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Au Midi, pas de place pour l’espace public

– Comité du quartier Midi, 2 juillet 2009

L’aménagement d’un espace public bloqué par la mise à disposition à des sociétés privées d’un terrain faisant partie du domaine public régional, sans l’autorisation du propriétaire…?! C’est une nouvelle fois au quartier Midi qu’un tel nouvel imbroglio urbanistique se déroule. Un nouveau « cadeau » pour les promoteurs et un énième signe de mépris pour ce quartier, dont la « revitalisation » semble décidément condamnée à être chaotique jusqu’au bout.

En 2006, la Région bruxelloise a terminé d’exproprier et de démolir les maisons situées au coin de la rue de Hollande et de l’avenue Fonsny. Cette opération était motivée par la réalisation d’un espace public annoncé depuis le début de la première législature régionale1.

La place Marcel Broodthaers aurait dû être inaugurée au cours du premier semestre 2009. L’an dernier, le Gouvernement régional avait accordé le permis d’urbanisme et fait lancer les travaux d’aménagement, financés dans le cadre des Accords de coopération entre l’Etat fédéral et Bruxelles (Beliris). Les entrepreneurs travaillant pour le compte de Beliris avaient démarré les travaux au début de l’année 2009. Mais ils se sont vu empêchés de les finaliser: une moitié de la place est en effet occupée, en toute illégalité, par des baraquements de chantier et une grue placés là par les promoteurs immobiliers réalisant les bureaux et l’hôtel de l’îlot C (les sociétés BPI, Louis De Waele, Atenor…), ainsi qu’une pharmacie installée dans un container2 et des panneaux publicitaires de la société JC Decaux3

L’affaire, rendue publique fin juin 20094 suscite depuis plusieurs mois des remous au sein de l’administration et de certains cabinets ministériels de la Région bruxelloise.

Car ces occupations privatives, qui se font manifestement à titre gratuit (à l’exception des panneaux publicitaires) et sans aucune base légale, auraient été autorisées par la SA Bruxelles-Midi, qui n’est pourtant ni propriétaire des terrains ni maître d’oeuvre des chantiers. Cette société privée, créée en 1992 à l’initiative de la Région, a ainsi outrepassé ses droits.

La SA Bruxelles-Midi impose une situation de fait

Il semble que les cabinets des ministres Picqué et Smet aient donné instruction, début 2009, de faire vider la place pour permettre à Beliris de mener à bien son chantier. Ce qui avait donné lieu, selon nos informations, à des courriers envoyés en janvier 2009 par la Direction de la gestion et de l’entretien des voiries de l’Administration régionale à la SA Bruxelles-Midi, mettant celle-ci en demeure de régulariser la situation et de faire dégager les installations bloquant l’aménagement de la place. En voici des extraits:

Messieurs, J’ai l’honneur de porter à votre connaissance ce qui suit. En application de l’article 21 de la convention de gestion conclue entre la S.A. Bruxelles-Midi et la Région de Bruxelles-Capitale, l’Etat fédéral, par l’entremise de la S.A. de droit public Beliris, terminant le réaménagement de la partie orientale de la place de Hollande, va entreprendre, dès la fin du mois de février prochain, le réaménagement de sa partie occidentale. Or, cet aménagement ne pourra pas être entrepris tant qu’il n’aura pas été mis fin à l’occupation du terrain par vos baraquements de chantier et votre grue.
Or, sauf erreur de ma part, il appert que votre société occupe le terrain sans titre ni droit. Ce terrain, acquis par la Région en vue de l’aménagement d’une nouvelle voirie (la future place Broodthaers), fait partie du domaine public régional et son occupation à des fins privatives doit faire l’objet d’une autorisation délivrée par ma Direction. (…)
En vue d’éviter toute polémique inutile d’où qu’elle vienne, je me permets d’attirer votre attention sur les points suivants : le terrain, acquis par la Région en vue de l’aménagement d’une nouvelle voirie (la future place Broodthaers), fait partie du domaine public régional ; l’occupation du domaine public à des fins privatives doit faire l’objet d’une autorisation délivrée par le gestionnaire de ce domaine public; ce genre d’autorisation est frappée de précarité : il peut y être mis fin, à tout moment mais moyennant préavis, si l’intérêt général le requiert (ce qui est le cas de toute évidence!) ; le retrait s’effectue aussi sans indemnité (…)

