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Pas de moratoire sur les bureaux

– « Le Soir », 11 février 2010

Immobilier. 1,8 million de m2 vides.

Bruxelles traverse une crise immobilière aiguë, avec un taux de vacance des bureaux inégalé de 12 %. Pourtant, l’idée d’établir un moratoire dans le secteur est pour l’instant écartée, a déclaré le ministre-président Charles Picqué (PS), au séminaire De Hemptinne, qui s’est tenu ce mercredi, dans les locaux d’ING.

Fin 2009, le courtier CBRE prônait l’établissement d’un moratoire sur les nouveaux bureaux, au vu de l’effondrement du marché immobilier bruxellois. Un moratoire portant sur certaines zones (Delta ?) afin d’éviter des concurrences susceptibles de plonger le bureau dans une crise majeure. Cette proposition a été mal accueillie par la profession (Jones Lang Lasalle), qui préfère laisser jouer l’offre et la demande.

Pourtant, comme l’a montré le courtier DTZ au séminaire De Hemptinne, la situation devrait encore se dégrader. A l’horizon 2011, on table sur une vacance de 14 % et 1,8 million de m2 de bureaux vides. Du jamais vu. Dans le débat qui a suivi, il est apparu que CBRE est moins isolé qu’on ne le croit. Serge Fautré (Cofinimmo) prône un « auto-moratoire » par la profession afin de limiter le nombre d’immeubles spéculatifs et de miser davantage sur la rénovation d’immeubles. Quant à Mathieu Sonck (Inter-Environnement), il est lui aussi favorable à un moratoire, mais pour des raisons bien différentes de celles de CBRE : il veut réduire de façon drastique le nombre de bureaux par des conversions massives en logements sociaux.

Mais selon Luc Willame (SDRB) il faut tempérer l’ampleur de la crise : celle-ci concerne surtout la périphérie et principalement la zone de Zaventem. D’après ses chiffres, le vide locatif dans les 19 communes est nettement moindre et Bruxelles « se tirerait une balle dans le pied avec un moratoire alors que la Flandre annonce un plan d’un million de m2 de nouveaux bureaux dans la périphérie bruxelloise ».

Qu’en pense Charles Picqué ? Il a confirmé, ce mercredi, la commande d’une étude sur les bureaux afin de savoir quels sont les produits qui posent problème et quelle est l’attente des utilisateurs. Tant qu’il ne dispose pas d’un diagnostic sérieux, il rejette le moratoire. Mais l’idée d’une certaine régulation, en attendant le futur plan régional de développement durable (PRDD), n’est pas exclue.

FRANCOIS ROBERT


Un chardon à la mobilité du quartier européen

– « La Dernière Heure », 21 mai 2008

Inter-Environnement Bruxelles (IEB) délivre ses bons et mauvais points. La palme au comité Midi.

BRUXELLES L’association Inter-Environnement Bruxelles a décerné ses annuels palmes et chardons hier. Sans surprise – et c’est une très juste récompense -, René Schoonbrodt reçoit la palme d’honneur pour son livre Vouloir et dire la ville. Quarante années de participation citoyenne à Bruxelles et, au-delà, pour l’ensemble de son action associative et participative sur le territoire de la région bruxelloise.

La palme de l’année revient quant à elle au comité de quartier Midi. IEB tient ici « à saluer le courage » de comité « dans sa lutte pour les droits les plus élémentaires des derniers habitants mais aussi dans sa capacité à interroger la question de la responsabilité des pouvoirs publics, à informer le public au travers de leur site internet et rendre possible la prise de conscience nécessaire des processus à l’oeuvre au Midi pour éviter qu’ils ne se reproduisent ailleurs ».

Dernier hommage, plus piquant celui-là, au volet mobilité du schéma directeur du quartier européen, fraîchement présenté par le ministre-président, Charles Picqué, et Madame Europe, Marie-Laure Roggemans.

L’IEB lui a attribué le chardon de l’année pour sa « totale discordance avec l’objectif affiché du schéma de faire du quartier européen un quartier durable ». Sa totale « discordance également avec les objectifs du PRD rappelés dans la déclaration du présent gouvernement au chapitre air-climat, de réduire la pression automobile sur Bruxelles de 20 % par rapport aux chiffres de 1991 ». Ceci, même s’il est de notoriété publique que cet objectif des 20 % ne sera jamais atteint.

Plus précisément, c’est la volonté de construire un tunnel rue de La Loi, rue Belliard et avenue de Cortenbergh qui ont fait sourciller les membres d’Inter-Environnement Bruxelles.

