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Au Midi, pas de place pour l’espace public

- Comité du quartier Midi, 2 juillet 2009

L’aménagement d’un espace public bloqué par la mise à disposition à des sociétés privées d’un terrain faisant partie du domaine public régional, sans l’autorisation du propriétaire…?! C’est une nouvelle fois au quartier Midi qu’un tel nouvel imbroglio urbanistique se déroule. Un nouveau « cadeau » pour les promoteurs et un énième signe de mépris pour ce quartier, dont la « revitalisation » semble décidément condamnée à être chaotique jusqu’au bout.

En 2006, la Région bruxelloise a terminé d’exproprier et de démolir les maisons situées au coin de la rue de Hollande et de l’avenue Fonsny. Cette opération était motivée par la réalisation d’un espace public annoncé depuis le début de la première législature régionale¹.

La place Marcel Broodthaers aurait dû être inaugurée au cours du premier semestre 2009. L’an dernier, le Gouvernement régional avait accordé le permis d’urbanisme et fait lancer les travaux d’aménagement, financés dans le cadre des Accords de coopération entre l’Etat fédéral et Bruxelles (Beliris). Les entrepreneurs travaillant pour le compte de Beliris avaient démarré les travaux au début de l’année 2009. Mais ils se sont vu empêchés de les finaliser: une moitié de la place est en effet occupée, en toute illégalité, par des baraquements de chantier et une grue placés là par les promoteurs immobiliers réalisant les bureaux et l’hôtel de l’îlot C (les sociétés BPI, Louis De Waele, Atenor…), ainsi qu’une pharmacie installée dans un container² et des panneaux publicitaires de la société JC Decaux³…

L’affaire, rendue publique fin juin 2009⁴ suscite depuis plusieurs mois des remous au sein de l’administration et de certains cabinets ministériels de la Région bruxelloise.

Car ces occupations privatives, qui se font manifestement à titre gratuit (à l’exception des panneaux publicitaires) et sans aucune base légale, auraient été autorisées par la SA Bruxelles-Midi, qui n’est pourtant ni propriétaire des terrains ni maître d’oeuvre des chantiers. Cette société privée, créée en 1992 à l’initiative de la Région, a ainsi outrepassé ses droits.

La SA Bruxelles-Midi impose une situation de fait

Il semble que les cabinets des ministres Picqué et Smet aient donné instruction, début 2009, de faire vider la place pour permettre à Beliris de mener à bien son chantier. Ce qui avait donné lieu, selon nos informations, à des courriers envoyés en janvier 2009 par la Direction de la gestion et de l’entretien des voiries de l’Administration régionale à la SA Bruxelles-Midi, mettant celle-ci en demeure de régulariser la situation et de faire dégager les installations bloquant l’aménagement de la place. En voici des extraits:

Messieurs, J’ai l’honneur de porter à votre connaissance ce qui suit. En application de l’article 21 de la convention de gestion conclue entre la S.A. Bruxelles-Midi et la Région de Bruxelles-Capitale, l’Etat fédéral, par l’entremise de la S.A. de droit public Beliris, terminant le réaménagement de la partie orientale de la place de Hollande, va entreprendre, dès la fin du mois de février prochain, le réaménagement de sa partie occidentale. Or, cet aménagement ne pourra pas être entrepris tant qu’il n’aura pas été mis fin à l’occupation du terrain par vos baraquements de chantier et votre grue.
Or, sauf erreur de ma part, il appert que votre société occupe le terrain sans titre ni droit. Ce terrain, acquis par la Région en vue de l’aménagement d’une nouvelle voirie (la future place Broodthaers), fait partie du domaine public régional et son occupation à des fins privatives doit faire l’objet d’une autorisation délivrée par ma Direction. (…)
En vue d’éviter toute polémique inutile d’où qu’elle vienne, je me permets d’attirer votre attention sur les points suivants : le terrain, acquis par la Région en vue de l’aménagement d’une nouvelle voirie (la future place Broodthaers), fait partie du domaine public régional ; l’occupation du domaine public à des fins privatives doit faire l’objet d’une autorisation délivrée par le gestionnaire de ce domaine public; ce genre d’autorisation est frappée de précarité : il peut y être mis fin, à tout moment mais moyennant préavis, si l’intérêt général le requiert (ce qui est le cas de toute évidence!) ; le retrait s’effectue aussi sans indemnité (…)

Mais pendant des mois, la SA Bruxelles-Midi n’a pas répondu à cette demande et les deux ministres n’ont pas jugé utile d’insister. Il faut noter que le président de la SA Bruxelles-Midi, Jacques Van Grimbergen, est un ancien directeur de cabinet-adjoint du Ministre-Président Charles Picqué (de 1989 à 1995), ex-directeur de cabinet du Ministre Pascal Smet (de 1999 à 2004), et fut jusque très récemment le directeur-général de l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement (de 1995 à 1999 et de 2004 à 2009)⁵. Sa position semble avoir aidé la SA Bruxelles-Midi à imposer cette situation de fait qui, selon « Le Soir »⁶, va même être entérinée et légalisée.

Un statu quo rentable pour certains, mais coûteux pour les autorités

Si Beliris vient bien de terminer une partie des travaux, la seconde moitié de la Place Broodthaers ne verra vraisemblablement pas le jour avant 2010 ou 2011.

L’arrêt des travaux ne sera pas sans impact financier pour les pouvoirs publics. Si l’entrepreneur travaillant pour Beliris semble ne pas demander d’indemnisation, l’aménagement de la place va devoir s’effectuer en deux phases, ce qui nécessitera d’importants surcoûts.

Les seuls à profiter de la situation semblent être la société Decaux (qui peut ainsi proposer à ses clients un emplacement publicitaire face à la gare du Midi) et surtout les promoteurs privés qui font ainsi d’importantes économies: ils évitent à la fois de s’acquitter de la location d’emplacements de bureaux de chantier, d’une taxe d’occupation sur l’espace public et des frais de déplacement de leur infrastructure de chantier.