Mais pendant des mois, la SA Bruxelles-Midi n’a pas répondu à cette demande et les deux ministres n’ont pas jugé utile d’insister. Il faut noter que le président de la SA Bruxelles-Midi, Jacques Van Grimbergen, est un ancien directeur de cabinet-adjoint du Ministre-Président Charles Picqué (de 1989 à 1995), ex-directeur de cabinet du Ministre Pascal Smet (de 1999 à 2004), et fut jusque très récemment le directeur-général de l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement (de 1995 à 1999 et de 2004 à 2009)5. Sa position semble avoir aidé la SA Bruxelles-Midi à imposer cette situation de fait qui, selon « Le Soir »6, va même être entérinée et légalisée.

Un statu quo rentable pour certains, mais coûteux pour les autorités

Si Beliris vient bien de terminer une partie des travaux, la seconde moitié de la Place Broodthaers ne verra vraisemblablement pas le jour avant 2010 ou 2011.

L’arrêt des travaux ne sera pas sans impact financier pour les pouvoirs publics. Si l’entrepreneur travaillant pour Beliris semble ne pas demander d’indemnisation, l’aménagement de la place va devoir s’effectuer en deux phases, ce qui nécessitera d’importants surcoûts.

Les seuls à profiter de la situation semblent être la société Decaux (qui peut ainsi proposer à ses clients un emplacement publicitaire face à la gare du Midi) et surtout les promoteurs privés qui font ainsi d’importantes économies: ils évitent à la fois de s’acquitter de la location d’emplacements de bureaux de chantier, d’une taxe d’occupation sur l’espace public et des frais de déplacement de leur infrastructure de chantier.

Merci qui?

  1. La Place Marcel Broodthaers est prévue depuis 1991 dans les plans d’aménagement. Elle était autrefois annoncée sous le nom de « Place de Hollande ». []
  2. Il faut noter que le pharmacien est de toute bonne foi. Il a conclu cet accord d’occupation « temporaire » (il professe dans son container depuis tout de même 2 années, et ce n’est pas fini) dans le cadre de négociations avec la SA Bruxelles-Midi, lorsque celle-ci procédait à l’expropriation « amiable » de son bien. Son espoir était tout simplement d’obtenir la possibilité de rouvrir sa pharmacie dans les futurs bâtiments de la Place Broodthaers, ce qu’il dut ensuite négocier avec les promoteurs immobiliers. []
  3. Lire à ce sujet notre article de mars 2006: Des pubs pour “lutter contre les squats”!? []
  4. A l’occasion d’une question posée au Conseil communal de Saint-Gilles, le 25 juin dernier, par le conseiller communal Alain Maron (Ecolo) à l’Echevin Patrick Debouverie (MR). []
  5. Il se trouve même des mauvaises langues pour rappeller que Jacques Van Grimbergen est inculpé dans l’affaire de l’ancien Hôpital militaire d’Ixelles, au même titre que certains dirigeants des sociétés immobilières De Waele et BPC, celles-là même qui bénéficient aujourd’hui de cette situation inédite sur la Place Broodthaers. Lire notre article du 15 avril 2007: « Le Président de la SA Bruxelles-Midi et un administrateur d’Espace Midi parmi les inculpés d’une affaire de fraude ». []
  6. Lire l’article du « Soir » du 2 juillet 2009: « La place Broodthaers attendra encore un an ». []

Nouveaux hôtels prévus au Midi

Les chaînes d’hôtels standardisés continuent de venir s’installer des deux côtés de la gare du Midi. Deux dépêches de l’agence Belga…

• Mercure va construire un hôtel près de la gare de Bruxelles-Midi

– Belga, 1er juillet 2009

L’enseigne hôtelière Mercure, qui appartient au groupe Accor1, a signé un contrat avec la famille Farzand pour la construction d’un hôtel de 75 chambres dans la zone de la gare de Bruxelles-Midi. Son ouverture, prévue en avril 2010, permettra de créer 15 à 20 nouveaux emplois, annonce Mercure dans un communiqué.