M. L.


Revendications sociales du Quartier Midi

– « AlterEchos », 5 décembre 2007

C’est au 53 de la rue de Merode à Saint-Gilles, en cours d’expropriation imminente pour « utilité publique » (construction d’hôtels et de bureaux), que le Comité du quartier Midi, le Bral (Brusselse Raad voor het Leefmilieu), Inter-Environnement Bruxelles (IEB), la Ligue des droits de l’homme et le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH) ont organisé leur conférence de presse pour revendiquer l’arrêt d’un nouveau plan d’expropriation (le cinquième depuis 1992) étudié par les pouvoirs publics dans le quartier du Midi. Face au désastre social permanent, les associations ont listé une série de revendications à caractère social, afin de corriger le tir des décideurs.

« Le but du plan logement de madame Dupuis (secrétaire d’État régional au Logement) était de construire des nouveaux logements. Ce qui nous paraît bizarre dans ce dossier c’est que les moyens publics sont utilisés pour démolir des logements habités pour soit y construire des bureaux, soit des logements… ce qui n’avance en rien la création de nouveaux logements ! Après une rencontre récente avec le cabinet Dupuis, on s’est rendu compte qu’ils sont encore nulle part dans ce dossier alors on a du mal à comprendre la nécessité d’exproprier en extrême urgence comme le prévoit le nouveau plan d’expropriation. Et puis, faut-il vraiment démolir pour reconstruire des logements ? Nous pensons qu’il est encore possible de rénover des logements habités », a expliqué Werner Van Mieghem (RBDH).

Au nom de la LDH, Manuel Lambert a déclaré que « c’est la première fois que la Ligue a participé à une commission de concertation. L’engagement de la Ligue dans ce dossier découle de la condamnation de la Région dans un jugement du 30/05/2007 pour violation de plusieurs droits de l’homme d’un propriétaire du quartier. Par ailleurs, alors que la Commission des droits économiques et sociaux de l’ONU s’inquiète de la pénurie de logements sociaux en Belgique, la politique poursuivie en Région bruxelloise est totalement contraire aux recommandations de l’ONU. Le besoin de bureaux n’est pas vraiment criant dans notre région alors que le logement traverse une grave crise. Si les autorités persistent à vouloir exproprier, il faut un planning clair et une indemnité juste et équitable qui accompagnent ce plan pour éviter 10 nouvelles années de calvaire et d’insécurité permanente dans le quartier causés essentiellement par les pouvoirs publics. L’administration doit par ailleurs justifier l’extrême urgence et cas de nouvelles violations des droits de l’homme, les autorités s’exposent à de nouveaux recours judiciaires. »

Vous avez dit « utilité publique » et « extrême urgence »

Pour Mathieu Sonck d’Inter-Environnement Bruxelles, « un seul point commun rassemble les différents projets de transformation de la ville (Quartier Nord, Quartier Midi, Quartier Léopold, Quartier des Marolles,…) : le fait de céder au mur de l’argent. Comme le dit l’abbé Vanderbiest, ‘pour faire du fric, il faut que la ville bouge’ et on décide alors de tout raser pour tout reconstruire. La gestion en bon père de famille de l’espace public est une catastrophe pour l’économie capitaliste. Il faut revoir la loi d’exception de 1962 en matière d’expropriation et en limiter les usages à des cas précis. L’utilité publique et l’extrême urgence devraient être définies et débattues publiquement car actuellement, la mise en œuvre d’un plan d’expropriation ne présente aucune garantie démocratique et aucun contre-pouvoir réel. »

« Entre le plan régional de développement (PRD) de 1992 et le plan de développement international (PDI) de 2007 en passant par le PRD II de 1995, le Bral constate une évolution de développement urbain endogène, basée sur les besoins spécifiques des quartiers, vers un plan de développement exogène, qui répond surtout aux besoins spécifiques internationaux découlant de l’arrivée du terminal du TGV dans le quartier », explique Maarten Roels (Bral). « On plaide clairement pour un retour aux besoins spécifiques des habitants. Nous pensons aussi qu’il faut absolument revoir la loi d’exception de 1962. Nous ne sommes pas contre un changement de la ville mais plutôt contre un changement qui ne tient pas compte des besoins des habitants. »

« Construire du bureau pour financer du logement et faire l’espace public », tel a toujours été le leitmotiv de Charles Picqué, ministre-président bruxellois, et de la SA Bruxelles-Midi dans cette opération. Mais dès lors que l’espace public est payé par l’argent du fédéral (Beliris) et que la construction de logements est prise en mains par le Plan Logement, à quoi sert encore la SA Bruxelles-Midi ? À quoi serviront les (éventuelles) plus-values que cette société aura réalisées au terme de son projet ?, s’interrogent les associations.

