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Destexhe descend (sur) le Midi

– « Le Soir », 1er février 2008

Saint-Gilles / « Welcome in Brussels »

Septante-deux pages pour analyser « 17 années de fiasco urbanistique et politique ». Le franc-tireur du MR Alain Destexhe descend sur le quartier du Midi pour dénoncer la « gestion catastrophique » d’un ambitieux projet de rénovation urbaine, né en 1990 de l’arrivée du TGV à Bruxelles. « Cela fait plusieurs mois que je me promène dans le coin. C’est toujours dégueulasse ». L’agent 007 flingue d’entrée et sans silencieux.
Mais comment en est-on arrivé là ? Le sénateur et député bruxellois dénonce dans son rapport deux péchés originaux. Un, l’absence de projet fédérateur et le morcellement du quartier en trois blocs (deux gérés par la Région et un par la SNCB). Deux, la sous-capitalisation : « Avec 75 millions de francs belges au départ, l’opérateur Bruxelles-Midi n’a jamais eu les moyens de se rendre maître du foncier alors que l’ambition de Charles Picqué, ministre-président en 1990, était d’éviter les erreurs du quartier Nord ».
En repoussoir, Alain Destexhe présente en modèle le projet lillois, lancé à la même époque : « Le TGV est arrivé en 1990 et un quartier est sorti de terre en 96… » Parce que porté par la volonté politique permanente et constante de Pierre Mauroy ; parce que géré par un seul acteur, Euralille ; parce qu’ouvert à la créativité qu’insufflent les appels d’offres internationaux.
Au départ du constat affligeant qu’il dresse du dossier Midi, le chevalier blanc du MR se tourne vers l’avenir – il pense au PDI – et en appelle à « une réflexion collective pour arriver à mener à bien des chantiers ambitieux dans des délais raisonnables ». Il préconise aussi de miser sur la créativité des architectes et urbanistes via des concours contrôlés par des jurys réellement indépendants. Par son travail de synthèse, Alain Destexhe se replace aussi sur un échiquier bruxellois dont il était singulièrement absent. 2009 n’est pas loin.

• FRANCIS DUBOIS


1987 – 1991

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Genèse d’une spéculation publique…

• 1987. Le Ministère fédéral des communications annonce le projet d’installer un terminal TGV à Bruxelles. La Région de Bruxelles-Capitale n’existe pas encore. Les conflits démarrent pour décider quelle gare (et quelle commune) va accueillir le nouveau terminal TGV. La gare du Nord et la gare du Midi apparaissent vite comme les principales candidates.

A 39 ans, Charles Picqué (Parti Socialiste) est Conseiller provincial du Brabant, Député fédéral de Bruxelles et depuis deux ans Bourgmestre de Saint-Gilles (nommé Echevin de l’urbanisme en 1983, il a remplacé en 1985 le bourgmestre précédent, en cours de législature). Il y lance d’ambitieux projets de « revitalisation des quartiers », en favorisant manifestement ceux « du haut » de sa commune aux dépens de ceux « du bas », sociologiquement plus immigrés et « défavorisés », pour lesquels il prône d’autres méthodes. Il parle de « traitement énergique » au journal « Le Soir » et déclare à « La Construction »: « Si l’on veut, à terme, garantir un meilleur équilibre budgétaire local, il est évident qu’une mutation sociologique de certains quartiers doit être encouragée sans tarder ».

• 1989. La Région de Bruxelles-Capitale est sur les rails et son premier gouvernement est nommé. A Saint-Gilles, le TGV est finalement annoncé en gare du Midi. Selon ses adversaires, la personnalité de Charles Picqué, homme fort de la toute nouvelle Région et Bourgmestre à majorité absolue de Saint-Gilles depuis 1988, a pesé dans la décision.

Aussitôt la nouvelle connue, certains promoteurs immobiliers se jètent « comme des vautours » (dixit Jacques Van Grimbergen, futur président de la SA Bruxelles-Midi) sur le quartier et se mettent à y racheter des maisons au prix fort.