« Complémentaire à l’offre existante dans le quartier, cet établissement répond à la demande accrue résultant du développement de la zone du Midi, encouragé par les connexions internationales qu’offre la deuxième gare TGV d’Europe », estime Mercure.

L’hôtel sera sis au boulevard Jamar et s’adressera principalement à une clientèle d’affaires.

« Ce projet s’inscrit dans la stratégie de développement du groupe Accor qui s’appuie notamment sur les collaborations en franchise pour développer son réseau hôtelier et le porter à 100 établissements au Benelux d’ici 2015 », précise encore l’enseigne.

• Rezidor, futur gestionnaire du premier hôtel Park INN à Bruxelles

– Belga, 7 mai 2009

South City Hotel, un partenariat regroupant Atenor, BPI et Espace Midi, a conclu un contrat de gestion avec le groupe Rezidor pour l’hôtel actuellement en cours de construction face à la Gare du Midi (Bruxelles).

« La gestion de l’hôtel sous l’enseigne PARK INN en catégorie 3 étoiles permettra de valoriser pleinement son potentiel, étant idéalement situé sur la place Broodthaers face à la gare TGV de Bruxelles », explique Atenor dans un communiqué.

Ce contrat, d’une durée de 20 ans, porte sur l’exploitation du futur hôtel PARK INN, l’une des marques groupe Rezidor qui connaît un essor important en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique. L’hôtel serait le premier de la chaîne PARK IN à Bruxelles, et le 4ème en Belgique.

L’hôtel fait partie d’un développement plus important de 31.000 m2. Pour rappel, le premier immeuble d’environ 13.000 m2 a été loué pour une durée de 27 ans ferme à un parastatal belge. Le second immeuble de bureaux, en cours de construction également, sera quant à lui livré fin 2010 et fait d’ores et déjà l’objet de marques d’intérêt sérieuses.

  1. Accor est déjà propriétaire de l’hôtel Ibis situé de l’autre côté de la gare du Midi, le long de l’avenue Fonsny. []

Le projet South City s’installe au Midi

– « Le Soir », 24 décembre 2007

Saint-Gilles • Premier grand projet après les expropriations

Tourne-t-on enfin la page dans le quartier du Midi, à Saint-Gilles ? Après quinze années d’expropriations ratées et de démolitions retardées, un premier projet d’envergure s’apprête à sortir de terre : South City.

Pour l’instant, côté avenue Fonsny, le spectacle est assez affligeant : une mer caillouteuse, bordée ça et là de constructions branlantes en attente de démolition. Et les quelques tours futuristes mais incongrues, érigées le long de l’avenue Fonsny. Un « no man’s land », un quartier martyre qui n’est pas sans rappeler le quartier Nord des années 1980.

A y regarder de plus près, pourtant, les choses bougent. La commune vient de délivrer plusieurs permis d’urbanisme et les gros projets s’apprêtent à sortir de terre. Parmi ceux-ci, South City qui a démarré la semaine passée. Il prévoit, sur les ruines de l’îlot C (avenue Fonsny et rues d’Angleterre, de Mérode et de Hollande) 32.000 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres. Il est porté par le groupe Atenor, en partenariat avec Espace Midi et BPI. C’est de loin le plus important projet du quartier. Il a reçu son permis d’urbanisme/environnement. Il nécessitera deux ans de travaux (réception provisoire à la fin 2009).

Ce projet ambitieux a déjà un occupant pour 27 ans : la Smals, un parastatal centré sur la sécurité sociale, qui occupera 12.000 m2 du site. C’est bon signe mais guère étonnant.

Si le marché de bureaux bruxellois souffre de surcapacité, il manque d’immeubles neufs et performants qui se remplissent très vite. Dans les milieux immobiliers, on considère déjà le Midi comme un sous-marché à part entière, à l’instar des quartiers Léopold, du Centre ou du Nord. Il a des atouts : il est remarquablement situé, d’un accès très facile en transports en commun et il offre aussi des prix très compétitifs. Smals est le troisième occupant significatif dans la zone, après Test Achats, Swiss Life et Securex.