Gwenaël Breës du Comité de quartier Midi estime que la rénovation des maisons serait la meilleure solution. À défaut, il est impératif d’avoir « un planning avant de publier un plan en extrême urgence. Le pouvoir expropriant doit avoir les moyens de ses ambitions avant de démolir tout un quartier. Nous avons donc proposé 6 mois à dater de l’entrée en vigueur du nouveau plan d’expropriation. Par ailleurs, il n’y a toujours aucune garantie pour une indemnisation juste et équitable pour les propriétaires menacés et jusqu’à présent, il a toujours été plus avantageux d’aller devant la justice que de négocier avec les autorités publiques. Reste aussi les locataires et nous demandons une relocation (relogement) de tous les locataires et pas un ‘accompagnement social’ qui n’est en réalité qu’une assistance sociale sans relogement. Il faut que les autorités arrêtent également d’utiliser les locataires pour faire pression sur les propriétaires. »

• Mehmet Koksal

« L’autocensure, c’est fini ! »

Interpellé sur l’engagement tardif des associations (LDH, Bral, IEB, RBDH) dans le dossier du quartier Midi, le représentant du Bral a réagi en précisant « que tant le Bral que l’IEB se sont investis plus d’une fois dans le dossier du quartier du Midi et qu’il serait injuste de dire que les associations n’ont pas réagi. Cependant, c’est vrai qu’on a un peu délaissé ce quartier parce que nous sommes liés avec certains pouvoirs publics dans l’octroi de subsides. Ainsi, sur le site Tour et Taxis, le Bral bénéficie des subsides provenant du cabinet… Picqué et nous avons peut-être pratiqué une certaine autocensure pour réagir à temps dans ce dossier. Notre engagement déterminé à présent peut également être interprété comme une tentative de réparer notre absence de départ », a déclaré Maarten Roels sans vouloir préciser si des pressions politiques effectives ont été exercées contre le Bral dans ce dossier.

Pour Inter-Environnement Bruxelles, Mathieu Sonck a précisé être « arrivé il y a à peine 3 mois et que l’autocensure, c’est fini tant que je serai là ! Une association court toujours un risque de voir ses subsides coupés mais je pense que nous sommes là pour exercer un contre-pouvoir et pour travailler pour l’intérêt général. Je n’ai pas encore été témoin de pression directe », ajoutera le représentant de l’IEB tout en précisant que Charles Picqué lui a déjà fait part de son « malaise » concernant la position d’Inter-Environnement Bruxelles dans le dossier du quartier du Midi.


Main basse sur la ville, le retour

– « Bruxelles en mouvements », 22 novembre 2007

L’adoption du nouveau « Plan de développement international » marque un tournant dans les politiques urbaines à Bruxelles. En effet, il consacre un nouveau modèle de développement social, économique ou culturel de la ville entièrement subordonné à des critères de compétitivité internationale des territoires urbains. Ce triomphe, certes encore modeste en termes de réalisations de briques et de béton mais déjà manifeste eu égard à la volonté politique affichée, nous procure trois types de sensations : un air de déjà vu (ailleurs), une grande perplexité et un très vif froid dans le dos.

Pour les expliciter correctement, sortons un bref instant de l’arène bruxelloise. Depuis le début des années 1990 environ, on assiste à l’impitoyable montée en puissance d’une nouvelle conception du gouvernement des villes (pardon, de la ‘gouvernance urbaine’) de New York à Londres, bien sûr, mais aussi à Amsterdam, Barcelone, Berlin, Dublin ou Manchester (pour ne citer que quelques exemples en Europe occidentale). Désormais, il faut y ajouter Bruxelles. Ce nouveau modèle repose sur une profession de foi : seule l’attraction d’investissements internationaux en matière de fonctions tertiaires supérieures, de tourisme, de sport-business, de spectacle, etc. serait désormais à même d’assurer le développement urbain. Traduite dans le ‘schéma de base’ du PDI, ce postulat tient en une phrase (page 19) : « le développement international de Bruxelles est le cœur du développement économique, culturel et social de la Ville-Région ».