Déjà dans les années ’70, le quartier de l’avenue Fonsny (étalé le long de la gare du côté de Saint-Gilles), n’a pas été épargné par la spéculation et par les projets grandiloquants de l’Etat fédéral, qui plannifiait la construction de grandes autoroutes urbaines dans Bruxelles. Certains imaginaient déjà le quartier Midi comme un nouveau pôle tertiaire, un « petit Manhattan », sorte de réplique en moins grand du quartier Nord. A l’époque, un premier plan d’expropriation avait même été envisagé.

• 1991. La toute jeune Région bruxelloise décide de se doter d’une série d’outils urbanistiques, parmi lesquels un Plan régional de développement (PRD), censé donner concrètement les grandes lignes de son « véritable projet de ville ». « Aboutissement d’une analyse portant sur la ville, le PRD est le moteur de son développement futur. Un développement axé sur le plaisir de vivre à Bruxelles, le développement durable, la solidarité et la volonté de magnifier cette identité plurielle qui est une de nos grandes richesses ».
L’élaboration du premier PRD prendra plusieurs années (il sera adopté en 1995), mais en attendant il y a des dossiers… qui n’attendent pas. Par exemple, en prévision de l’ouverture du terminal TGV, la Région commande déjà une étude qui aboutit à un « schéma directeur » pour l’aménagement des alentours de la gare du Midi. Même si ce schéma n’a aucune valeur légale, il désigne 4 îlots à « rénover » du côté saint-gillois de la gare, ce qui a pour effet d’augmenter l’attrait des promoteurs pour ces terrains. Parmi ceux-ci, on retrouve toute une série de sociétés créées pour l’occasion par de grandes compagnies immobilières (lire à ce sujet l’article sur la SA Espace Midi).

Certains petits propriétaires, se voyant offrir parfois jusqu’à vingt fois le prix d’achat de leur maison, finissent par la revendre. Une fois rachetées, certaines de ces maisons se revendent parfois plusieurs fois (à la hausse) en l’espace de quelques jours. Les effets ne se font pas attendre et le nombre d’immeubles vides s’accroît rapidement (Lire: « Dynamique du marché du logement dans le quartier de la gare du Midi »).

Néanmoins, les prix pratiqués payés par les promoteurs dans le quartier ne sont pas dénoncés par le Ministère des Finances. Cela signifie qu’ils serviront désormais comme base de référence normale, comme toute autre vente privée ou publique, pour fixer la valeur d’un bâtiment qui serait acheté ou exproprié par l’Etat. En effet, lors d’une expropriation judiciaire, le prix d’une maison est fixé soit « à l’amiable » lors d’une négociation avec l’expropriant (ici, Bruxelles-Midi et la Région bruxelloise), soit encore « à l’amiable » par le Comité d’acquisition (service fédéral du Ministère des Finances), soit par le juge à l’aide d’un expert immobilier. Mais toujours, en théorie, en fonction de « points de comparaison », c’est-à-dire les prix pratiqués lors de ventes récentes de biens « comparables », dans le même quartier, dans les alentours proches ou dans des quartiers « similaires ».

De l’aveu-même de Charles Picqué et de la SA Bruxelles-Midi, ce contexte spéculatif est l’un des principaux facteurs qui déterminera leur choix de mettre en place un dispositif « public-privé » afin d’“encadrer la spéculation”. Ce projet se concrétisera en trois volets: un plan particulier d’aménagement du sol, un plan d’expropriation et la création d’une société anonyme à capital majoritairement public (Bruxelles-Midi), sur le modèle de ce qui se fait à Lille avec le projet Euralille.

L’idée de créer une zone d’expropriation du côté saint-gillois de la gare est donc déjà dans l’air. Dès 1991, la Commune de Saint-Gilles n’hésite pas à affirmer à des propriétaires souhaitant effectuer des travaux ou des rénovations dans leur maison qu’ils sont situés dans une zone « susceptible d’expropriation ». Tout se met en place pour stopper la spéculaton privée et… intensifier la dégradation du quartier.