Merci qui?

La Place Marcel Broodthaers est prévue depuis 1991 dans les plans d’aménagement. Elle était autrefois annoncée sous le nom de « Place de Hollande ». [↩]
Il faut noter que le pharmacien est de toute bonne foi. Il a conclu cet accord d’occupation « temporaire » (il professe dans son container depuis tout de même 2 années, et ce n’est pas fini) dans le cadre de négociations avec la SA Bruxelles-Midi, lorsque celle-ci procédait à l’expropriation « amiable » de son bien. Son espoir était tout simplement d’obtenir la possibilité de rouvrir sa pharmacie dans les futurs bâtiments de la Place Broodthaers, ce qu’il dut ensuite négocier avec les promoteurs immobiliers. [↩]
Lire à ce sujet notre article de mars 2006: Des pubs pour “lutter contre les squats”!? [↩]
A l’occasion d’une question posée au Conseil communal de Saint-Gilles, le 25 juin dernier, par le conseiller communal Alain Maron (Ecolo) à l’Echevin Patrick Debouverie (MR). [↩]
Il se trouve même des mauvaises langues pour rappeller que Jacques Van Grimbergen est inculpé dans l’affaire de l’ancien Hôpital militaire d’Ixelles, au même titre que certains dirigeants des sociétés immobilières De Waele et BPC, celles-là même qui bénéficient aujourd’hui de cette situation inédite sur la Place Broodthaers. Lire notre article du 15 avril 2007: « Le Président de la SA Bruxelles-Midi et un administrateur d’Espace Midi parmi les inculpés d’une affaire de fraude ». [↩]
Lire l’article du « Soir » du 2 juillet 2009: « La place Broodthaers attendra encore un an ». [↩]

Nouveaux hôtels prévus au Midi

Les chaînes d’hôtels standardisés continuent de venir s’installer des deux côtés de la gare du Midi. Deux dépêches de l’agence Belga…

• Mercure va construire un hôtel près de la gare de Bruxelles-Midi

- Belga, 1er juillet 2009

L’enseigne hôtelière Mercure, qui appartient au groupe Accor¹, a signé un contrat avec la famille Farzand pour la construction d’un hôtel de 75 chambres dans la zone de la gare de Bruxelles-Midi. Son ouverture, prévue en avril 2010, permettra de créer 15 à 20 nouveaux emplois, annonce Mercure dans un communiqué.

« Complémentaire à l’offre existante dans le quartier, cet établissement répond à la demande accrue résultant du développement de la zone du Midi, encouragé par les connexions internationales qu’offre la deuxième gare TGV d’Europe », estime Mercure.

L’hôtel sera sis au boulevard Jamar et s’adressera principalement à une clientèle d’affaires.

« Ce projet s’inscrit dans la stratégie de développement du groupe Accor qui s’appuie notamment sur les collaborations en franchise pour développer son réseau hôtelier et le porter à 100 établissements au Benelux d’ici 2015″, précise encore l’enseigne.

• Rezidor, futur gestionnaire du premier hôtel Park INN à Bruxelles

- Belga, 7 mai 2009

South City Hotel, un partenariat regroupant Atenor, BPI et Espace Midi, a conclu un contrat de gestion avec le groupe Rezidor pour l’hôtel actuellement en cours de construction face à la Gare du Midi (Bruxelles).

« La gestion de l’hôtel sous l’enseigne PARK INN en catégorie 3 étoiles permettra de valoriser pleinement son potentiel, étant idéalement situé sur la place Broodthaers face à la gare TGV de Bruxelles », explique Atenor dans un communiqué.

Ce contrat, d’une durée de 20 ans, porte sur l’exploitation du futur hôtel PARK INN, l’une des marques groupe Rezidor qui connaît un essor important en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique. L’hôtel serait le premier de la chaîne PARK IN à Bruxelles, et le 4ème en Belgique.

L’hôtel fait partie d’un développement plus important de 31.000 m2. Pour rappel, le premier immeuble d’environ 13.000 m2 a été loué pour une durée de 27 ans ferme à un parastatal belge. Le second immeuble de bureaux, en cours de construction également, sera quant à lui livré fin 2010 et fait d’ores et déjà l’objet de marques d’intérêt sérieuses.

Accor est déjà propriétaire de l’hôtel Ibis situé de l’autre côté de la gare du Midi, le long de l’avenue Fonsny. [↩]

Projet majeur face à la gare du Midi

- « Le Soir », 22 août 2008

Immobilier • Dans le sillage du TGV

Le quartier du Midi décolle. Après des années difficiles, les projets se multiplient. Et cette fois, c’est le privé qui entend développer la zone. CFE, Atenor Group et Breevast viennent de conclure un accord de principe pour développer ensemble un projet urbain majeur sur l’assiette fusionnée de leurs fonciers respectifs situés face à la place Horta, à la sortie immédiate de la gare TGV de la gare du Midi.

Le site du projet, à cheval sur Saint-Gilles et Anderlecht, totalise 7.500 m2 dans l’îlot bordé par les rues Blérot, Bara et Paul-Henri Spaak. Vu la superficie au sol, il s’agira d’un projet d’envergure, d’au moins 50.000 m2. Il s’agira aussi d’un projet soigné, annonce le consortium, par sa visibilité, à la sortie de la gare TGV, autour de la place Horta. On s’oriente vers un projet spéculatif (pas d’occupant préétabli) et mixte (bureau, commerce et logement) s’inscrivant dans le redéveloppement urbanistique des abords de la gare du Midi, souhaité par les communes de Saint-Gilles et Anderlecht, et par la Région.

Une concertation avec les autorités sera menée dans les meilleurs délais pour préciser les orientations principales du projet. Le site comporte actuellement, outre une dalle située au-dessus d’un parking existant, des bâtiments industriels désaffectés et un immeuble de bureaux obsolète qui seront démolis.