Décliné de 1001 manières, ce type d’affirmation est à ce point devenu banal que le besoin d’étayer ses dires par une démonstration chiffrée ne se fait plus sentir. Une mise en perspective aurait pourtant été bien utile, mais aussi, il est vrai, contre-productive eu égard au message martelé par le PDI. Sans surprise, le plan insiste sur le fait que Bruxelles doit l’essentiel de son envergure internationale à son statut de « Capitale de l’Europe ». Il ne relève pas pour autant que la présence des institutions européennes contribue pour moins de 15% des emplois ou de la valeur ajoutée totale à Bruxelles (en ce y compris ses effets et ses emplois indirects ou induits). De là à faire du positionnement international de Bruxelles le « cœur » de son « développement économique, culturel et social », il y a une belle marge.

La mise en œuvre de ce modèle appelle une série de priorités en matière de politiques urbaines que l’on retrouve professées dans chaque ville prétendant à assurer son avenir sur la base de leur victoire supposée sur leurs rivales. La place nous manque pour détailler ici ces priorités et leur palette de mises en œuvre. Mettons l’accent sur deux d’entre elles, particulièrement explicites dans le PDI bruxellois. Il y a tout d’abord la construction d’une caricature (pardon, d’une « image de marque ») de la ville ‘innovante’, ‘culturelle’, ‘propre’, ‘festive’, ‘sécurisée’,… et la promotion continuelle de celle-ci (pardon, le « citymarketing »), notamment sur le champ des foires internationales des professionnels de l’immobilier.

Le second élément est l’importance accordée à la réalisation de « projets d’envergure » tels que stades, salles de spectacle, centre de congrès, complexes commeriaux ou temples de la culture marchandisée, avec le Guggenheim de Bilbao comme immuable référence (mais dont les impacts sur le tissu social et culturel local ne sont jamais évoqués). Tout comme le jeu sur les images de la ville, la promesse de grands projets est un puissant appel du pied lancé aux investisseurs immobiliers de tous horizons. La méthode d’élaboration du PDI est, par ailleurs, révélatrice de cette volonté de séduction des milieux immobiliers. Plan sectoriel, non soumis à enquête publique (au contraire du Plan de Secteur, du PRD ou du PRAS), le PDI a été élaboré au départ de la consultation d’une sélection très partiale d’acteurs dont tout ou partie des intérêts se jouent sur la scène internationale et dans laquelle les opérateurs immobiliers occupent une place de choix. De plus, la primeur de sa présentation a été réservée à un séminaire de professionnels du secteur immobilier, non au Parlement.

De la sorte, de vastes portions du territoire urbain se voient dotées d’une nouvelle ‘vocation’ – réserve foncière – et d’une nouvelle ‘mission’ – séduire d’hypothétiques investissements d’envergure internationale. De plus, que ces espaces soient, en fait, parties intégrantes de quartiers populaires densément habités où les besoins sont tout autres, n’empêche apparemment rien.

Il va sans dire que les résultats de telles options urbanistiques sont hautement incertains, du fait de la nature essentiellement spéculative des investissements recherchés comme de la saturation du marché (notamment en matière de bureaux). En revanche, leurs conséquences sociales sont, elles, beaucoup plus prévisibles. D’une part, les emplois créés ne résoudront en rien le problème du chômage de masse. D’autre part, il y a très peu de doute sur le type d’impact qu’aura le bouillonnement recherché du marché immobilier dans une ville où la crise du logement fait déjà des ravages, où le désinvestissement dans le logement social est criant et où les loyers sont libres à chaque changement de bail.

Face à cela, le PDI n’a qu’une formule à proposer, un développement international « au profit de tous », en contradiction flagrante avec une réalité elle-même évoquée en début de document, en termes bien choisis il est vrai (page 12 : « Bruxelles est une ville riche … mais dont la richesse ne profite pas pleinement à ses habitants »). A moins que le plan n’ait trahi le fond de sa pensée en donnant cette définition pour le moins particulière de la promotion de la mixité sociale dans les quartiers populaires : « Il s’agit d’assurer des flux sortants des zones d’interventions prioritaires pour éviter le confinement de la pauvreté dans des ghettos sociaux et d’assurer des flux entrants en stimulant l’installation des classes moyennes dans les zones d’interventions prioritaires » (page 73).

En fin de compte, suivre la logique du PDI laisse augurer de la prolifération prochaine de nombreux autres « petits (ou grands) Manhattan », à l’image du sort actuellement réservé au quartier du Midi.

Jean-Michel Decroly, IGEAT & Mathieu Van Criekingen, ULB


Attention : « développement international »
à l’horizon !

Après le PRD (Plan régional de développement), le PRAS (Plan régional d’affectation du sol), les PPAS (Plans particuliers d’affectation du sol), les schémas « directeurs » ou « de développement », les ZIR (Zones d’intérêt régional), la ZIRAD (Zone d’intérêt régional à développement différé), les zones levier, les contrats de quartiers et autres contrats commerciaux, voici la dernière trouvaille de la Région bruxelloise: le PDI, pour « Plan de développement international de Bruxelles ».