Pour la commune de Saint-Gilles, la réalisation de South City montre que la ténacité commence à être payante. Quant à la Région, qui veut créer là un pôle de développement, c’est la traduction d’une volonté politique. D’autres projets doivent rapidement suivre, dont du logement, portés par la SDRB et la SRIB.

Le comité du quartier Midi ne partage cependant pas du tout l’enthousiasme du promoteur et des autorités communales et régionales. Il stigmatise la lenteur du projet. Atenor est devenu propriétaire du terrain en 2005 et il a fallu attendre plus de dix ans après le premier plan d’expropriation pour voir enfin ce projet sortir de terre.

• François Robert


Encore une victoire de « l’internationalisation »
du quartier Midi !

– Comité du quartier Midi, 20 décembre 2007

Les promoteurs lancent les travaux préléminaires à la reconstruction de l’îlot C, en face de la gare du Midi. Ils annoncent avoir trouvé un premier occupant pour leurs futurs immeubles de bureaux : Smals, une ASBL parastatale belge… Est-ce là le « développement international », vecteur de nouveaux emplois et de taxes, auquel est promis le quartier Midi depuis les années 90 ?

Dans un communiqué de presse, la société Atenor annonce « une évolution positive » dans l’avancement du « South City Office & Hotel » qu’elle compte bâtir pour fin 2009 sur l’îlot C (avenue Fonsny, rue d’Angleterre, rue de Mérode, rue de Hollande), en partenariat avec Espace Midi et BPI. Soit quelques 32.700 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres.

« Ce projet ambitieux contribue à concrétiser la vision des autorités communales et régionales pour le redéveloppement des abords de l’avenue Fonsny, alliant renouveau architectural et souci du respect de l’environnement », dit le communiqué d’Atenor. Le « renouveau architectural » sera signé par Michel Jaspers et le bureau A2RC. De facture « moderne », il contrastera avec l’architecture des bâtiments construits par l’Atelier d’Art Urbain sur les îlots B (« Swiss Life ») et A (actuellement encore en chantier). Une architecture autrefois encouragée par le PPAS Fonsny n°1, mais aujourd’hui jugée « pastiche ».

Soudain, l’extrême urgence !

Atenor (qui vient par ailleurs d’annoncer un accord avec Eurostation pour le lancement d’un nouveau projet immobilier de l’autre côté de la gare, à Anderlecht), BPI et Espace Midi ont obtenu de la Commune de Saint-Gilles leurs permis de construire voilà déjà plusieurs mois. Ils sont propriétaires du terrain depuis 2005… Sauf de quelques maisons. Celles-ci, menacées depuis 1992, n’avaient jamais été acquises ni expropriées par la Région bruxelloise. En vendant l’îlot, en juin 2005, la Région avait refusé que les promoteurs traitent eux-mêmes avec les propriétaires des dernières maisons : s’imposer comme intermédiaire lui permet en effet d’engranger des plus-values foncières, c’est l’un des objectifs de cette opération.

Mais la Région a laissé le temps s’écouler. Le temps que le second plan d’expropriation (celui de 1996) expire, en novembre 2006. Le temps qu’un nouveau soit entériné, en juillet dernier. Puis le temps de se décider à agir… en décembre 2007. Les 4 dernières maisons viennent d’être expropriées « en extrême urgence » (2 d’entre elles) ou acquises « à l’amiable » (les 2 autres). Après avoir fait pourrir la situation pendant 15 années, la Région a donné un mois aux habitants pour quitter leur maison ! En plein hiver, ceux-ci ont jusqu’au 31 décembre pour faire leurs valises. Et accessoirement, pour trouver un logement…

Des emplois pour la Région et des taxes pour Saint-Gilles, vraiment ?