Malgré tout, il reste encore un problème de taille. Les prix que Charles Picqué estime « spéculatifs » et qui étaient pratiqués lors des ventes récentes dans les 4 îlots, n’ont pas été dénoncés comme tels. Légalement, ils sont « normaux ». Mais la Région n’a pas les moyens de racheter ou d’exproprier toutes ces maisons à ce prix-là…

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La Région bruxelloise crée la SAF sur le modèle de la SA Bruxelles-Midi

Non contente de posséder sa Régie foncière, le Gouvernement de la Région bruxelloise vient de créer officiellement sa Société d’acquisition foncière (SAF). Dans la cohue et la précipitation, le Parlement bruxellois vient de donner son feu vert à la proposition d’ordonnance visant la création de la SAF. En quelques sortes, cette société, dont les capitaux seront ouverts au privé, sera pour l’ensemble de la région bruxelloise ce qu’est la SA Bruxelles-Midi pour le quartier Midi. Selon Charles Picqué, le modèle de la SAF est la SA Bruxelles-Midi. Avec le même type de « contrôle démocratique »?

Elle devra permettre à la Région d’acquérir de nouveaux terrains à Bruxelles. Il s’agit donc d’avoir une maîtrise foncière par les pouvoirs publics, là où des terrains sont mis en vente à Bruxelles (par exemple par la SNCB ou l’Etat fédéral) et donc sur les projets immobiliers qui pourront y être réalisés.

Ce qui est inquiétant, c’est que l’exemple pris par le Ministre-Président Charles Picqué pour créer la SAF est la SA Bruxelles-Midi. Cette société mixte a été pensée dans les toutes premières heures de la Région bruxelloise et constitue le principal exemple de partenariat public-privé en terme de gestion urbanistique. Mr Picqué s’inspirait, à l’époque, de l’exemple d’Euralille (centre commercial et de bureaux autour de la gare de Lille).

Mais on ne peut pas dire, 16 années après la création de la Région bruxelloise et 13 années après celle de la SA Bruxelles-Midi, que l’exemple qui nous a été montré est à suivre. Il faut à tout le moins mener une évaluation publique pour comprendre ce qui n’a pas fonctionné au Midi et éviter de le réitérer à l’échelle de la région bruxelloise! C’est l’une des revendications du Comité du quartier Midi.

Des députés de partis siégeant aujourd’hui dans la majorité gouvernementale se sont notamment plaints à plusieurs reprises sur le manque de transparence et de contrôle qu’avait la Région sur la SA Bruxelles-Midi. Parmi eux, le député Benoît Cerexhe, devenu aujourd’hui Ministre régional déclarait en 2002: « Je ne suis pas convaincu de la transparence de fonctionnement de la société ni du contrôle démocratique sur celle-ci depuis son existence. Bruxelles-Midi est un opérateur créé dans des circonstances particulières. Le contrôle politique démocratique sur la manière dont se développe cette urbanisation n’existe pas » (lire son interpellation du 13/11/2002).

Mais la manière dont le Gouvernement a créé la SAF, par le biais d’un article budgétaire tout d’abord, puis en évitant la voie normale de l’ordonnance (lire l’article du « Soir » du 16/07/2005), laisse à penser que la question du contrôle public et de la transparence n’est pas la priorité de la majorité bruxelloise.

Il faut donc voir comment fonctionnera cet outil qu’est la SAF et, bien sûr, quels projets immobiliers elle va favoriser. Il n’est pas exclu qu’elle vienne « en renfort » à la SA Bruxelles-Midi pour acquérir les terrains qui n’appartiennent toujours pas à la Région dans les 4 îlots du PPAS Fonsny 1.

On sait que l’un des enjeux majeurs de la SAF est le site de Schaerbeek-Formation, qui constitue la plus grande réserve foncière de la région et risque d’être bientôt mise en vente par le Fédéral. On sait aussi que ce site attire depuis des années les convoitises et qu’il est classé dans une catégorie unique des outils de plannification urbanistique bruxellois: Schaerbeek-Formation est une « ZIRAD »: une « ZIR » (zone d’intérêt régional), mais « à développement différé ».












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