Le « schéma de base » du futur PDI (lire le document intégral), commandé par la Région bruxelloise à Price Waterhouse Coopers, un cabinet de services financiers, de conseil et d’expertise technique, a été dévoilé récemment par Charles Picqué lors d’un séminaire immobilier. Ce n’est pas anodin. Il n’y a qu’à lire la liste des personnes rencontrées par Price Waterhouse Coopers dans l’élaboration de ce document, pour comprendre qu’il s’agit d’un instrument de la promotion immobilière et commerciale de Bruxelles. Aucune association d’habitants n’a été consultée, par exemple. Outre des recommandations en terme de « politique d’image », de « marketing de ville », pour « renforcer l’attrait de Bruxelles à l’étranger » et en faire une vraie « City of business », ce document de 100 pages identifie une série de « pôles économiques » à développer et désigne plus particulièrement 10 « zones stratégiques » pour le « développement international » de la région :

1. le Quartier européen,
2. le Quartier du Mont des Arts et le Pentagone,
3. la zone-levier Heysel,
4. le Quartier de la Gare du Midi,
5. la zone-levier Tours et Taxis,
6. la ZIR Cité administrative,
7. la zone-levier Josaphat,
8. la zone-levier Delta,
9. la ZIR Gare de l’Ouest,
10. la ZIRAD Schaerbeek-Formation.

Et la mention « Pôle business du futur » est décernée… au quartier Midi !

On laissera aux habitants des quartiers concernés le soin de commenter la direction prise par ce « nouvel outil de gouvernance » et de planification dont la Région a voulu se doter.

En qui concerne le quartier de la gare du Midi, notons qu’il est désigné dans le PDI comme « nouveau pôle de développement économique de Bruxelles à destination du business international ». Dix-sept ans après l’élaboration des premiers plans, on pourrait être tenté d’en rire… Faut-il rappeler que les projets menés en la matière par la Région (notamment via la SA Bruxelles-Midi) ont donné lieu à un véritable fiasco urbanistique et humain? Qu’ils sont encore loin d’être achevés et que le quartier n’est pas près d’avoir pansé ses plaies? Que la Commune de Saint-Gilles est en train d’adopter son cinquième plan d’expropriation pour en terminer avec les derniers habitants du PPAS Fonsny n°1, menacés depuis 1992? Que c’est de l’argent du « Plan logement » de la Région qui va servir à exproprier et détruire du logement, pour ensuite en reconstruire?

Est-il aussi besoin de préciser que ce n’est pas le « business international » qui est venu occuper les centaines de milliers de mètres carrés de bureaux déjà construits dans la zone depuis les années ’90!? L’ONSS et le Ministère des Finances se sont installés dans les bâtiments de la SNCB; la SNCB dans l’îlot construit par la SA Louis De Waele; quant aux immeubles douloureusement accouchés dans le cadre de l’opération régionale, ils n’ont attirés que des sociétés déjà présentes à Bruxelles: Test Achats (qui était déjà implantée dans le quartier et s’est agrandie), Swiss Life (qui a déménagé de la rue de la Loi) et Securex (qui va déménager d’Evere)…

C’est pour cette raison que le PDI ne fait pas rire. Le Comité du quartier Midi remarque d’ailleurs qu’il n’y a rien de « nouveau » dans cette étude à propos du quartier de la gare. Le discours qui y est tenu pour justifier « de développer significativement et définitivement le potentiel actuellement sous-exploité du quartier du Midi en tant que pôle d’affaires international du futur et d’utiliser ce levier pour opérer la rénovation de l’ensemble des fonctions de la zone », est tellement semblable à celui qui fut développé à la fin des années ’80 — et qui mena au désastre qu’on connaît aujourd’hui…

La seule nouveauté que le PDI apporte concernant le Midi, c’est l’intention affichée par la Région d’y élargir désormais le périmètre dédié au « business ». Et l’annonce de deux nouveaux dispositifs pour y parvenir: « l’élaboration et la mise en place prochainement d’un schéma prospectif du quartier » et le contrat de quartier « Fontainas » (actuellement en enquête publique et bientôt en concertation) « qui a pour ambition le redéploiement de la Gare vers le centre de Saint-Gilles »… Comme si la Région et la Commune n’avaient pas tiré les leçons de leur propre échec. Il y a de quoi s’en alarmer.


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