[ Lire notre rubrique Actualités pour les dernières infos ]

Au Midi, pas de place pour l’espace public

- Comité du quartier Midi, 2 juillet 2009

L’aménagement d’un espace public bloqué par la mise à disposition à des sociétés privées d’un terrain faisant partie du domaine public régional, sans l’autorisation du propriétaire…?! C’est une nouvelle fois au quartier Midi qu’un tel nouvel imbroglio urbanistique se déroule. Un nouveau « cadeau » pour les promoteurs et un énième signe de mépris pour ce quartier, dont la « revitalisation » semble décidément condamnée à être chaotique jusqu’au bout.

En 2006, la Région bruxelloise a terminé d’exproprier et de démolir les maisons situées au coin de la rue de Hollande et de l’avenue Fonsny. Cette opération était motivée par la réalisation d’un espace public annoncé depuis le début de la première législature régionale¹.

La place Marcel Broodthaers aurait dû être inaugurée au cours du premier semestre 2009. L’an dernier, le Gouvernement régional avait accordé le permis d’urbanisme et fait lancer les travaux d’aménagement, financés dans le cadre des Accords de coopération entre l’Etat fédéral et Bruxelles (Beliris). Les entrepreneurs travaillant pour le compte de Beliris avaient démarré les travaux au début de l’année 2009. Mais ils se sont vu empêchés de les finaliser: une moitié de la place est en effet occupée, en toute illégalité, par des baraquements de chantier et une grue placés là par les promoteurs immobiliers réalisant les bureaux et l’hôtel de l’îlot C (les sociétés BPI, Louis De Waele, Atenor…), ainsi qu’une pharmacie installée dans un container² et des panneaux publicitaires de la société JC Decaux³…

L’affaire, rendue publique fin juin 2009⁴ suscite depuis plusieurs mois des remous au sein de l’administration et de certains cabinets ministériels de la Région bruxelloise.

Car ces occupations privatives, qui se font manifestement à titre gratuit (à l’exception des panneaux publicitaires) et sans aucune base légale, auraient été autorisées par la SA Bruxelles-Midi, qui n’est pourtant ni propriétaire des terrains ni maître d’oeuvre des chantiers. Cette société privée, créée en 1992 à l’initiative de la Région, a ainsi outrepassé ses droits.

La SA Bruxelles-Midi impose une situation de fait

Il semble que les cabinets des ministres Picqué et Smet aient donné instruction, début 2009, de faire vider la place pour permettre à Beliris de mener à bien son chantier. Ce qui avait donné lieu, selon nos informations, à des courriers envoyés en janvier 2009 par la Direction de la gestion et de l’entretien des voiries de l’Administration régionale à la SA Bruxelles-Midi, mettant celle-ci en demeure de régulariser la situation et de faire dégager les installations bloquant l’aménagement de la place. En voici des extraits:

Messieurs, J’ai l’honneur de porter à votre connaissance ce qui suit. En application de l’article 21 de la convention de gestion conclue entre la S.A. Bruxelles-Midi et la Région de Bruxelles-Capitale, l’Etat fédéral, par l’entremise de la S.A. de droit public Beliris, terminant le réaménagement de la partie orientale de la place de Hollande, va entreprendre, dès la fin du mois de février prochain, le réaménagement de sa partie occidentale. Or, cet aménagement ne pourra pas être entrepris tant qu’il n’aura pas été mis fin à l’occupation du terrain par vos baraquements de chantier et votre grue.
Or, sauf erreur de ma part, il appert que votre société occupe le terrain sans titre ni droit. Ce terrain, acquis par la Région en vue de l’aménagement d’une nouvelle voirie (la future place Broodthaers), fait partie du domaine public régional et son occupation à des fins privatives doit faire l’objet d’une autorisation délivrée par ma Direction. (…)
En vue d’éviter toute polémique inutile d’où qu’elle vienne, je me permets d’attirer votre attention sur les points suivants : le terrain, acquis par la Région en vue de l’aménagement d’une nouvelle voirie (la future place Broodthaers), fait partie du domaine public régional ; l’occupation du domaine public à des fins privatives doit faire l’objet d’une autorisation délivrée par le gestionnaire de ce domaine public; ce genre d’autorisation est frappée de précarité : il peut y être mis fin, à tout moment mais moyennant préavis, si l’intérêt général le requiert (ce qui est le cas de toute évidence!) ; le retrait s’effectue aussi sans indemnité (…)

Mais pendant des mois, la SA Bruxelles-Midi n’a pas répondu à cette demande et les deux ministres n’ont pas jugé utile d’insister. Il faut noter que le président de la SA Bruxelles-Midi, Jacques Van Grimbergen, est un ancien directeur de cabinet-adjoint du Ministre-Président Charles Picqué (de 1989 à 1995), ex-directeur de cabinet du Ministre Pascal Smet (de 1999 à 2004), et fut jusque très récemment le directeur-général de l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement (de 1995 à 1999 et de 2004 à 2009)⁵. Sa position semble avoir aidé la SA Bruxelles-Midi à imposer cette situation de fait qui, selon « Le Soir »⁶, va même être entérinée et légalisée.

Un statu quo rentable pour certains, mais coûteux pour les autorités

Si Beliris vient bien de terminer une partie des travaux, la seconde moitié de la Place Broodthaers ne verra vraisemblablement pas le jour avant 2010 ou 2011.

L’arrêt des travaux ne sera pas sans impact financier pour les pouvoirs publics. Si l’entrepreneur travaillant pour Beliris semble ne pas demander d’indemnisation, l’aménagement de la place va devoir s’effectuer en deux phases, ce qui nécessitera d’importants surcoûts.

Les seuls à profiter de la situation semblent être la société Decaux (qui peut ainsi proposer à ses clients un emplacement publicitaire face à la gare du Midi) et surtout les promoteurs privés qui font ainsi d’importantes économies: ils évitent à la fois de s’acquitter de la location d’emplacements de bureaux de chantier, d’une taxe d’occupation sur l’espace public et des frais de déplacement de leur infrastructure de chantier.

Merci qui?

La Place Marcel Broodthaers est prévue depuis 1991 dans les plans d’aménagement. Elle était autrefois annoncée sous le nom de « Place de Hollande ». [↩]
Il faut noter que le pharmacien est de toute bonne foi. Il a conclu cet accord d’occupation « temporaire » (il professe dans son container depuis tout de même 2 années, et ce n’est pas fini) dans le cadre de négociations avec la SA Bruxelles-Midi, lorsque celle-ci procédait à l’expropriation « amiable » de son bien. Son espoir était tout simplement d’obtenir la possibilité de rouvrir sa pharmacie dans les futurs bâtiments de la Place Broodthaers, ce qu’il dut ensuite négocier avec les promoteurs immobiliers. [↩]
Lire à ce sujet notre article de mars 2006: Des pubs pour “lutter contre les squats”!? [↩]
A l’occasion d’une question posée au Conseil communal de Saint-Gilles, le 25 juin dernier, par le conseiller communal Alain Maron (Ecolo) à l’Echevin Patrick Debouverie (MR). [↩]
Il se trouve même des mauvaises langues pour rappeller que Jacques Van Grimbergen est inculpé dans l’affaire de l’ancien Hôpital militaire d’Ixelles, au même titre que certains dirigeants des sociétés immobilières De Waele et BPC, celles-là même qui bénéficient aujourd’hui de cette situation inédite sur la Place Broodthaers. Lire notre article du 15 avril 2007: « Le Président de la SA Bruxelles-Midi et un administrateur d’Espace Midi parmi les inculpés d’une affaire de fraude ». [↩]
Lire l’article du « Soir » du 2 juillet 2009: « La place Broodthaers attendra encore un an ». [↩]

Nouveaux hôtels prévus au Midi

Les chaînes d’hôtels standardisés continuent de venir s’installer des deux côtés de la gare du Midi. Deux dépêches de l’agence Belga…

• Mercure va construire un hôtel près de la gare de Bruxelles-Midi

- Belga, 1er juillet 2009

L’enseigne hôtelière Mercure, qui appartient au groupe Accor¹, a signé un contrat avec la famille Farzand pour la construction d’un hôtel de 75 chambres dans la zone de la gare de Bruxelles-Midi. Son ouverture, prévue en avril 2010, permettra de créer 15 à 20 nouveaux emplois, annonce Mercure dans un communiqué.