Impossible de donner un calendrier. Tout au plus sait-on qu’une étude est en cours pour déterminer les meilleures affectations sur le site. Les trois partenaires ont en tout cas les reins solides. CFE est l’un des grands groupes de construction en Belgique. Breevast (Hollande) est copropriétaire de la cité administrative. Quant à Atenor, il est très présent à Bruxelles (voir encadré), et développe notamment des projets de logement.

• François Robert

Nouveau projet gare du Midi

- « La Libre Belgique », 21 août 2008

Les groupes Atenor, Breevast et CFE ont annoncé avoir conclu un accord de principe pour développer conjointement un gros projet sur l’assiette fusionnée de leurs fonciers respectifs (soit environ 7 500 m²) situés dans l’îlot bordé par les rues Blérot, Bara et Paul-Henri Spaak. Soit face à la Place Horta, à la sortie immédiate de la gare TGV de Bruxelles (Gare du Midi) et à proximité de la Tour du Midi.

Dans un communiqué, les trois groupes indiquent que le futur projet entend s’inscrire dans le redéveloppement urbanistique des abords de la Gare du Midi souhaité par les communes de Saint-Gilles et Anderlecht, et par la Région de Bruxelles-Capitale. « Une concertation avec les autorités compétentes sera menée dans les meilleurs délais pour préciser les orientations principales du projet », est-il précisé.

Le site comporte actuellement, outre une dalle située au-dessus d’un parking existant, des bâtiments industriels désaffectés et un immeuble de bureaux qui seront démolis. « L’emplacement exceptionnel et la taille de l’assiette permettent d’envisager un projet urbain mixte de grande ampleur qui finira harmonieusement le pourtour de la Place Horta, afin d’offrir une première vitrine de la qualité architecturale de la capitale européenne à tous les visiteurs sortant de la Gare TGV. »

Le projet South City s’installe au Midi

- « Le Soir », 24 décembre 2007

Saint-Gilles • Premier grand projet après les expropriations

Tourne-t-on enfin la page dans le quartier du Midi, à Saint-Gilles ? Après quinze années d’expropriations ratées et de démolitions retardées, un premier projet d’envergure s’apprête à sortir de terre : South City.

Pour l’instant, côté avenue Fonsny, le spectacle est assez affligeant : une mer caillouteuse, bordée ça et là de constructions branlantes en attente de démolition. Et les quelques tours futuristes mais incongrues, érigées le long de l’avenue Fonsny. Un « no man’s land », un quartier martyre qui n’est pas sans rappeler le quartier Nord des années 1980.

A y regarder de plus près, pourtant, les choses bougent. La commune vient de délivrer plusieurs permis d’urbanisme et les gros projets s’apprêtent à sortir de terre. Parmi ceux-ci, South City qui a démarré la semaine passée. Il prévoit, sur les ruines de l’îlot C (avenue Fonsny et rues d’Angleterre, de Mérode et de Hollande) 32.000 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres. Il est porté par le groupe Atenor, en partenariat avec Espace Midi et BPI. C’est de loin le plus important projet du quartier. Il a reçu son permis d’urbanisme/environnement. Il nécessitera deux ans de travaux (réception provisoire à la fin 2009).

Ce projet ambitieux a déjà un occupant pour 27 ans : la Smals, un parastatal centré sur la sécurité sociale, qui occupera 12.000 m2 du site. C’est bon signe mais guère étonnant.

Si le marché de bureaux bruxellois souffre de surcapacité, il manque d’immeubles neufs et performants qui se remplissent très vite. Dans les milieux immobiliers, on considère déjà le Midi comme un sous-marché à part entière, à l’instar des quartiers Léopold, du Centre ou du Nord. Il a des atouts : il est remarquablement situé, d’un accès très facile en transports en commun et il offre aussi des prix très compétitifs. Smals est le troisième occupant significatif dans la zone, après Test Achats, Swiss Life et Securex.

Pour la commune de Saint-Gilles, la réalisation de South City montre que la ténacité commence à être payante. Quant à la Région, qui veut créer là un pôle de développement, c’est la traduction d’une volonté politique. D’autres projets doivent rapidement suivre, dont du logement, portés par la SDRB et la SRIB.

Le comité du quartier Midi ne partage cependant pas du tout l’enthousiasme du promoteur et des autorités communales et régionales. Il stigmatise la lenteur du projet. Atenor est devenu propriétaire du terrain en 2005 et il a fallu attendre plus de dix ans après le premier plan d’expropriation pour voir enfin ce projet sortir de terre.

• François Robert

Quand la SNCB fait de la spéculation

- « Politique » n°55, juin 2008

La mutation, durant les dernières décennies, des services publics en « entreprises publiques autonomes » a parfois de sérieux effets de bord. En imposant à la SNCB une politique agressive de valorisation de son patrimoine, l’Etat fédéral met à mal d’autres politiques publiques.

La SNCB est le plus gros propriétaire de réserves foncières en zones urbaines. De ces réserves foncières dépend notamment la politique de logement dont on sait l’urgence dans plusieurs villes du pays, et notamment en Région bruxelloise. Reste que l’utilisation de ces réserves foncières est tout sauf simple pour les organismes publics chargés de construire du logement. Son contrat de gestion impose en effet à la SNCB de vendre au plus offrant, imposant des prix sur lesquels ne savent pas toujours s’aligner les organismes publics. Mais au-delà des contraintes définies par le contrat de gestion, au-delà aussi d’une relative démission du pouvoir politique fédéral qui pourrait jouer son rôle d’actionnaire et rappeler la SNCB à plus de mesure, la SNCB elle-même fait manifestement des excès de zèle.
Arrivée du TGV à Bruxelles…

C’est dès la fin des années 1980 que se manifestent les premières prémisses de cette évolution larvée de l’objet social de la SNCB. En 1989, la décision d’implanter un terminal TGV à Bruxelles, annoncée par le ministre Herman De Croo (VLD) s’accompagna de l’obligation pour la SNCB, endettée, de rentabiliser les travaux par le développement de projets immobiliers aux abords de la gare du Midi. C’est aussi à cette période que la SNCB constitua la société Eurostation (filiale à 100%) : un bureau d’études destiné à réaliser des études architecturales et urbanistiques pour la conception et la réalisation des « terminaux ».

