que les personnes expropriées soient relogées dans des conditions décentes ? Les propriétaires dont les maisons sont devenues invendables en raison du pourrissement du quartier se sont retrouvés acculés à vivre pendant des années dans un environnement ravagé. Les dommages subis depuis 10 années par les expropriés n’ont à ce jour pas fait l’objet du moindre dédommagement. Les propriétaires et locataires subissent non seulement les dommages de l’expropriation mais également les manquements des autorités publiques. Les initiatives prises par la SA Bruxelles-Midi dans ce domaine sont loin d’être satisfaisantes et ne s’adressaient qu’à certaines catégories de locataires. A plusieurs reprises le Comité Midi et les habitants ont revendiqué la création d’un groupe permanent de concertation associant les pouvoirs publics, les promoteurs et les propriétaires, sans résultat. Il n’y a jamais eu de réelles concertations sur les indemnités. Les offres faites aux habitants ont toujours été trop peu motivées pour permettre d’apprécier in concreto si le montant proposé correspondait à la juste indemnité exigée par la loi.

5. Le rôle de la SA Bruxelles-Midi ?

La SA Bruxelles Midi s’est vue attribuer un double rôle : gérer le projet de réaménagement du Quartier Midi selon les prescriptions du PPAS Fonsny 1 tout en permettant le relogement des habitants du périmètre, le tout en étant doté d’un objectif lucratif. Il semble que face à ses obligations cornéliennes (réparer intégralement les dommages causés par les expropriations tout en cherchant à maximiser ses bénéfices), la SA Bruxelles-Midi ait donné en pâture le chou à la chèvre en acquérant les immeubles à bas prix pour faire augmenter ses plus-values immobilières.

6. Et pour l’avenir ?

Au vu des résultats décevants concernant la demande très faible de bureaux dans le quartier, ne serait-il pas temps que la Région prenne ses responsabilités et requestionne l’utilité publique qu’il y a encore à exproprier 10 ans après des habitants alors que Bruxelles connaît une crise du logement sans précédent ?

En admettant que cette utilité publique existe encore, celle-ci devrait être plus clairement explicitée quant aux projets envisagés sur les îlots concernés et la notion d’extrême urgence considérée comme obsolète au regard des délais écoulés. Il serait pertinent, en tout état de cause, de maintenir et rénover les maisons situées dans les superficies affectées au logement.

Les expropriations encore à venir devraient faire l’objet d’une réelle concertation sur le montant juste des indemnités à proposer en tenant compte de l’entièreté du préjudice subi depuis 10 ans par les propriétaires du lieu et en partant des conditions réelles du marché immobilier bruxellois.











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