« Complémentaire à l’offre existante dans le quartier, cet établissement répond à la demande accrue résultant du développement de la zone du Midi, encouragé par les connexions internationales qu’offre la deuxième gare TGV d’Europe », estime Mercure.

L’hôtel sera sis au boulevard Jamar et s’adressera principalement à une clientèle d’affaires.

« Ce projet s’inscrit dans la stratégie de développement du groupe Accor qui s’appuie notamment sur les collaborations en franchise pour développer son réseau hôtelier et le porter à 100 établissements au Benelux d’ici 2015″, précise encore l’enseigne.

• Rezidor, futur gestionnaire du premier hôtel Park INN à Bruxelles

- Belga, 7 mai 2009

South City Hotel, un partenariat regroupant Atenor, BPI et Espace Midi, a conclu un contrat de gestion avec le groupe Rezidor pour l’hôtel actuellement en cours de construction face à la Gare du Midi (Bruxelles).

« La gestion de l’hôtel sous l’enseigne PARK INN en catégorie 3 étoiles permettra de valoriser pleinement son potentiel, étant idéalement situé sur la place Broodthaers face à la gare TGV de Bruxelles », explique Atenor dans un communiqué.

Ce contrat, d’une durée de 20 ans, porte sur l’exploitation du futur hôtel PARK INN, l’une des marques groupe Rezidor qui connaît un essor important en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique. L’hôtel serait le premier de la chaîne PARK IN à Bruxelles, et le 4ème en Belgique.

L’hôtel fait partie d’un développement plus important de 31.000 m2. Pour rappel, le premier immeuble d’environ 13.000 m2 a été loué pour une durée de 27 ans ferme à un parastatal belge. Le second immeuble de bureaux, en cours de construction également, sera quant à lui livré fin 2010 et fait d’ores et déjà l’objet de marques d’intérêt sérieuses.

Accor est déjà propriétaire de l’hôtel Ibis situé de l’autre côté de la gare du Midi, le long de l’avenue Fonsny. [↩]

Revitalisation urbaine

• Voir aussi: Art urbain.

« Le programme de rénovation et de reconstruction du quartier du Midi est le tout gros projet qui complétera la revitalisation de Saint-Gilles. L’état fédéral, la SNCB, la Région, la commune et le secteur privé engagent des sommes importantes dans les abords de la gare TGV. (…) C’est ce qui explique les chantiers autour de la gare. Je suis optimiste quant à l’avenir de ce quartier car les investisseurs privés s’impliquent de plus en plus. J’en veux pour preuve les demandes de permis qui nous parviennent.
Mais nous avons été bien inspirés de limiter les constructions neuves à quelques îlots de l’avenue Fonsny au lieu de sacrifier toute l’avenue comme certains le souhaitaient initialement. Les pièces du puzzle se mettent en place et les différents intervenants agissent dans le cadre d’un plan global et cohérent qui devrait, en effet, avoir des conséquences intéressantes pour les rentrées fiscales immobilières communales. »

— Interview de Charles Picqué en 2004, sur le site www.ps-stgilles.be

« Nous avons encore quand même un problème de longue date, mais qui est en cours de résolution : c’est la réhabilitation des abords de la gare du Midi, après les travaux liés au TGV. (…) Des opérations immobilières ont été menées avec la SNCB et d’autres le sont actuellement par un opérateur régional. Mais c’est difficile et l’une de mes sources d’inquiétude reste objectivement de bien terminer ce quartier du Midi, depuis trop longtemps secoué par toutes sortes de traumatismes. »

— Interview de Charles Picqué en 2004, sur le site www.opladis.be

Treize ans de « revitalisation urbaine »…

Rien de neuf sous le soleil du Midi… Depuis plus de 20 ans, les habitants des alentours de la gare du Midi savent qu’ils sont menacés. Par des projets d’autoroute urbaine ou de ponts, dans un premier temps. Par la pure spéculation immobilière ensuite, puis enfin par les appétits immobiliers conjugués des pouvoirs publics et des promoteurs privés.

Ce n’est pas nouveau: en 1993 déjà, la presse bruxelloise titrait « Midi: le quartier oublié? ». Les habitants déploraient déjà que « s’ils ne sont pas poussés hors de leurs logements par les gros promoteurs, c’est l’insupportable état du quartier qui les amène à le quitter »…

L’histoire du quartier est parsemée de d’injustices et teintée d’irrationnalité… Petit rappel des événements et tentative de bilan en confrontant les intentions de départ aux réalités d’aujourd’hui.

La « revitalisation » du quartier en quelques dates

— La reprise en mains par les pouvoirs publics des abords de la gare du Midi date de la fin des années ’80. A l’époque, les traumatismes de la spéculation au Quartier Nord étaient encore très vivaces. Les projets de « Manhattan » et autres « World Trade Center » bruxellois, certes en partie avortés, avaient causé une vague de près de 15.000 expulsions, expropriations et de nombreuses démolitions.

Aujourd’hui encore, les terrains vagues sont légion au Quartier Nord, ces anciens îlots d’habitation sont restés vides par le manque d’intérêt des sociétés internationales que les promoteurs espéraient voir s’installer là. Ironie du sort, de nombreux bâtiments de bureaux érigés-là par des privés ont finalement été loués à des pouvoirs publics (administrations régionales, fédérales, communautaires…).

— En 1991, tout juste après la création de la Région de Bruxelles-Capitale, le premier gouvernement en place adopta un schéma-directeur pour le quartier de la gare du Midi. L’intérêt pour la revitalisation de ce quartier du bas de Saint-Gilles n’était pas étranger au fait que le Bourgmestre de cette Commune, Mr Charles Picqué, était devenu le premier Ministre-président de la Région de Bruxelles.

— En 1992, ce shéma de développement fut suivi d’un plan particulier d’aménagement du sol (PPAS), le PPAS « Fonsny 1″, sacrifiant 4 îlots d’habitat, de petits commerces et d’ateliers à la fonction « internationale », bien plus rentable, que constitue la fonction de bureaux. On parlait d’ériger-là un « mini Manhattan », qui devait être le vecteur de la revitalisation du quartier.

— En 1992 toujours, la Région créa une société mixte sensée développer largement la promotion immobilière autour de la gare du Midi et stopper la spéculation qui y avait débuté. La SA Bruxelles-Midi était née.

— En 1994, le Bourgmestre de Saint-Gilles Charles Picqué déclare (dans « La Lanterne », le 8 juillet) que « la priorité des priorités » de la nouvelle législature communale sera de « mettre l’accent sur la qualité de l’environnement, aux abords de la gare du Midi notamment ».

— Ce n’est qu’en 1995 que la société Bruxelles-Midi devient opérationnelle en se voyant confier une concession et une « mission de service public » par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette mission consistait, dans un premier temps, à développer un projet immobilier « harmonieux et cohérent » dans le cadre du PPAS « Fonsny 1″ et à éviter les travers sociaux vécus au Quartier Nord, c’est-à-dire à garantir un véritable accompagnement social des habitants qui devront à terme être délogés.

Mais ces dispositifs, basés sur de bonnes intentions de la Région, arrivent trop tard. La spéculation a déjà fait rage et le quartier est en partie déjà aux mains des promoteurs privés (notamment de la SA Espace Midi). De plus, dès le départ, Bruxelles-Midi n’est pas dotée de moyens suffisants pour faire face à un projet d’une telle ampleur.

— En 1996, un plan d’expropriation au nom de « l’intérêt public » pour les 4 îlots du PPAS « Fonsny 1″ vint compléter le dispositif.

— En 2001, la majorité communale reconduite à Saint-Gilles fait à nouveau du quartier Midi l’une de ses priorités: « un des grands défis pour la prochaine législature sera l’aboutissement de ces chantiers » (« Les principaux projets politiques du Collège des Bourgmestre et Echevins »). « Ce projet de requalification de toute une zone allie « internationalisation » de la ville et « convivialité urbaine ». En effet, le quartier « Midi » doit être tant une vitrine pour la capitale de l’Europe, en étant un centre administratif important qu’une zone dans laquelle le logement est présent, soit en le créant (…) soit en requalifiant le bâti existant ».