Désormais, les promoteurs semblent pressés. Atenor se dit confiante. Un premier bail pour 12.200 m2, soit un tiers des surfaces à bâtir, vient d’être conclu pour 27 ans avec un occupant. Surprise : c’est une association sans but lucratif, Smals, qui en sera locataire. Smals est « une communauté permanente d’intérêts que les membres ont créée pour soutenir la mise sur pied de l’e-government ». Une ASBL dont les membres sont essentiellement les institutions publiques de sécurité sociale, la Banque Carrefour de la Sécurité Sociale, les services publics fédéraux chargés de l’application de la sécurité sociale et l’association Egov…

Smals n’a pas vraiment le profil du « bizness international » auquel est promis le quartier… mais qui ne semble pas s’y ruer. On se souviendra que c’est l’ONSS et le Ministère de la Santé qui se sont installés dans les bâtiments de la SNCB, que c’est la SNCB qui a acquis l’îlot construit par la SA Louis De Waele le long de l’avenue de la Porte de Hal… Quant aux immeubles douloureusement accouchés dans le cadre de l’opération régionale « Bruxelles-Midi », ils n’ont pour l’instant attiré que des sociétés déjà présentes à Bruxelles:

– Test Achats (qui était déjà implantée dans le quartier et s’est agrandie),
– Swiss Life (qui a déménagé de la rue de la Loi),
– Securex (qui va déménager d’Evere)…

Aujourd’hui, Smals fait de même. Occupant depuis quelques mois 2 étages dans le bâtiment de la société « Swiss Life » (îlot B), son installation dans le bâtiment d’Atenor, voisin, vise probablement le regroupement dans le quartier de certains de ses services… qu’il s’agira de déménager d’Ixelles, d’Anderlecht ou d’Etterbeek.

On peut donc se poser de sérieuses questions sur l’impact qu’aura cette opération dans la création des 9000 emplois annoncés par la Commune… 9000 emplois qui doivent théoriquement être générés par la construction des bureaux et des hôtels, et qui ont surtout servis comme argument pour justifier la fermeture de nombreux commerces, l’éviction des habitants, la démolition des maisons…

De plus, l’arrivée de tels types d’occupants dans les bureaux du quartier risque de mettre en péril les ambitions financières de la Commune. Celle-ci a fait du Midi son « arme secrète » pour renflouer ses caisses. Or, des associations parastatales comme Smals ne sont-elles pas sujettes à la fameuse « mainmorte » (qui empêche les autorités de prélever les taxes sur les bureaux) ?…

A cet égard comme à d’autres, l’histoire du Midi offre décidément de tristes similitudes avec celle du quartier Nord…


Que vient faire le Plan Logement dans cette galère?

Sur son tout nouveau site internet, le Plan logement annonce qu’il va réaliser des projets sur les îlots A2 et D du quartier Midi. « La SA Bruxelles-Midi est propriétaire de ces terrains« , indique le site (qui les illustre par des photos de terrains vagues appartenant à des promoteurs privés et destinés en réalité à la construction de bureaux et logements de luxe!).

C’est faux: non seulement ces terrains sont encore bâtis, mais ils appartiennent en grande partie à des propriétaires particuliers! La Région veut les exproprier pour démolir les maisons et donner les terrains au Plan logement. Quant à la SA Bruxelles-Midi, elle sert à peine d’intermédiaire dans ce nouveau montage.

Le nouveau plan d’expropriation, en passe d’être adopté par la Commune de Saint-Gilles, est motivé par la réalisation de ces projets. Les associations trouvent choquant que le Plan Logement serve à justifier la démolition d’habitations existantes et qui sont encore occupées soit par leurs propriétaires soit par des locataires. Que penser de la logique d’un “Plan logement” qui va détruire du logement habité pour en construire via un plan d’expropriation pris en vertu d’une loi d’exception prévue, à l’origine, pour construire des autoroutes? L’opération est d’autant plus difficile à accepter qu’une de ses premières conséquences sera de priver de logement plusieurs dizaines d’habitants.

Certes, cette démolition-reconstruction est planifiée depuis 1991 par les pouvoirs publics. Mais 16 ans plus tard, ceux-ci ne sont jamais parvenus à leurs fins, pour des raisons dont ils portent la pleine et entière responsabilité, et ce sont les habitants qui en paient largement le coût humain.

Il est par ailleurs étrange que ces « nouveaux » logements soient comptabilisés dans les chiffres du Plan Logement, dès lors qu’ils étaient déjà prévus dans d’autres plans établis depuis 1992.