En publiant les esquisses d’un projet démesuré pour le terminal du Midi — en partie sur des terrains ne lui appartenant pas et en l’absence de toute concertation avec les pouvoirs locaux —, la SNCB a créé un appel d’air et a donné le coup d’envoi de la spéculation privée sur le quartier.

Une véritable bataille foncière s’ensuivit, opposant la SNCB et son bras immobilier d’une part, les promoteurs et la Région bruxelloise d’autre part, chacun ayant ses propres ambitions immobilières. La Région refusa d’octroyer les permis de bâtir à la SNCB, tandis que celle-ci riposta, soutenue par le Ministre Jean-Luc Dehaene, en menaçant de ne pas installer le terminal TGV au Midi. Eurostation finira même par exproprier plusieurs maisons du côté de la rue de France, ainsi que l’îlot de l’ancienne usine Côte d’Or,… pour des motifs « d’utilité publique », ça va de soi. La construction d’un gigantesque parking ainsi que d’importantes surfaces administratives venant s’ajouter à la suroffre de bureaux à Bruxelles, ces espaces furent finalement occupés par des ministères fédéraux. À cette occasion, on a pu assister à un épisode déplorable où la Région et la SNCB, qui ne se voyait pas comme « une oeuvre charitable »¹, se sont renvoyés la responsabilité du relogement des habitants expulsés…

L’accalmie n’interviendra qu’en 1996. Aujourd’hui, Région bruxelloise et SNCB semblent avoir enterré la hache de guerre. En témoigne, un nouveau protocole de coopération récemment conclu entre les deux parties dans le cadre du Plan de développement international de Bruxelles. Ce document prévoit la restructuration complète de la gare du Midi et la construction de nouveaux bureaux à ses abords (Eurostation projette, en partenariat avec le promoteur Atenor, d’édifier une nouvelle tour du côté anderlechtois de la gare), donnant toute latitude d’action à la filiale de la SNCB pour réaliser le projet, en ce compris le réaménagement des espaces publics. Quand on sait qu’Eurostation véhicule une vision purement « ingénieurale » et fonctionnaliste de la ville, l’habiliter à agir comme développeur immobilier dans les quartiers jouxtant les gares est réellement problématique.

Mais la « paix des braves » est toute relative, d’autant qu’elle est sujette aux conflits politiques entre différents niveaux de pouvoir. « Le fédéral reprend d’une main ce qu’il donne de l’autre » explique un expert proche du dossier. L’Etat finance en effet la Région bruxelloise via les fonds Beliris (gérés par la Ministre Laurete Onkelinkx, PS), mais anéantit cette aide en faisant payer le prix fort pour les terrains SNCB. De sorte que des outils publics en viennent à jouer les uns contre les autres.

Ainsi en va-t-il du combat qui a lieu autour du site de Schaerbeek-Formation, la plus importante réserve foncière de Bruxelles, appartenant à la SNCB. Pour tenter d’acquérir ces terrains, la Région a créé en 2005 la Société d’acquisition foncière (SAF). En 2007, le gouvernement régional (PS-CDH-Ecolo) décidait — bien que Schaerbeek-Formation soit inscrite comme une « zone d’intérêt régional à développement différé » — qu’il convenait d’y construire un stade de football… avec l’argent de Beliris. Mais c’était sans compter sur l’intervention du Fonds des infrastructures ferroviaires (FIF), créé il y a quelques années pour sortir la SNCB du poids de sa dette historique. Présidé par une proche de Didier Reynders (MR), le FIF a récemment lancé son propre appel à candidatures en vue de désigner un ou plusieurs partenaires pour le développement de Schaerbeek-Formation. Pas opposé à l’idée d’un stade, le FIF souhaite aussi y voir ériger un centre commercial, des infrastructures événementielles et touristiques, un musée d’art contemporain, des bureaux et des logements…

… et à Liège

À Liège, Euro Liège TGV, la filiale de la SNCB, a exproprié à tout va, ainsi que l’y autorise l’invocation de « l’intérêt public », autour de la nouvelle gare des Guillemins conçue par la star internationale de l’architecture Santiago Calatrava. Motif de ces expropriations ? Les « nécessités du chantier ». Reste qu’une rue entière — la rue Bovy — a notamment été expropriée par Euro Liège TGV, rue dont les maisons restent à ce jour debout alors que les travaux de la gare touchent à leur fin. Les nécessités du chantier ont bon dos.

Dans le même temps, forte du poids dans le dossier que lui donnent ces expropriations, Euro Liège TGV a engagé un bras de fer avec les autorités communales en vue d’imposer un plan d’aménagement du quartier que la plupart des urbanistes considèrent comme antédiluvien² : selon ce projet, dessiné lui aussi par Calatrava, il s’agirait rien moins que de raser tout le quartier situé entre la gare et le fleuve pour construire un plan d’eau monumental bordé de deux barres d’immeubles. Au-delà de son projet lui-même, de la négation du quartier existant qu’il représente, c’est la méthode qui interpelle : en cherchant à imposer ses vues dans le débat urbanistique, la société ferroviaire sort là encore clairement de son rôle — celui de transporter des voyageurs.

Quoi qu’il arrive, cependant, là comme ailleurs, la SNCB devrait sortir gagnante de l’opération. Selon toute vraisemblance, le prix de l’immobilier connaîtra en effet une sérieuse envolée et, désormais principale propriétaire des terrains situés aux alentours de la nouvelle gare, la SNCB sera la première à en profiter.