Le Collège des Bourgmestre et Echevins, qui par ailleurs veut mettre « un frein à l’expansion des activités de bureau et de commerce dans les quartiers résidentiels » de Saint-Gilles, ajoute que « grâce à l’accroissement des surfaces de bureau et de l’ouverture de nouveaux commerces dans le quartier [Midi, NDLR], on peut envisager une création de près de 9.000 emplois. Cette augmentation de main-d’œuvre travaillant dans le futur centre administratif générera une relance commerciale du quartier, tant dans les commerces de proximité que dans l’horeca ».

Dix ans plus tard…

Nous sommes en 2005… Du côté anderlechtois de la gare du Midi, les projets immobiliers sont terminés, notamment après l’expropriation de l’îlot « Côte d’Or », mais, comme au Quartier Nord, ce sont principalement des pouvoirs publics qui sont venus s’y installer (ONSS, Ministère des Finances…), entraînant des pertes financières pour les Communes concernées, puisque qui dit locataires publics dit « mainmorte » (pas de taxation).

Du côté saint-gillois, on est loin d’avoir achevé les projets imaginés sur les 4 premiers îlots sensés être le moteur de la « revitalisation » du bas de la Commune. Plusieurs permis d’urbanisme ont déjà expirés, certains ont été prorogés, d’autres le sont par le fait que des « chantiers » ont « démarré » juste avant la date d’expiration: par exemple, les promoteurs comptent sur la démolition de quelques maisons pour que leurs permis continuent à être valides.

Seul un îlot (le « B ») est plus ou moins terminé. Un terrain reste à bâtir. Les immeubles de Test-Achats sont finis et leurs charges d’urbanisme ont donné lieu à la construction d’un immeubles de logements du Foyer Saint-Gillois.

Quant au premier grand immeuble de bureaux du projet de la SA Bruxelles-Midi, il a été dessiné par l’Atelier d’Art Urbain et préfigure l’ensemble « cohérent et harmonieux » d’immeubles de bureaux qui doivent être construits le long de l’avenue Fonsny.

La première moitié de la place Marcel Broodthaers prend forme, contredisant la volonté communale de « finaliser la convivialité dans le quartier » par « des places publiques, entourées de commerces »: l’architecture ne permet aucune animation en rez-de-chaussée de l’immeuble bâti sur la nouvelle place. Les fonctions seront plus que vraisemblablement administratives.
Erigé depuis 2 ans, cet immeuble de bureaux n’est aujourd’hui occupé qu’à 40%, notamment par la compagnie Swiss Life. Notons que celle-ci a simplement déménagé de ses bureaux de la rue de la Loi pour s’installer au quartier Midi. Il n’y a donc aucune création d’emploi en vue avec cette installation.

Il est à noter qu’un autre îlot, proche de quelques dizaines de mètres mais hors du périmètre du PPAS « Fonsny 1″, a connu un sort similaire: le « Midi Atrium », qui a nécessité le changement d’affectation d’un îlot de logement en fonction administrative (et donc l’expropriation et la démolition des maisons), a été mis en vente pendant plusieurs années sur les marchés internationaux puis finalement racheté par… la SNCB, organisme public exempté de taxes communales.

Dans les autres îlots du PPAS, de nombreux locataires ont déjà dû partir. De multiples commerces ont fermé leurs portes. Certains propriétaires ont revendu leur maison à la SA Bruxelles-Midi ou à des sociétés (Espace Midi, Sofifon, Eurobalken…) liées à Soficom — groupe immobilier connu notamment pour sa participation à la construction du Parlement européen — très actives dans le quartier Midi et finalement désignées par Bruxelles-Midi comme opérateurs privés recherchant les acheteurs et occupants potentiels et réalisant les projets de bureaux.

Le plan d’expropriation de 1996 arrive à son terme dans un an, en juillet 2006, tandis qu’il reste de nombreux locataires, propriétaires particuliers et commerçants dans les îlots « A », « C » et « D ». Certains y sont depuis très longtemps (20 ans, 30 ans et plus…). D’autres s’y sont encore récemment installés, y ont acquis une maison ou ouvert un commerce.

Quel bilan? Pas de bilan.

Comment expliquer l’irrationnalité qui semble règner dans ce dossier?

Les projets envisagés au début des années ’90 par la Région de Bruxelles-Capitale sont de toute évidence basés sur des hypothèses qui ne se sont pas confirmées. Ce projet coûte vraisemblablement aux pouvoirs publics plus qu’il ne leur rapporte. Les investisseurs ne viennent pas et le contexte immobilier n’y est pas pour rien: il y a trop de bureaux à Bruxelles.

Il n’y a par contre pas assez de logements et ce problème de plus en plus aigu constitue la priorité du nouveau Gouvernement régional, qui s’est fixé pour objectif la création de 5000 nouveaux logements. Il serait donc pour le moins difficile à comprendre que la majorité actuelle, consciente de ces deux crises simultanées, continue à faire comme si de rien n’était dans le quartier Midi… comme si le fait que ce quartier soit classé « zone levier » justifie qu’il devienne une véritable zone d’exception.

Pourtant, il suffit de sortir du PPAS « Fonsny 1″ pour que la Région et la Commune retrouvent leur lucidité. Suite à une proposition de la Commune de Saint-Gilles, le Gouvernement régional vient d’abroger le PPAS « Fonsny 2″, qui concerne pour ainsi dire la zone située tout autour des 4 îlots « Fonsny 1″. Dans les considérants de l’Arrêté ministériel entérinant cette décision, on apprend que la Commune et la Région considèrent que les gabarits précédemment autorisés étaient « trop importants et aboutissent à des constructions peu intégrées sur le plan urbanistique ». C’est le moins qu’on puisse dire. Mais pourquoi continuer, dès lors, à autoriser ces gabarits de l’autre côté de la rue de Mérode, dans le PPAS « Fonsny 1″?

Par ailleurs, plusieurs groupes politiques représentés au Parlement et au Gouvernement de la Région déplorent depuis des années le manque de contrôle démocratique sur la SA Bruxelles-Midi.

Malgré tout, le contrat de gestion de la SA Bruxelles-Midi, arrivé à expiration en 2004, a été renouvelé dans l’indifférence générale par le Gouvernement bruxellois. Sans évaluation du travail effectué au long de ces 9 années. Sans questionnement sur le projet qu’est sensé développer cette société, ni sur la manière dont elle réalise ses missions.

Who’s who

Qui est qui et qui fait quoi au Quartier Midi?
Petit « lexique » pour ne pas chercher jusqu’à 14 heures…

[Cliquer sur le lien pour lire l'article]

• Bruxelles-Midi

• Espace Midi

• Antenne sociale du Midi

Tags : antenne sociale | gare du midi | bruxelles-midi | espace midi

Débat

Charles Picqué:
« On s’imaginait que tout allait se vendre comme des petits pains »

Début juin 2005, certains habitants du quartier Midi ont reçu dans leur boîte une première réponse de Charles Picqué (lequel avait été interpellé en tant que Ministre-Président du gouvernement de la Région bruxelloise, mais répondit… en tant que Bourgmestre de Saint-Gilles) à leur lettre ouverte. Dans ce mot, Mr Picqué demande aux signataires « quelques jours de patience afin de pouvoir » leur « fournir une réponse complète ». Cette réponse ne leur est jamais parvenue.

Quelques jours plus tard, les habitants prenaient connaissance de la récente intervention de Charles Picqué au Parlement bruxellois. Celle-ci était intervenue le 3 juin, suite aux interpellations de plusieurs parlementaires (PS, Ecolo, cdH, CD&V, SPA…) au sujet de l’aménagement des abords de la gare du Midi. A la lecture du compte-rendu de ce débat, les habitants ont remarqué que des incompréhensions et des malentendus fondamentaux persistaient dans le chef du Ministre-Président.

Déçus par ses réponses et parfois choqués par ses propos, les habitants décidèrent d’inviter Mr Picqué à venir les rencontrer dans leur quartier, afin de l’informer de leurs conditions de vie au quotidien, de la réalité de l’accompagnement social qui leur est proposé et, bien sûr, de lui exposer leurs revendications, d’en débattre avec lui et de trouver rapidement des solutions pour tous les locataires, propriétaires et commerçants du quartier. Ils n’ont pas obtenu de réponse à cette invitation.