De plus, il apparaît qu’aucun projet n’existe encore du côté du Plan Logement: ni étude, ni esquisse architecturale, ni cellule de travail, ni société désignée pour la gestion du projet… Bref, tout indique que ce sera long et que la situation actuelle de pourrissement risque de perdurer pendant encore des années.

• Combien de « nouveaux » logements ? Et de quel type ?

Le Plan Logement est destiné à construire « plus » de logements publics et ses projets visent en général 70% de logement social et 30% de moyen. Or, tout laisse penser, dans le cas présent, qu’à la fin de l’opération il y en aura moins.

La Commune de Saint-Gilles annonce que 120 « nouveaux » logements prendraient place sur les parcelles visées: 70% de logements moyens (îlot A2) et 30% de logement social (îlot D), soit l’inverse des proportions voulues dans le Plan Logement. Mais il semble qu’en réalité, la seule décision entérinée à ce jour par le Gouvernement régional consiste à construire 80 logements, tous moyens. Le site internet du Plan logement (www.planlogement.be) explique d’ailleurs que « le projet prévoit la construction de 80 à 120 logements moyens ».

Or, en additionnant les parcelles qui appartiennent déjà à la Région et celles qui sont encore visées par l’expropriation, les îlots A2 et D comptabilisent 42 parcelles — soit plus de 30 maisons. Le calcul est vite fait: il existe encore actuellement à peu près 100 modules de logement. L’action du Plan Logement, qui en construira entre 80 et 120, va donc mener à ce qu’il y ait… moins (ou à peine plus) de logements qu’au préalable et peu ou pas de logements pour les bas revenus.

• Où passeront les plus-values ?

« Construire du bureau pour financer du logement et faire l’espace public », tel a toujours été le leitmotiv de Charles Picqué et de la SA Bruxelles-Midi dans cette opération. Mais dès lors que l’espace public est payé par Beliris et que la construction de logement est prise en mains par le Plan Logement, à quoi sert encore la SA Bruxelles-Midi? A quoi serviront les (éventuelles) plus-values que cette société aura réalisées au terme de son projet?

• A quoi serviront les charges d’urbanisme ?

Si le PPAS Fonsny n°1 prévoit bien depuis 1992 du logement sur les îlots A2 et D, ce sont les charges d’urbanisme générées par les projets de bureaux et d’hôtels qui étaient censées le financer.

On se souviendra de l’épisode de la bataille des charges d’urbanisme, qui est survenu entre la Commune de Saint-Gilles et la Région bruxelloise à la fin des années ’90. Un épisode peu glorieux qui a achevé de plomber les finances de l’opérateur régional et qui a plongé le quartier dans un processus de délabrement supplémentaire de 5 années. Pour rappel, la SA Bruxelles-Midi, créée par la Région et dotée d’à peine 75 millions de francs belges, était censé fonctionner en partie grâce au reversement des charges d’urbanisme perçues par Saint-Gilles sur les projets hôteliers et de bureaux réalisés dans le quartier. C’est ce qu’avait prévu le Ministre-Président Charles Picqué en 1995 dans le contrat de gestion qu’il signa avec la SA Bruxelles-Midi. Lorsque les premiers projets se réalisèrent enfin vers l’an 2000 (Test-Achats, Swiss Life), Mr Picqué, qui n’était plus à la tête de la Région, refusa en tant que Bourgmestre de Saint-Gilles de verser les charges d’urbanisme alors perçues. Il prétexta que sa commune, qui avait d’autres ambitions avec cet argent, n’avait pas signé le contrat de gestion de Bruxelles-Midi! Saint-Gilles finira par verser cette somme, mais seulement en 2004, lorsque Mr Picqué redevint Ministre-Président…

Aujourd’hui, Saint-Gilles est assurée d’empocher de nouvelles et grasses charges d’urbanisme (projets d’Espace Midi, d’Atenor-BPI…) censées être affectées à la construction de logements, et voilà que le Plan Logement vient déroger à ce principe! Le Plan Logement n’a pourtant pas pour vocation de suppléer aux finances communales. Que compte faire Saint-Gilles avec les charges ainsi économisées? Financer d’autres projets de logements?

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