• Gwenaël Breës et François Schreuer

« Premiers expropriés en gare du TGV », in Le Soir, 30 janvier 1992. [↩]
Lire Philippe Bodeux, « Les urbanistes français stupéfiés », in Le Soir, mercredi 15 novembre 2006. [↩]

Encore une victoire de « l’internationalisation »
du quartier Midi !

- Comité du quartier Midi, 20 décembre 2007

Les promoteurs lancent les travaux préléminaires à la reconstruction de l’îlot C, en face de la gare du Midi. Ils annoncent avoir trouvé un premier occupant pour leurs futurs immeubles de bureaux : Smals, une ASBL parastatale belge… Est-ce là le « développement international », vecteur de nouveaux emplois et de taxes, auquel est promis le quartier Midi depuis les années 90 ?

Dans un communiqué de presse, la société Atenor annonce « une évolution positive » dans l’avancement du « South City Office & Hotel » qu’elle compte bâtir pour fin 2009 sur l’îlot C (avenue Fonsny, rue d’Angleterre, rue de Mérode, rue de Hollande), en partenariat avec Espace Midi et BPI. Soit quelques 32.700 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres.

« Ce projet ambitieux contribue à concrétiser la vision des autorités communales et régionales pour le redéveloppement des abords de l’avenue Fonsny, alliant renouveau architectural et souci du respect de l’environnement », dit le communiqué d’Atenor. Le « renouveau architectural » sera signé par Michel Jaspers et le bureau A2RC. De facture « moderne », il contrastera avec l’architecture des bâtiments construits par l’Atelier d’Art Urbain sur les îlots B (« Swiss Life ») et A (actuellement encore en chantier). Une architecture autrefois encouragée par le PPAS Fonsny n°1, mais aujourd’hui jugée « pastiche ».

Soudain, l’extrême urgence !

Atenor (qui vient par ailleurs d’annoncer un accord avec Eurostation pour le lancement d’un nouveau projet immobilier de l’autre côté de la gare, à Anderlecht), BPI et Espace Midi ont obtenu de la Commune de Saint-Gilles leurs permis de construire voilà déjà plusieurs mois. Ils sont propriétaires du terrain depuis 2005… Sauf de quelques maisons. Celles-ci, menacées depuis 1992, n’avaient jamais été acquises ni expropriées par la Région bruxelloise. En vendant l’îlot, en juin 2005, la Région avait refusé que les promoteurs traitent eux-mêmes avec les propriétaires des dernières maisons : s’imposer comme intermédiaire lui permet en effet d’engranger des plus-values foncières, c’est l’un des objectifs de cette opération.

Mais la Région a laissé le temps s’écouler. Le temps que le second plan d’expropriation (celui de 1996) expire, en novembre 2006. Le temps qu’un nouveau soit entériné, en juillet dernier. Puis le temps de se décider à agir… en décembre 2007. Les 4 dernières maisons viennent d’être expropriées « en extrême urgence » (2 d’entre elles) ou acquises « à l’amiable » (les 2 autres). Après avoir fait pourrir la situation pendant 15 années, la Région a donné un mois aux habitants pour quitter leur maison ! En plein hiver, ceux-ci ont jusqu’au 31 décembre pour faire leurs valises. Et accessoirement, pour trouver un logement…

Des emplois pour la Région et des taxes pour Saint-Gilles, vraiment ?

Désormais, les promoteurs semblent pressés. Atenor se dit confiante. Un premier bail pour 12.200 m2, soit un tiers des surfaces à bâtir, vient d’être conclu pour 27 ans avec un occupant. Surprise : c’est une association sans but lucratif, Smals, qui en sera locataire. Smals est « une communauté permanente d’intérêts que les membres ont créée pour soutenir la mise sur pied de l’e-government ». Une ASBL dont les membres sont essentiellement les institutions publiques de sécurité sociale, la Banque Carrefour de la Sécurité Sociale, les services publics fédéraux chargés de l’application de la sécurité sociale et l’association Egov…

Smals n’a pas vraiment le profil du « bizness international » auquel est promis le quartier… mais qui ne semble pas s’y ruer. On se souviendra que c’est l’ONSS et le Ministère de la Santé qui se sont installés dans les bâtiments de la SNCB, que c’est la SNCB qui a acquis l’îlot construit par la SA Louis De Waele le long de l’avenue de la Porte de Hal… Quant aux immeubles douloureusement accouchés dans le cadre de l’opération régionale « Bruxelles-Midi », ils n’ont pour l’instant attiré que des sociétés déjà présentes à Bruxelles:

- Test Achats (qui était déjà implantée dans le quartier et s’est agrandie),
- Swiss Life (qui a déménagé de la rue de la Loi),
- Securex (qui va déménager d’Evere)…

Aujourd’hui, Smals fait de même. Occupant depuis quelques mois 2 étages dans le bâtiment de la société « Swiss Life » (îlot B), son installation dans le bâtiment d’Atenor, voisin, vise probablement le regroupement dans le quartier de certains de ses services… qu’il s’agira de déménager d’Ixelles, d’Anderlecht ou d’Etterbeek.

On peut donc se poser de sérieuses questions sur l’impact qu’aura cette opération dans la création des 9000 emplois annoncés par la Commune… 9000 emplois qui doivent théoriquement être générés par la construction des bureaux et des hôtels, et qui ont surtout servis comme argument pour justifier la fermeture de nombreux commerces, l’éviction des habitants, la démolition des maisons…

De plus, l’arrivée de tels types d’occupants dans les bureaux du quartier risque de mettre en péril les ambitions financières de la Commune. Celle-ci a fait du Midi son « arme secrète » pour renflouer ses caisses. Or, des associations parastatales comme Smals ne sont-elles pas sujettes à la fameuse « mainmorte » (qui empêche les autorités de prélever les taxes sur les bureaux) ?…

A cet égard comme à d’autres, l’histoire du Midi offre décidément de tristes similitudes avec celle du quartier Nord…

Les Editions Agone expulsées

- « La Libre Belgique », 16 janvier 2008

• La porte du 53 rue de Mérode a été enfoncée hier, sans ménagement.