Ce qui suit est une lecture commentée et contre-argumentée des réponses de Mr Picqué au Parlement. Le compte-rendu intégral de ce débat est disponible, ainsi que toutes les interpellations parlementaires régionales sur le sujet, en faisant une recherche sur le site www.weblex.irisnet.be.

Les réponses de Charles Picqué…

• Sur les raisons de l’échec du projet

L’échec, sur le plan social, urbanistique et économique du projet « Bruxelles-Midi » serait-il dû à un contexte immobilier défavorable? N’est-il pas temps de se demander si la fonction de bureaux est vraiment un bon choix pour « revitaliser » ce quartier? Pour Charles Picqué, pas du tout: la raison de la lenteur du projet est ailleurs. Dans le fait que la SA Bruxelles-Midi a été sous-capitalisée:

La preuve que nos moyens sont limités, c’est que même avec quatre îlots, nous n’avons pas été capables de donner le rythme espéré à la rénovation du quartier.

On s’imaginait que tout allait se vendre comme des petits pains.

Mais au fond, nous vivions – et nous pouvons encore vivre – dans cette idée que les bureaux étaient un instrument de revitalisation urbanistique. Mais aussi, nous n’avions pas l’argent pour mener des opérations de logement et les charges d’urbanisme étaient les bienvenues.

En effet, si le retard a été tel, c’est que la société Bruxelles-Midi – société publique régionale créée par mes soins pour encadrer le marché – ne parvenait jamais à reconstituer son fonds de roulement avant d’acheter et revendre pour pouvoir ré-acheter, etc. Absurde ! En faisant aujourd’hui les calculs, j’en arrive à penser qu’il aurait fallu doter la société Bruxelles-Midi de quatre à cinq fois plus d’argent que les 75 millions BEF de capital de départ.

Mr Picqué rejette la responsabilité de ce sous-financement au précédent Gouvernement de la Région. Mais faut-il rappeler qu’il a lui même mis en place cette société, qu’il est resté à la présidence de la Région pendant deux législatures d’affilée et que son parti était membre de la précédente majorité régionale…?

• Sur l’accompagnement social

Présentant l’accompagnement social comme « exemplaire » au quartier Midi, Mr Picqué a été jusqu’à en faire l’une des causes du « retard » des opérations!

Peu d’opérations à Bruxelles présentant un certain risque ont été autant accompagnées socialement que celle-ci.

Je vous dirai d’ailleurs que cela a contribué au retard. Car nous ne voulions pas non plus tout raser sans égards pour ces personnes. C’est aussi la précaution sociale qui a été, avec le manque d’argent, un des facteurs de ralentissement.

Mr Picqué a ajouté qu’il ne souhaitait pas ajourner la date (1997) à partir de laquelle les locataires domiciliés dans le quartier peuvent théoriquement bénéficier de l’accompagnement social. Par souci d’égalité, dit-il. Ceux qui sont déjà partis sans aide pourraient ressentir une « injustice ». C’est vrai, l’injustice est un phénomène courant dans le quartier.

Et pourtant l’injustice que craint Mr Picqué en recèle une autre: des habitants se sont installés depuis 8 ans ou moins et ceux-là n’ont droit à rien. La mesure était certainement justifiée à l’époque, elle ne l’est plus au bout de tant d’années. Quitte à créer une nouvelle injustice, celle que redoute Mr Picqué, celle-ci aurait au moins le mérite de rendre le départ forcé de locataires à faibles revenus, présents depuis plusieurs années dans le quartier… moins injuste.

• Sur la procédure d’expropriation

Les expropriations constituent une procédure très lourde.

…et chère pour l’expropriateur. C’est ce qui explique sans doute pourquoi Bruxelles-Midi cherche à l’éviter, préférant procéder au coup par coup, de gré à gré et parfois oralement, en faisant des offres souvent dérisoires pour le rachat des maisons.

• Sur les permis de démolir et les délogements en cours

Des permis de démolir des îlots encore habités sont octroyés en l’absence de tout projet de construction? Mr Picqué a tout d’abord tenté d’expliquer que ces deux phénomènes ne sont pas liés:

Un permis d’urbanisme a en effet été délivré en janvier dernier à la société Bruxelles-Midi, société dont la Région est actionnaire. Or, il est essentiel de souligner que la société Bruxelles-Midi n’est à ce jour propriétaire d’aucun terrain dans cet îlot.
Par conséquent, les renons qui ont été communiqués par les propriétaires privés d’une partie de l’îlot, soit la société Espace Midi – société privée – , n’ont aucun lien ni avec ce permis, ni avec la société Bruxelles-Midi. Il s’agit d’un acteur privé qui donne son renon à un autre acteur privé.

Pourtant, les lettres de renons envoyées en février (un mois après la délivrance du permis de démolir) par Espace Midi précisent bien que « la société Bruxelles-Midi a obtenu un permis de démolir (…). Dans le but d’exécuter ce permis de démolir, nous nous voyons dans l’obligation de mettre fin au contrat de bail ».

Par ailleurs, Espace Midi est déjà propriétaire notamment des maisons dont les locataires sont évincés. Mr Picqué veut-il nous expliquer que Bruxelles-Midi va les racheter, pour ensuite les revendre au promoteur qui réalisera le projet immobilier, c’est-à-dire… Espace Midi ou un de ses actionnaires?

• Sur la spéculation et l’insalubrité

De toutes façons, rien de tout cela n’explique ni l’absence d’aide et d’indemnisation pour les habitants délogés, ni la démolition de maisons habitées. La justification des démolitions est ailleurs, selon Mr Picqué:

L’obtention du permis avant l’acquisition des immeubles dans l’îlot se justifie par un souci de rapidité, afin de permettre d’évoluer vers le programme de développement de l’îlot dès l’acquisition des immeubles. Cette manière de procéder peut être contestée, mais j’estime que l’on a perdu assez de temps.

Pour ce qui est des renons qui sont donnés dans le cadre d’Espace Midi, faut-il laisser les gens plus longtemps sur place ? Il y a des endroits où je ne souhaite franchement pas que les gens restent plus longtemps, surtout s’ils bénéficient d’une aide. Ne soyons pas hypocrites. Je ne sais pas si c’est une bonne chose de dire que des personnes peuvent rester dans une maison qui n’a plus été entretenue depuis longtemps, par des propriétaires précédant les propriétaires actuels.

Oubliant de préciser que depuis 1996 les rénovations sont interdites à tout propriétaire de la zone par la Commune de Saint-Gilles, Mr Picqué a voulu disculper Espace Midi de contribuer à la dégradation du quartier:

Il ne faut pas en conclure pour autant qu’Espace Midi a laissé pourrir les choses. Je signale qu’il y a des propriétaires privés peu scrupuleux qui, dans le quartier, n’hésitent pas à demander des loyers exorbitants. Ce fait devra nous interpeller quand nous serons confrontés à des opérations de même nature ailleurs.

En omettant de rappeler que cette société spéculait dans le quartier bien avant que la Région n’ait mis en place la SA Bruxelles-Midi. Mr Picqué semble trouver plus dangereux certains propriétaires particuliers qui seraient, selon lui, de véritables « petits spéculateurs ».

Encore une question: si des maisons sont insalubres dans le quartier, des arrêtés d’insalubrité ont donc dû être pris par la Commune? Combien en existe-t-il et pour quelles maisons? Et si Mr Picqué est si sensible aux conditions de salubrité et d’hygiène dans lesquelles vivent les habitants du quartier, pourquoi s’en soucier seulement maintenant? Quelles solutions vont être imaginées pour résoudre ce problème?

• Sur le procédé consistant à vider et démolir peu à peu les maisons

A son sens, il vaut mieux démolir ces maisons (sans bien préciser lesquelles), tant pour leurs locataires actuels que pour les habitants voisins:

Compte tenu de l’état du bâti, sachant qu’un terrain vague est peut-être moins dommageable socialement, en termes de sécurité et de santé des habitants, qu’un vieux parc pourrissant [parc immobilier, NDLR], il faut être extrêmement prudent.

La question est de savoir si l’on démolit vite ou non. J’insisterai sur le fait que les conditions de vie dans certains immeubles sont franchement mauvaises. Il ne faut pas prendre de risques avec la santé des gens.

Effectivement, ce serait bien qu’on ne prenne pas de risques avec la santé des gens… Mais il fallait peut-être s’y prendre plus tôt, et autrement. Si Mr Picqué reconnaît qu’il y a des risques, il faut assumer que ceux-ci concernent tous les habitants et pas seulement ceux qui ont reçu leur lettre de renon. Quelles mesures sont prévues pour l’ensemble des habitants concernés?

• Sur la poursuite du projet

Dans l’ensemble, Mr Picqué semble assumer pleinement l’évolution du projet depuis 10 ans et sa poursuite:

Cette interpellation, loin de me gêner, me permet au contraire d’expliquer certaines choses et de justifier divers choix, dont j’assume clairement une partie.

J’essaie de donner un certain rythme à cette opération. Je maintiens qu’elle n’a pas peut-être pas fait l’objet ces dernières années d’un accompagnement tel que je le souhaitais.

Il pense avoir trouvé une solution de poids grâce aux accords de coopération Beliris qu’il a négociés avec l’Etat fédéral:

A défaut de financer l’opérateur public, comme je l’aurais souhaité – je suis certain qu’il y aurait eu des esprits chagrins qui auraient dit qu’une fois devenu ministre-président je réinjectais de l’argent dans la société Bruxelles-Midi, qui opère sur ma commune -, j’ai trouvé que c’était moins flagrant de demander de l’argent à Beliris.

Si ces accords prévoient bien l’octroi de 5 millions d’euros à la SA Bruxelles-Midi, c’est uniquement, selon Mr Picqué, pour le rachat des maisons de l’îlot A et « l’assainissement » de ces terrains qui doivent servir, ensuite, à la construction d’un projet de logement… Un projet qui reste hypothétique à ce jour, à moins que le gouvernement réalise là une partie de son Plan logement. Et alors que de nombreuses maisons en bon état restent habitées à cet endroit et sont encore souvent la propriété de leurs occupants.

Enfin, Mr Picqué ne voit aucun problème au fait que le plan d’expropriation expire dans moins d’un an, en juillet 2006. Il n’y a pas matière, selon-lui, à réviser les plans de 1996. Il suffit, dit-il, de prolonger ce plan d’expropriation. Pour combien d’années encore?

Revendications

Cahier de doléances établi par le Comité du quartier Midi, regroupant des locataires, propriétaires, commerçants et riverains saint-gillois des 4 îlots du « PPAS Fonsny 1″. Juillet 2005.

1. L’arrêt des délogements et des démolitions tant que des plannings clairs ne sont pas établis et que des permis de bâtir ne sont pas délivrés

La situation des locataires de l’avenue Fonsny et de la rue de Russie faisant l’objet d’un renon de la société Espace Midi pour le 31 août est le problème le plus urgent à résoudre. La démolition ou le murage de leurs maisons ne s’imposant — pour la plupart d’entre elles à tout le moins — ni par leur état ni par l’existence d’un projet à réaliser à cet endroit, la solution immédiate à ce problème semble être simple à appliquer. Il suffirait de renouveller leur bail et de mettre fin aux projets de démolitions imminentes.
Nous demandons aux responsables habilités (SA Bruxelles-Midi, Région de Bruxelles-Capitale, Commune de Saint-Gilles) d’intervenir en ce sens auprès de la SA Espace Midi.

Par ailleurs, il faut rappeler que des locataires, propriétaires et commerçants sont encore présents dans les îlots A, C et D. La démolition inutile de maisons et la création de terrains vagues met en péril le logement de certains d’entre nous ainsi que la sécurité, l’hygiène de vie, l’environnement et la tranquilité des autres. Ces pratiques ont des incidences néfastes sur le cadre de vie des habitants et des riverains et sur la santé des commerces dans le quartier.

Selon nos estimations, non exhaustives, il y a encore aujourd’hui dans les îlots A, C et D:

- au moins 170 habitants
- dont 19 familles, 78 ménages, 14 propriétaires occupants, 17 commerces et une école
- une trentaine de maisons à exproprier

• Il serait plus logique et plus respectueux de procéder dorénavant de façon groupée aux expropriations, aux délogements et aux démolitions (îlot par îlot). En d’autres termes, de lier les expropriations et les renons à la réalisation de projets immobiliers. Et de garantir, jusqu’à la délivrance des permis de bâtir, le maintien du bâti existant et de l’habitat. Les habitants le souhaitant devraient pouvoir jouir de leur logement jusqu’à délivrance d’un tel permis pour les îlots A, C ou D. Toute maison habitable continuerait à être mise en location par son propriétaire. Mieux vaut, si possible, une maison habitée qu’une maison murée ou démolie.

• Pour ce faire, il faut procéder à une évaluation indépendante de l’état des maisons, individuellement, y compris dans le cas des maisons appartenant à Bruxelles-Midi ou à Espace Midi. Seules les maisons réellement insalubres ou menaçant de s’effondrer devraient être murées, mais pas démolies tant que des habitants sont présents dans l’îlot.

• Cette demande implique également de la part des différents acteurs publics d’assurer aux habitants une information régulière quant aux échéances et au calendrier des projets immobiliers.

2. La mise en place d’un groupe permanent de concertation
ou le recours à un médiateur indépendant

Il s’agirait de mettre en place un groupe de concertation associant la Région de Bruxelles-Capitale, la SA Bruxelles-Midi, la Commune de Saint-Gilles, la SA Espace Midi, ainsi que tous les propriétaires particuliers, commerçants et habitants concernés par les projets du PPAS « Fonsny 1″.

Un tel groupe permettrait notamment une plus grande transparence dans l’évolution du projet immobilier, une meilleure information quant aux échéances d’expropriation, de délogement, de déroulement des chantiers sur les 4 îlots, etc. Et surtout une plus grande prise en compte et une meilleure gestion des incidences de ces projets.

Dans le cas où une telle structure serait trop difficile à mettre en place, le recours à un médiateur indépendant nous semblerait une excellente solution pour aborder avec un interlocuteur neutre l’ensemble des problèmes et des demandes exprimés dans ce document. Ce médiateur pourrait jouer le rôle d’interface entre les personnes concernées par le plan d’expropriation et les autorités publiques et sociétés compétentes à ce sujet.

3. Effectuer un bilan et une évaluation publics
des projets menés dans le cadre du PPAS « Fonsny 1″

Le PPAS « Fonsny 1″ est en application depuis 13 ans. La SA Bruxelles-Midi est active depuis autant d’années. Le plan d’expropriation arrive à son terme en juillet 2006… Ces éléments devraient inciter les pouvoirs publics a évaluer aujourd’hui leur politique dans le quartier et à en dresser un bilan, qui serait la base à une réorientation.

Ce bilan pourrait être l’occasion d’un moratoire mettant fin aux expropriations, aux délogements et aux démolitions dans l’attente de préciser les projets et leurs échéances.

Pour effectuer ce bilan, il s’agirait notamment de rendre publics les éléments suivants:

— Depuis l’adoption du plan d’expropriation, combien de propriétaires ont-ils été expropriés? Dans combien de cas a-t-on eu recours au comité d’acquisition? A quels prix ont été achetées les maisons?

— Depuis la mise-en-place de l’accompagnement social, combien d’habitants ont-ils été relogés? Où et à quelles conditions? En bénéficiant de quelles indemnités?

— Combien de surfaces de logement ont-elles été vidées prématurément? Combien de maisons ont été murées ou détruites? Combien de temps avant la réalisation d’un projet immobilier à leur place? Combien d’immeubles dans ce cas sont encore en bon état ou rénovables?

— Combien d’argent public a-t-il été injecté dans ce projet? Quel a été le bénéfice pour les pouvoirs publics, en termes de charges d’urbanisme ou de taxes par exemple? Combien d’emplois ont-ils été créés? Combien d’emplois ont-ils été perdus et de commerces fermés?… Quel a été l’impact sur le bâti et le cadre de vie dans le quartier?

4. Revoir les modalités et les montants de l’aide au relogement
et de l’accompagnement social

Les indemnités proposées sont largement insuffisantes pour permettre aux personnes concernées par le plan d’expropriation de trouver à se reloger. De plus, ces aides ne sont octroyées qu’à certains habitants et à des conditions qu’il serait utile de revoir.