• La commune de Saint-Gilles déplore, elle, la mauvaise foi du locataire.

C’est avec effroi que Benoît Eugène, rédacteur en chef de la revue Agone, a découvert hier matin le trottoir ouvert et la porte enfoncée de son bureau de liaison des éditions françaises Agone, au 53 rue de Mérode, dans le quartier du Midi à Saint-Gilles. “Ce matin (NdlR : mardi), la SA Bruxelles Midi, société d’économie mixte (NdlR : qui a pour mission d’acquérir, d’assainir et de mettre en valeur les terrains du quartier du Midi, et dont la Région est le principal actionnaire) a fait enfoncer la porte manu militari afin, dans un premier temps, de retirer les cheminées”, déclare en colère Benoît Eugène. Triste spectacle en effet au rez-de-chaussée : chaises bousculées, livres jetés à terre, morceaux de plâtres éparpillés, cheminée éventrée et marbre mutilé. “Cet acte intervient alors que nous avions prévu ce mardi une conférence de presse pour dénoncer les conditions d’expropriation dans le quartier. Ce lieu est aussi le siège du comité de quartier Midi. Ce n’est pas anodin”, clame le rédacteur en chef.
Un jugement datant du 3 décembre dernier stipulait pourtant que Benoît Eugène devait quitter les lieux pour le 31 décembre au plus tard.Car cette expropriation intervient en “extrême urgence” et “pour cause d’utilité publique”. “L’immeuble a fait l’objet d’une expropriation judiciaire, précise Jacques Van Grimbergen, président de la SA Bruxelles Midi. La SA Bruxelles Midi n’a pas de pouvoir expropriant. C’est la Région, via le comité d’acquisition, dépendant du ministère des Finances, qui a sollicité le juge de paix pour l’expropriation.”
“En un mois, on ne peut pas se reloger, ne décolère pas Benoît Eugène. J’avais donc prévu de quitterBruxelles ce jeudi.”

Spéculation

Pour mémoire, il est décidé fin des années 80 d’implanter un terminal TGV à la gare du Midi.Une profonde mutation des abords de la gare et du quartier du Midi est alors entreprise afin d’en faire un vaste centre administratif et une vitrine internationale de Bruxelles. En 1992, le Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) “Fonsny 1” fixe le sort de quatre îlots – les îlots A, B, C et D – sis entre l’avenue Fonsny et la rue de Mérode, ainsi qu’entre la rue Claes et la rue de Russie. Commence alors une vague d’expropriations de ces quatre îlots de maisons dans le bas de Saint-Gilles.
L’immeuble occupé au rez-de -chaussée et au premier étage par l’antenne des Editions Agone appartient à l’îlot C, délimité par l’avenue Fonsny et les rues de Hollande, d’Angleterre et de Mérode. “Je suis locataire depuis neuf ans et il y a eu des intimidations dans le quartier, tel que bloquer les rues, ne pas enlever les immondices, couper l’eau, etc. Le but ? Inciter les propriétaires à partir et à vendre leur bien à la Région bruxelloise au plus bas prix. Celle-ci pourra par-après le revendre au prix fort. C’est de la spéculation”, tient à dénoncer le rédacteur en chef.

Locataires relogés

A la commune de Saint-Gilles, en revanche, on déplore la “mauvaise foi” de Benoît Eugène. “L’ASBL Cafa, qui dépend du CPAS de Saint-Gilles, est chargée tout spécifiquement du relogement des locataires des quatre îlots concernés par l’expropriation”, explique Olivier Pirotte, chef de cabinet du bourgmestre Charles Picqué (PS), également ministre-Président de la Région bruxelloise. “M. Eugène n’a pas accepté cet accompagnement et n’a jamais demandé de délai supplémentaire à Bruxelles Midi pour déménager. La plupart des personnes concernées par le plan d’expropriation de 1996 ont déjà trouvé une solution de relogement depuis longtemps.” “M. Eugène occupe illicitement l’immeuble car il n’est pas inscrit au registre de la population à Saint-Gilles. Les “vrais” locataires ont été aidés aurelogement et sontdéjà partis”, fait remarquer pour sa part Jacques Van Grimbergen. A ce jour, “trente ménages effectifs sur les îlots A et D sont encore domiciliés”, précise M. Pirotte. Quand bien même le 53 rue de Mérode compte un brave irréductible, les travaux de démolition des autres immeubles de l’îlot C ont déjà débuté. “Il y a quelques mois, quatre immeubles de l’îlot C restaient encore à acquérir. Entre-temps, deux ont été acquis par voie amiable et les deux autres par voie d’expropriation”, explique M. Van Grimbergen. Quelle sera l’affectation de l’îlot ? Du côté de l’avenue Fonsny et de la place Broodthaerts seront construits des bureaux (Atenor groupe SA). Le côté avenue Fonsny, rue d’Angleterre et rue de Mérode verra également des bureaux (Espace Midi SA) sortir de terre tandis que les rues de Mérode et de Hollande accueilleront un hôtel. Tous les permis ont été délivrés le 21 novembre dernier. Les travaux de fondation devraient commencer sous peu.
Quant à Benoît Eugène, il a décidé de repartir à Marseille dès cette fin de semaine, “le temps de réfléchir si je vais garder une activité à Bruxelles”.