• Le principe le plus juste étant selon nous qu’il n’y ait pas de délogement sans relogement. Le relogement des habitants devrait être assuré à des conditions financières similaires, à Bruxelles et si possible à proximité directe de leur logement actuel, par exemple dans des logements sociaux, communaux, régionaux existants ou à construire dans le quartier.

• Si les offres de logement proposées par l’Antenne sociale du Midi sont des logements privés, il faudrait que les aides proposées soient proportionnelles au type de tarifs pratiqué dans le privé.

• Dans ce cas, c’est un dispositif de type « ADIL », mais non lié au critère d’insalubrité, qui pourrait être mis en place spécifiquement pour les résidants de la zone d’expropriation. Soit: une aide garantie locative sur plusieurs années + une aide locative, comblant la différence entre le montant du loyer actuel et celui du nouveau loyer.

• Pour l’instant, seuls les habitants présents avant 1997 peuvent bénéficier d’une assistance et d’indemnisations théoriques. Huit ans plus tard, cette mesure est devenue inappropriée et discriminante. Il conviendrait de changer cette date.

• De même, il serait logique de revoir à la hausse le montant des indemnités de déménagement et d’aménagement. Le montant de deux fois 15.000fb a été fixé en 1997. On ne fait plus grand chose avec une telle somme de nos jours.

• De nombreux locataires, lassés par l’incertitude et la dégradation de leurs conditions de vie, ont déjà quitté le quartier sans avoir recours à ces aides, car ils n’y avaient droit que « quand leur îlot serait traîté ». Ce droit devrait être accordé à tout moment, dès qu’une possibilité de relogement intéressante s’offre à des locataires.

• Par ailleurs, il n’est pas normal que les habitants délogés et devant quitter la région bruxelloise (car ils n’ont pas trouvé à s’y reloger à des conditions abordables) ne bénéficient d’aucune indemnisation. C’est pourtant le cas et notamment celui de locataires qui habitaient le quartier depuis plus de 30 ans et qui ont récemment dû quitter l’îlot D, suite au renon qui leur a été adressé par Espace Midi.

• Les propriétaires habitants devraient également avoir droit aux indemnités de déménagement et d’emménagement.

5. Des pratiques d’acquisition et d’expropriation plus justes et plus transparentes

Aucun dispositif n’a été mis en place pour s’occuper des commerçants et des propriétaires du quartier. Comme les locataires, ils ignorent tout des échéances.

Les propriétaires particuliers touchés par le plan d’expropriation n’ont le choix, pour l’instant, qu’entre vendre leur maison à un prix parfois dérisoire (suite aux offres fixées par Bruxelles-Midi, Espace Midi ou par d’autres agents immobiliers) ou attendre une expropriation en bonne et dûe forme, dispositif légal auquel Bruxelles-Midi n’a que rarement recours… ce qui peut donc durer un temps encore indéterminé, une attente et une incertitude supplémentaires à supporter, surtout s’ils sont aussi habitants de leur maison.

• Il est essentiel de garantir que le rachat des maisons expropriées soit effectué au prix actuel du marché immobilier, même en cas de rachat de gré à gré.

• Il s’agit par ailleurs d’indemniser les propriétaires en tenant compte de l’effet du plan d’expropriation appliqué depuis 1996 (plus de primes ni de permis de rénovation) sur la dégradation de leurs maisons.

• Les commerçants doivent également être indemnisés pour les conséquences des projets immobiliers sur leur chiffre d’affaires (délabration du quartier, blocage des rues, perte de clientèle…) et pour le fait qu’ils ne pourront pas revendre leur fond de commerce.

• Les offres de rachat de Bruxelles-Midi devraient systématiquement être faites par écrit.

• Il nous semble douteux de faire intervenir un membre du comité d’acquisition lors de visites communes avec un responsable de Bruxelles-Midi et destinées à fixer les offres de rachat. Il faut pouvoir éviter les confusions de rôles.

• Si un propriétaire n’accepte pas l’offre faite par Bruxelles-Midi, une réelle négociation devrait pouvoir s’en suivre entre les deux parties.

• Et si cette négociation n’aboutit pas, pourquoi ne pas recourir simplement au comité d’acquisition, procédure prévue par la loi en cas d’expropriation?

• Même en cas d’achat par Bruxelles-Midi ou Espace Midi, les maisons devraient continuer à être habitées, à moins d’être insalubres ou qu’un projet ne se réalise sur l’îlot concerné.

6. Le maintien à long terme et la rénovation
de certains immeubles dans le quartier

L’état de ces maisons ne justifie pas, selon nous, leur démolition. Leurs propriétaires ne demandent parfois pas mieux que de les rénover et de continuer à les occuper ou à les louer. Les bureaux prévus sur certaines parcelles dans le quartier semblent ne pas venir. Et certaines maisons encore en bon état sont situées dans des zones où il est prévu de faire du logement ultérieurement. Plutôt que les démolir, les rénover serait à la fois une façon de résoudre des problèmes de logement et de revenir à un projet socialement et urbanistiquement plus « harmonieux ».
Cette décision découlerait logiquement d’un état des lieux indépendant du bâti encore existant dans le quartier (voir point 1).

7. La gestion des incidences des projets immobiliers
dans le respect des riverains, de leurs droits et de leur environnement

De nombreuses incidences directes ou indirectes des projets de « revitalisation » du quartier sont à déplorer par les habitants et les riverains des îlots concernés.

La proposition de créer un groupe de concertation (voir point 2) serait selon nous une manière adéquate de prendre ces problèmes en compte et un moyen ensuite de les solutionner.

Dans l’espoir et dans l’attente qu’elle se réalise, nous pouvons déjà dresser une liste non-exhaustive de ces incidences:

• chantiers réguliers démarrant parfois à 5 heures du matin et se poursuivant même parfois pendant le week-end
• mesures de sécurité inadaptées aux abords de ces chantiers
• mesures de protection des habitants inexistantes (pollution, saleté, nuisances sonores, sécurité…)
• démolitions intempestives de maisons, occasionnant des troubles graves pour leurs voisins
• maisons démolies, murées ou à moitié démolies, occasionnant pour les voisins des problèmes d’hygiène et de sécurité (vols, incendies…)
• certains propriétaires et habitants ont dû déplorer des dégâts parfois importants à leur maison, lors d’opérations de démolitions
• ces démolitions créent pour les maisons voisines des problèmes de stabilité et d’infiltration
• création de terrains vagues
• palissades tristes et insécurisantes posées autour des terrains vagues
• manque ou absence d’éclairage public dans certaines rues ou à certaines heures, créant notamment un sentiment d’insécurité
• trottoirs ouverts et parfois jamais refermés
• balcons de certaines maisons vides menaçant de s’effondrer (y compris hors de la zone d’expropriation)
• manque ou absence d’entretien et de nettoyage des voiries
• absence de ramassage des poubelles dans certaines rues et notamment aux abords de terrains vagues devenant de véritables dépottoirs publics
• problèmes d’égoûts en rue, occasionnant des problèmes d’hygiène et d’odeurs
• chantier de réaménagement de la rue de Mérode particulièrement lent et souvent sans aucune activité, occasionnant la fermeture de la rue
• problèmes de domiciliation de locataires résidant effectivement à l’adresse indiquée
• problèmes de circulation automobile
• absence d’espaces publics destinés aux habitants
• …

Le projet South City s’installe au Midi

- « Le Soir », 24 décembre 2007

Saint-Gilles • Premier grand projet après les expropriations

Tourne-t-on enfin la page dans le quartier du Midi, à Saint-Gilles ? Après quinze années d’expropriations ratées et de démolitions retardées, un premier projet d’envergure s’apprête à sortir de terre : South City.

Pour l’instant, côté avenue Fonsny, le spectacle est assez affligeant : une mer caillouteuse, bordée ça et là de constructions branlantes en attente de démolition. Et les quelques tours futuristes mais incongrues, érigées le long de l’avenue Fonsny. Un « no man’s land », un quartier martyre qui n’est pas sans rappeler le quartier Nord des années 1980.

A y regarder de plus près, pourtant, les choses bougent. La commune vient de délivrer plusieurs permis d’urbanisme et les gros projets s’apprêtent à sortir de terre. Parmi ceux-ci, South City qui a démarré la semaine passée. Il prévoit, sur les ruines de l’îlot C (avenue Fonsny et rues d’Angleterre, de Mérode et de Hollande) 32.000 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres. Il est porté par le groupe Atenor, en partenariat avec Espace Midi et BPI. C’est de loin le plus important projet du quartier. Il a reçu son permis d’urbanisme/environnement. Il nécessitera deux ans de travaux (réception provisoire à la fin 2009).