Stéphanie Bocart

Dossier PDI

Plan de développement international de Bruxelles

On en parlait depuis des mois. A la rentrée politique de septembre 2007, les milieux immobiliers en ont eu la primeur… avant le gouvernement bruxellois! Présenté à la presse et au Parlement, le schéma de base du « Plan de développement international de Bruxelles » (PDI) n’en est pas moins un document resté étrangement confidentiel. Un vent favorable, se faufilant entre les grues et les terrains vagues du « pôle bizness du futur », a néanmoins permis au Comité du quartier Midi d’en prendre connaissance et de le rendre public. Le débat peut commencer.

Ce dossier compile quelques articles, analyses et débats survenus suite à la découverte de ce « schéma de base »: une lecture critique du PDI, qui tranche avec le ramdam politique et médiatique orchestré autour de sa publication. Et des informations concernant le développement du « pôle bizness du futur » au Midi.

Vous y trouverez également deux documents qui constituent la base du PDI. Le premier est le « schéma de base », publié en septembre 2007 et rendu public sur ce site. L’aspect amateuriste de cette « étude » qui a coûté 70.000 euros et la révélation de certains passages scandaleux contenus dans le document ont poussé le Gouvernement à s’en débarasser discrètement en décembre 2007. Le « schéma de base » était une « erreur de communication », « de casting »… Oubliez-le. Il n’a jamais existé. Place à la « feuille de route », un nouveau texte sorti en janvier 2008 et assez proche de la déclaration gouvernementale d’octobre 2007 sur le PDI.

Voir aussi:
• Le site www.bruxellesvilledurable.be (d’Inter-Environnement Bruxelles)
• Le site www.demainbruxelles.be (site officiel du PDI)

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LE QUARTIER MIDI: « PÔLE BUSINESS DU FUTUR »

• Le PDI, acte III. Mais quid de la “zone prioritaire” du Midi?
Comité du quartier Midi, 5 octobre 2008

• Nouveau projet gare du Midi
“La Libre Belgique”, 21 août 2008

• Projet majeur face à la gare du Midi
“Le Soir”, 22 août 2008

• Interpellation concernant le « protocole de coopération » (entre la Région,
les communes de Saint-Gilles et Anderlecht, la SNCB et sa filiale
Eurostation) concernant le réaménagement de la gare du Midi
et de ses abords
Parlement régional bruxellois, 29 mai 2008 (pdf)

• Quartier du Midi: un nouveau plan, encore plus de bureaux,
encore moins de transparence et de participation
communiqué de presse d’Ecolo Saint-Gilles (pdf)

• Le quartier Midi à l’heure du “PDI” :
“pôle bizness du futur”… Et aujourd’hui ?
dossier de presse de BRAL, CDQM, IEB, LDH et RBDH, 27 novembre 2007

• Protocole d’accord entre Atenor Group et Eurostation – Euro Immo Star
communiqué de presse d’Atenor Group, 15 novembre 2007 (pdf)

• Attention : “développement international” à l’horizon !
Comité du quartier Midi, 17 septembre 2007

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LE PDI

• Le PDI : l’émergence tardive d’un urbanisme néolibéral à Bruxelles?
par Jean-Michel Decroly & Mathieu Van Criekingen,
chercheurs à l’ULB (document PowerPoint)

• Le plan de développement international de Bruxelles : qu’en penser ?
par Denys Ryelandt, avocat,
Vice-président de l’Association de Comités de Quartier Ucclois

• Après le « schéma de base », voici la nouvelle « feuille de route » du PDI
document de la Région de Bruxelles-Capitale, janvier 2008

• La « vision » de la culture dans le PDI
par Benoit Eugène, conférence donnée à la Librairie Aden, le 28 novembre 2007

• Bruxelles, ville durable !
par Mathieu Sonck, « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

• Du rêve politique à la faisabilité
par Pol Zimmer, « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

• Le syndrome Bilbao ou les rançons de la démesure
par Jean-Michel Decroly & Mathieu Van Criekingen, « Bruxelles en mouvements »,
22 novembre 2007

• La vision de la mobilité dans le schéma de base du PDI :
au secours, les années soixante reviennent !
par Isabelle Pauthier, « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

• Le PDI et le logement, une histoire qui finit mal ?
par Werner Van Mieghem, « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

• Rich Europe in poor Brussels
par Etienne Christiaens, « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

• La maladie de Bilbao
par René Schoonbrodt, « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

• Main basse sur la ville, le retour
par Jean-Michel Decroly & Mathieu Van Criekingen, « Bruxelles en mouvements »,
22 novembre 2007

• Participator
par Philippe Meersseman, « Bruxelles en mouvements », 7 novembre 2007

• “Si le Plan de développement international n’existait pas,
il faudrait l’inventer!”
Déclaration de politique générale et comptes-rendus
des débats parlementaires sur le PDI, octobre et novembre 2007

• Des habitants flexibles, des solutions concrètes ?
« AlterEchos » et « Démocratie », novembre 2007

• Flux entrants et flux sortants
“La Tribune de Bruxelles”, 4 octobre 2007

• Le schéma de base du PDI (document intégral)
Price Waterhouse Coopers, août 2007
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FILMS SUR LE PDI ET CERTAINES DE SES « ZONES PRIORITAIRES »

• La gare de l’Ouest
Un film réalisé avec Plus Tôt Te Laat (PTTL) dans le cadre du festival PleinOPENair 2008. 10 minutes.

• Tour & Taxis
Un film réalisé avec Plus Tôt Te Laat (PTTL) dans le cadre du festival PleinOPENair 2008. 9 minutes.

• « L’entrée des investisseurs dans Bruxelles »
La procession dantesque du 2 décembre 2007 menée, dans les rues de Saint-Gilles et à l’occasion de la « Semaine du quartier Midi », à la gloire du PDI. Un film des Diables Roses, 17 minutes.

Que vient faire le Plan Logement dans cette galère?