Ce projet ambitieux a déjà un occupant pour 27 ans : la Smals, un parastatal centré sur la sécurité sociale, qui occupera 12.000 m2 du site. C’est bon signe mais guère étonnant.

Si le marché de bureaux bruxellois souffre de surcapacité, il manque d’immeubles neufs et performants qui se remplissent très vite. Dans les milieux immobiliers, on considère déjà le Midi comme un sous-marché à part entière, à l’instar des quartiers Léopold, du Centre ou du Nord. Il a des atouts : il est remarquablement situé, d’un accès très facile en transports en commun et il offre aussi des prix très compétitifs. Smals est le troisième occupant significatif dans la zone, après Test Achats, Swiss Life et Securex.

Pour la commune de Saint-Gilles, la réalisation de South City montre que la ténacité commence à être payante. Quant à la Région, qui veut créer là un pôle de développement, c’est la traduction d’une volonté politique. D’autres projets doivent rapidement suivre, dont du logement, portés par la SDRB et la SRIB.

Le comité du quartier Midi ne partage cependant pas du tout l’enthousiasme du promoteur et des autorités communales et régionales. Il stigmatise la lenteur du projet. Atenor est devenu propriétaire du terrain en 2005 et il a fallu attendre plus de dix ans après le premier plan d’expropriation pour voir enfin ce projet sortir de terre.

• François Robert

Un quartier d’affaires au Midi

- « Le Soir », 16 décembre 2008

Saint-Gilles • La commune de Charles Picqué sur les traces de Saint-Josse.

Le quartier du Midi est-il appelé à devenir un véritable quartier d’affaires, à l’instar du centre (CBD, Central Brussels District) ou du quartier Nord ? Sa proximité immédiate de la gare du Midi lui donne des raisons d’y croire. Les bureaux qui sortent actuellement de terre sont pratiquement tous déjà loués. L’écologie et la mobilité plaident en faveur des bureaux près des gares. De l’avis des courtiers de la capitale, le « Midi » embryonnaire démarre fort. Une image en rupture complète avec la paupérisation du quartier des vingt dernières années.

Le Midi reste un sous-marché immobilier mais il prend de l’ampleur (près de 300.000 m2 de bureaux). Prochaine livraison sur le marché, en 2009 : l’Espace Midi (8.000 m2). Le loyer y est « moyen » : 195 euros/m2/an.

La mutation semble définitive et irréversible. Saint-Gilles serait-elle en train d’appliquer la méthode « Saint-Josse » ? Le parallélisme semble évident entre les deux communes, bastions socialistes. Elles ont connu toutes deux des problèmes financiers structurels et possèdent un quartier déstructuré (le quartier Nord à Saint-Josse et le Midi à Saint-Gilles). Elles abritent aussi un nœud de communication exceptionnel (les gares du Nord et du Midi).

A Saint-Josse, fin des années 1980, il fut même question de fusionner avec Bruxelles ou Schaerbeek, pour sortir de l’ornière financière. Saint-Josse trouva la parade : Guy Cudell, qui ne passait pas pour un libéral, décida de développer son quartier d’affaires (l’Espace Nord). Le remplissage se fit dans les années 1990. Une réussite complète qui permit à la commune de sortir de la zone rouge vers l’an 2000. Actuellement, le bourgmestre ten-noodois Jean Demannez laisse une commune aux finances saines, alimentées par les taxes sur les bureaux et celles sur les nuitées d’hôtels. Saint-Josse compte 1,3 million de m2 de bureaux (10 % du parc total bruxellois). Et rien qu’en additionnant le Sheraton et le Tulip, on frise le millier de chambres.

Un sentiment d’injustice

Saint-Gilles présente le même profil, bien que sa population soit deux fois plus nombreuse et ses ressources plus diversifiées. Elle se trouve néanmoins au pied du mur. Ce jeudi sera voté son budget qui ne tient que par l’aide régionale et le renflouement hypothétique des caisses communales par les horodateurs. En outre, Saint-Gilles s’attend à un effondrement des dividendes Dexia. L’année passée, ceux-ci avaient rapporté 1,7 million d’euros au trésor communal.

Pour s’en sortir, Charles Picqué semble vouloir appliquer la stratégie de feu Guy Cudell. Depuis vingt ans, il a entrepris de remembrer le quartier du Midi. La mutation sociale a été très difficile, pénible même. La mise en place de la structure Bruxelles-Midi, chargée d’exproprier, a été un échec social, dur à admettre dans une commune socialiste. C’est la lenteur du processus d’expropriation qui explique le pourrissement, dénoncé par le comité de quartier Midi. Si la mutation dans le quartier Nord (près de 15.000 personnes) a été radicale, et traumatisante, celle de Saint-Gilles a été insidieuse. Elle a suscité un sentiment de révolte profondément ancré dans le quartier, qui risque d’altérer durablement les relations entre le pouvoir local et les habitants.

Saint-Gilles regarde désormais vers l’avenir. Elle peut miser sur son quartier d’affaires naissant. Si les projets aboutissent, les royalties issues des bureaux (et des hôtels) pourront dépasser celles espérées sur les horodateurs (3,5 millions euros de recettes). Seul péril, mais de taille : tenir jusqu’à ce que les nouvelles rentrées alimentent le trésor saint-gillois.

ROBERT,FRANCOIS

Encore une victoire de « l’internationalisation »
du quartier Midi !

- Comité du quartier Midi, 20 décembre 2007

Les promoteurs lancent les travaux préléminaires à la reconstruction de l’îlot C, en face de la gare du Midi. Ils annoncent avoir trouvé un premier occupant pour leurs futurs immeubles de bureaux : Smals, une ASBL parastatale belge… Est-ce là le « développement international », vecteur de nouveaux emplois et de taxes, auquel est promis le quartier Midi depuis les années 90 ?

Dans un communiqué de presse, la société Atenor annonce « une évolution positive » dans l’avancement du « South City Office & Hotel » qu’elle compte bâtir pour fin 2009 sur l’îlot C (avenue Fonsny, rue d’Angleterre, rue de Mérode, rue de Hollande), en partenariat avec Espace Midi et BPI. Soit quelques 32.700 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres.

« Ce projet ambitieux contribue à concrétiser la vision des autorités communales et régionales pour le redéveloppement des abords de l’avenue Fonsny, alliant renouveau architectural et souci du respect de l’environnement », dit le communiqué d’Atenor. Le « renouveau architectural » sera signé par Michel Jaspers et le bureau A2RC. De facture « moderne », il contrastera avec l’architecture des bâtiments construits par l’Atelier d’Art Urbain sur les îlots B (« Swiss Life ») et A (actuellement encore en chantier). Une architecture autrefois encouragée par le PPAS Fonsny n°1, mais aujourd’hui jugée « pastiche ».

Soudain, l’extrême urgence !

Atenor (qui vient par ailleurs d’annoncer un accord avec Eurostation pour le lancement d’un nouveau projet immobilier de l’autre côté de la gare, à Anderlecht), BPI et Espace Midi ont obtenu de la Commune de Saint-Gilles leurs permis de construire voilà déjà plusieurs mois. Ils sont propriétaires du terrain depuis 2005… Sauf de quelques maisons. Celles-ci, menacées depuis 1992, n’avaient jamais été acquises ni expropriées par la Région bruxelloise. En vendant l’îlot, en juin 2005, la Région avait refusé que les promoteurs traitent eux-mêmes avec les propriétaires des dernières maisons : s’imposer comme intermédiaire lui permet en effet d’engranger des plus-values foncières, c’est l’un des objectifs de cette opération.

Mais la Région a laissé le temps s’écouler. Le temps que le second plan d’expropriation (celui de 1996) expire, en novembre 2006. Le temps qu’un nouveau soit entériné, en juillet dernier. Puis le temps de se décider à agir… en décembre 2007. Les 4 dernières maisons viennent d’être expropriées « en extrême urgence » (2 d’entre elles) ou acquises « à l’amiable » (les 2 autres). Après avoir fait pourrir la situation pendant 15 années, la Région a donné un mois aux habitants pour quitter leur maison ! En plein hiver, ceux-ci ont jusqu’au 31 décembre pour faire leurs valises. Et accessoirement, pour trouver un logement…

Des emplois pour la Région et des taxes pour Saint-Gilles, vraiment ?