Sur son tout nouveau site internet, le Plan logement annonce qu’il va réaliser des projets sur les îlots A2 et D du quartier Midi. « La SA Bruxelles-Midi est propriétaire de ces terrains« , indique le site (qui les illustre par des photos de terrains vagues appartenant à des promoteurs privés et destinés en réalité à la construction de bureaux et logements de luxe!).

C’est faux: non seulement ces terrains sont encore bâtis, mais ils appartiennent en grande partie à des propriétaires particuliers! La Région veut les exproprier pour démolir les maisons et donner les terrains au Plan logement. Quant à la SA Bruxelles-Midi, elle sert à peine d’intermédiaire dans ce nouveau montage.

Le nouveau plan d’expropriation, en passe d’être adopté par la Commune de Saint-Gilles, est motivé par la réalisation de ces projets. Les associations trouvent choquant que le Plan Logement serve à justifier la démolition d’habitations existantes et qui sont encore occupées soit par leurs propriétaires soit par des locataires. Que penser de la logique d’un “Plan logement” qui va détruire du logement habité pour en construire via un plan d’expropriation pris en vertu d’une loi d’exception prévue, à l’origine, pour construire des autoroutes? L’opération est d’autant plus difficile à accepter qu’une de ses premières conséquences sera de priver de logement plusieurs dizaines d’habitants.

Certes, cette démolition-reconstruction est planifiée depuis 1991 par les pouvoirs publics. Mais 16 ans plus tard, ceux-ci ne sont jamais parvenus à leurs fins, pour des raisons dont ils portent la pleine et entière responsabilité, et ce sont les habitants qui en paient largement le coût humain.

Il est par ailleurs étrange que ces « nouveaux » logements soient comptabilisés dans les chiffres du Plan Logement, dès lors qu’ils étaient déjà prévus dans d’autres plans établis depuis 1992.

De plus, il apparaît qu’aucun projet n’existe encore du côté du Plan Logement: ni étude, ni esquisse architecturale, ni cellule de travail, ni société désignée pour la gestion du projet… Bref, tout indique que ce sera long et que la situation actuelle de pourrissement risque de perdurer pendant encore des années.

• Combien de « nouveaux » logements ? Et de quel type ?

Le Plan Logement est destiné à construire « plus » de logements publics et ses projets visent en général 70% de logement social et 30% de moyen. Or, tout laisse penser, dans le cas présent, qu’à la fin de l’opération il y en aura moins.

La Commune de Saint-Gilles annonce que 120 « nouveaux » logements prendraient place sur les parcelles visées: 70% de logements moyens (îlot A2) et 30% de logement social (îlot D), soit l’inverse des proportions voulues dans le Plan Logement. Mais il semble qu’en réalité, la seule décision entérinée à ce jour par le Gouvernement régional consiste à construire 80 logements, tous moyens. Le site internet du Plan logement (www.planlogement.be) explique d’ailleurs que « le projet prévoit la construction de 80 à 120 logements moyens ».

Or, en additionnant les parcelles qui appartiennent déjà à la Région et celles qui sont encore visées par l’expropriation, les îlots A2 et D comptabilisent 42 parcelles — soit plus de 30 maisons. Le calcul est vite fait: il existe encore actuellement à peu près 100 modules de logement. L’action du Plan Logement, qui en construira entre 80 et 120, va donc mener à ce qu’il y ait… moins (ou à peine plus) de logements qu’au préalable et peu ou pas de logements pour les bas revenus.

• Où passeront les plus-values ?

« Construire du bureau pour financer du logement et faire l’espace public », tel a toujours été le leitmotiv de Charles Picqué et de la SA Bruxelles-Midi dans cette opération. Mais dès lors que l’espace public est payé par Beliris et que la construction de logement est prise en mains par le Plan Logement, à quoi sert encore la SA Bruxelles-Midi? A quoi serviront les (éventuelles) plus-values que cette société aura réalisées au terme de son projet?

• A quoi serviront les charges d’urbanisme ?

Si le PPAS Fonsny n°1 prévoit bien depuis 1992 du logement sur les îlots A2 et D, ce sont les charges d’urbanisme générées par les projets de bureaux et d’hôtels qui étaient censées le financer.

On se souviendra de l’épisode de la bataille des charges d’urbanisme, qui est survenu entre la Commune de Saint-Gilles et la Région bruxelloise à la fin des années ’90. Un épisode peu glorieux qui a achevé de plomber les finances de l’opérateur régional et qui a plongé le quartier dans un processus de délabrement supplémentaire de 5 années. Pour rappel, la SA Bruxelles-Midi, créée par la Région et dotée d’à peine 75 millions de francs belges, était censé fonctionner en partie grâce au reversement des charges d’urbanisme perçues par Saint-Gilles sur les projets hôteliers et de bureaux réalisés dans le quartier. C’est ce qu’avait prévu le Ministre-Président Charles Picqué en 1995 dans le contrat de gestion qu’il signa avec la SA Bruxelles-Midi. Lorsque les premiers projets se réalisèrent enfin vers l’an 2000 (Test-Achats, Swiss Life), Mr Picqué, qui n’était plus à la tête de la Région, refusa en tant que Bourgmestre de Saint-Gilles de verser les charges d’urbanisme alors perçues. Il prétexta que sa commune, qui avait d’autres ambitions avec cet argent, n’avait pas signé le contrat de gestion de Bruxelles-Midi! Saint-Gilles finira par verser cette somme, mais seulement en 2004, lorsque Mr Picqué redevint Ministre-Président…

Aujourd’hui, Saint-Gilles est assurée d’empocher de nouvelles et grasses charges d’urbanisme (projets d’Espace Midi, d’Atenor-BPI…) censées être affectées à la construction de logements, et voilà que le Plan Logement vient déroger à ce principe! Le Plan Logement n’a pourtant pas pour vocation de suppléer aux finances communales. Que compte faire Saint-Gilles avec les charges ainsi économisées? Financer d’autres projets de logements?

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