Désormais, les promoteurs semblent pressés. Atenor se dit confiante. Un premier bail pour 12.200 m2, soit un tiers des surfaces à bâtir, vient d’être conclu pour 27 ans avec un occupant. Surprise : c’est une association sans but lucratif, Smals, qui en sera locataire. Smals est « une communauté permanente d’intérêts que les membres ont créée pour soutenir la mise sur pied de l’e-government ». Une ASBL dont les membres sont essentiellement les institutions publiques de sécurité sociale, la Banque Carrefour de la Sécurité Sociale, les services publics fédéraux chargés de l’application de la sécurité sociale et l’association Egov…

Smals n’a pas vraiment le profil du « bizness international » auquel est promis le quartier… mais qui ne semble pas s’y ruer. On se souviendra que c’est l’ONSS et le Ministère de la Santé qui se sont installés dans les bâtiments de la SNCB, que c’est la SNCB qui a acquis l’îlot construit par la SA Louis De Waele le long de l’avenue de la Porte de Hal… Quant aux immeubles douloureusement accouchés dans le cadre de l’opération régionale « Bruxelles-Midi », ils n’ont pour l’instant attiré que des sociétés déjà présentes à Bruxelles:

- Test Achats (qui était déjà implantée dans le quartier et s’est agrandie),
- Swiss Life (qui a déménagé de la rue de la Loi),
- Securex (qui va déménager d’Evere)…

Aujourd’hui, Smals fait de même. Occupant depuis quelques mois 2 étages dans le bâtiment de la société « Swiss Life » (îlot B), son installation dans le bâtiment d’Atenor, voisin, vise probablement le regroupement dans le quartier de certains de ses services… qu’il s’agira de déménager d’Ixelles, d’Anderlecht ou d’Etterbeek.

On peut donc se poser de sérieuses questions sur l’impact qu’aura cette opération dans la création des 9000 emplois annoncés par la Commune… 9000 emplois qui doivent théoriquement être générés par la construction des bureaux et des hôtels, et qui ont surtout servis comme argument pour justifier la fermeture de nombreux commerces, l’éviction des habitants, la démolition des maisons…

De plus, l’arrivée de tels types d’occupants dans les bureaux du quartier risque de mettre en péril les ambitions financières de la Commune. Celle-ci a fait du Midi son « arme secrète » pour renflouer ses caisses. Or, des associations parastatales comme Smals ne sont-elles pas sujettes à la fameuse « mainmorte » (qui empêche les autorités de prélever les taxes sur les bureaux) ?…

A cet égard comme à d’autres, l’histoire du Midi offre décidément de tristes similitudes avec celle du quartier Nord…

Les Editions Agone expulsées

- « La Libre Belgique », 16 janvier 2008

• La porte du 53 rue de Mérode a été enfoncée hier, sans ménagement.

• La commune de Saint-Gilles déplore, elle, la mauvaise foi du locataire.

C’est avec effroi que Benoît Eugène, rédacteur en chef de la revue Agone, a découvert hier matin le trottoir ouvert et la porte enfoncée de son bureau de liaison des éditions françaises Agone, au 53 rue de Mérode, dans le quartier du Midi à Saint-Gilles. “Ce matin (NdlR : mardi), la SA Bruxelles Midi, société d’économie mixte (NdlR : qui a pour mission d’acquérir, d’assainir et de mettre en valeur les terrains du quartier du Midi, et dont la Région est le principal actionnaire) a fait enfoncer la porte manu militari afin, dans un premier temps, de retirer les cheminées”, déclare en colère Benoît Eugène. Triste spectacle en effet au rez-de-chaussée : chaises bousculées, livres jetés à terre, morceaux de plâtres éparpillés, cheminée éventrée et marbre mutilé. “Cet acte intervient alors que nous avions prévu ce mardi une conférence de presse pour dénoncer les conditions d’expropriation dans le quartier. Ce lieu est aussi le siège du comité de quartier Midi. Ce n’est pas anodin”, clame le rédacteur en chef.
Un jugement datant du 3 décembre dernier stipulait pourtant que Benoît Eugène devait quitter les lieux pour le 31 décembre au plus tard.Car cette expropriation intervient en “extrême urgence” et “pour cause d’utilité publique”. “L’immeuble a fait l’objet d’une expropriation judiciaire, précise Jacques Van Grimbergen, président de la SA Bruxelles Midi. La SA Bruxelles Midi n’a pas de pouvoir expropriant. C’est la Région, via le comité d’acquisition, dépendant du ministère des Finances, qui a sollicité le juge de paix pour l’expropriation.”
“En un mois, on ne peut pas se reloger, ne décolère pas Benoît Eugène. J’avais donc prévu de quitterBruxelles ce jeudi.”

Spéculation

Pour mémoire, il est décidé fin des années 80 d’implanter un terminal TGV à la gare du Midi.Une profonde mutation des abords de la gare et du quartier du Midi est alors entreprise afin d’en faire un vaste centre administratif et une vitrine internationale de Bruxelles. En 1992, le Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) “Fonsny 1” fixe le sort de quatre îlots – les îlots A, B, C et D – sis entre l’avenue Fonsny et la rue de Mérode, ainsi qu’entre la rue Claes et la rue de Russie. Commence alors une vague d’expropriations de ces quatre îlots de maisons dans le bas de Saint-Gilles.
L’immeuble occupé au rez-de -chaussée et au premier étage par l’antenne des Editions Agone appartient à l’îlot C, délimité par l’avenue Fonsny et les rues de Hollande, d’Angleterre et de Mérode. “Je suis locataire depuis neuf ans et il y a eu des intimidations dans le quartier, tel que bloquer les rues, ne pas enlever les immondices, couper l’eau, etc. Le but ? Inciter les propriétaires à partir et à vendre leur bien à la Région bruxelloise au plus bas prix. Celle-ci pourra par-après le revendre au prix fort. C’est de la spéculation”, tient à dénoncer le rédacteur en chef.

Locataires relogés

A la commune de Saint-Gilles, en revanche, on déplore la “mauvaise foi” de Benoît Eugène. “L’ASBL Cafa, qui dépend du CPAS de Saint-Gilles, est chargée tout spécifiquement du relogement des locataires des quatre îlots concernés par l’expropriation”, explique Olivier Pirotte, chef de cabinet du bourgmestre Charles Picqué (PS), également ministre-Président de la Région bruxelloise. “M. Eugène n’a pas accepté cet accompagnement et n’a jamais demandé de délai supplémentaire à Bruxelles Midi pour déménager. La plupart des personnes concernées par le plan d’expropriation de 1996 ont déjà trouvé une solution de relogement depuis longtemps.” “M. Eugène occupe illicitement l’immeuble car il n’est pas inscrit au registre de la population à Saint-Gilles. Les “vrais” locataires ont été aidés aurelogement et sontdéjà partis”, fait remarquer pour sa part Jacques Van Grimbergen. A ce jour, “trente ménages effectifs sur les îlots A et D sont encore domiciliés”, précise M. Pirotte. Quand bien même le 53 rue de Mérode compte un brave irréductible, les travaux de démolition des autres immeubles de l’îlot C ont déjà débuté. “Il y a quelques mois, quatre immeubles de l’îlot C restaient encore à acquérir. Entre-temps, deux ont été acquis par voie amiable et les deux autres par voie d’expropriation”, explique M. Van Grimbergen. Quelle sera l’affectation de l’îlot ? Du côté de l’avenue Fonsny et de la place Broodthaerts seront construits des bureaux (Atenor groupe SA). Le côté avenue Fonsny, rue d’Angleterre et rue de Mérode verra également des bureaux (Espace Midi SA) sortir de terre tandis que les rues de Mérode et de Hollande accueilleront un hôtel. Tous les permis ont été délivrés le 21 novembre dernier. Les travaux de fondation devraient commencer sous peu.
Quant à Benoît Eugène, il a décidé de repartir à Marseille dès cette fin de semaine, “le temps de réfléchir si je vais garder une activité à Bruxelles”.

Stéphanie Bocart

Page suivante »