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Spéculation

Qu’est-ce que la spéculation?

« La spéculation dans la rue c’est lorsque, en l’absence d’une directive, d’une planification quelconque ou d’intention du pouvoir public, un propriétaire s’empare de biens et met le pouvoir public devant une situation de fait accompli. C’est cela la spéculation! »
Ainsi parlait le Bourgmestre Charles Picqué en 1993. Interpellé au Conseil communal de Saint-Gilles sur l’expropriation de l’îlot situé entre l’avenue de la Porte de Hal, la rue de Russie et la rue de Mérode, Mr Picqué justifiait ainsi le changement d’affectation (passé de « logement » à « fonction administrative ») entériné par son Collège pour permettre à un promoteur privé (la société Louis De Waele) de construire le « Midi Atrium« , un immeuble de 56.180 m2 de bureaux et de parkings.

Dans cette logique, la spéculation est uniquement le fait de promoteurs privés agissant hors d’un cadre public. Et lorsque, comme cela s’est déroulé dans ce cas précis, les pouvoirs publics permettent ou soutiennent ces opérations immobilières, il ne s’agit plus de spéculation! Ce tour de passe-passe avait donné lieu à un article du quotidien « Le Soir » intitulé « Charles Picqué redéfinit le verbe spéculer ».

Cas de figure: le « Midi Atrium » au quartier Midi

La motivation avancée par Mr Picqué pour permettre le changement d’affectation, couplé de l’expropriation et de la démolition des maisons de « l’îlot De Waele », était d’obtenir les revenus liés à l’impôt foncier et aux taxes « bureau » pour combler les caisses communales. En outre, selon Mr Picqué, « il était intéressant, opportun d’imaginer [le long de la petite ceinture] la localisation d’une zone de bureaux pour éviter le cannibalisme des bureaux dans les zones de protection du logement ».

Mais, après avoir été mis en vente pendant plusieurs années sur les marchés internationaux par les sociétés Jones Lang Wootton LaSalle et Catella Codemer, c’est… la SNCB qui a acheté cet îlot à bon prix. L’opération s’est avérée nulle pour la Commune, dont les habitants ont perdu des années de logement avec la réalisation de ce projet qui, in fine, ne rapporte aucune taxe communale! En effet, une société publique comme la SNCB fait l’objet de la « mainmorte » fiscale.

De plus, en s’installant au « Midi Atrium », la SNCB a vidé d’autres de ses immeubles situés à quelques mètres de là, c’est-à-dire en créant de nouveaux chancres dans le quartier… sur lesquels elle spécule à son tour aujourd’hui!

Et selon le dictionnaire?

Il faut revenir à l’usage des dictionnaires pour trouver des définitions plus appropriées, et forcément plus larges, du mot « spéculation » :

Théorie, recherche abstraite, par opposition à pratique.

« Cela est permis dans la spéculation, mais je n’en approuve pas la pratique ». (PASC., Prov. XIII.)

« Quoique j’aie trouvé ce calcul bien juste, néanmoins, comme dans une affaire de cette importance il est à propos de se bien assurer et de voir si ce qu’on croit vrai dans la spéculation l’est aussi dans la pratique… » (VAUBAN., Dîme, p. 50.)

« La différence des esprits des hommes… qui fait goûter aux uns les choses de spéculation, et aux autres celles de pratique ». (LA BRUY., Disc. sur Théophr.)

« Le dégoût de tout ce qui n’est que spéculation est la suite presque nécessaire de l’habitude de s’occuper des affaires publiques ». (CONDORCET, Maurepas.)

Calculs, projets, entreprises de finances, de banque, de commerce, d’industrie, etc. Une spéculation lucrative.

« Spéculation, c’est acheter soi-même ou faire acheter par quelques correspondants, soit pour son propre compte, soit en participation, certaines marchandises, dans le temps qu’elles sont au-dessous de leur prix ordinaire, pour les revendre ensuite, soit dans le même endroit où l’achat est fait, soit en les faisant passer en d’autres endroits ». (P. GIRAUDEAU, la Banque rendue facile.)

« La finance dont les spéculations, aussi simples que faciles, semblent ne rien donner au hasard, et ruinent le commerce dans son principe parce qu’elles ruinent l’agriculture ». (CONDIL., Comm. Gouv. I, 18.)


Visite guidée

Etat des lieux (non exhaustif), mai 2005…


A louer! Magnifique immeuble de bureaux face à la gare du Midi. Deux ans après sa construction, 40% seulement sont loués…


Vue de l’avenue Fonsny (maisons de l’îlot C, bureaux de l’îlot B)


Ilot C, rue de Mérode


Ilot C, rue d’Angleterre


Ilot C, rue de Hollande


La nouvelle « place Marcel Broodthaers » vue de l’îlot B…


…et de l’îlot C, rue de Hollande


Ilot A, rue de Norvège


Vues de l’avenue Fonsny, face à la gare


La rue de Mérode en travaux (pendant plus d’un an!)


Revitalisation urbaine

• Voir aussi: Art urbain.

« Le programme de rénovation et de reconstruction du quartier du Midi est le tout gros projet qui complétera la revitalisation de Saint-Gilles. L’état fédéral, la SNCB, la Région, la commune et le secteur privé engagent des sommes importantes dans les abords de la gare TGV. (…) C’est ce qui explique les chantiers autour de la gare. Je suis optimiste quant à l’avenir de ce quartier car les investisseurs privés s’impliquent de plus en plus. J’en veux pour preuve les demandes de permis qui nous parviennent.
Mais nous avons été bien inspirés de limiter les constructions neuves à quelques îlots de l’avenue Fonsny au lieu de sacrifier toute l’avenue comme certains le souhaitaient initialement. Les pièces du puzzle se mettent en place et les différents intervenants agissent dans le cadre d’un plan global et cohérent qui devrait, en effet, avoir des conséquences intéressantes pour les rentrées fiscales immobilières communales. »

— Interview de Charles Picqué en 2004, sur le site www.ps-stgilles.be

« Nous avons encore quand même un problème de longue date, mais qui est en cours de résolution : c’est la réhabilitation des abords de la gare du Midi, après les travaux liés au TGV. (…) Des opérations immobilières ont été menées avec la SNCB et d’autres le sont actuellement par un opérateur régional. Mais c’est difficile et l’une de mes sources d’inquiétude reste objectivement de bien terminer ce quartier du Midi, depuis trop longtemps secoué par toutes sortes de traumatismes. »

— Interview de Charles Picqué en 2004, sur le site www.opladis.be

Treize ans de « revitalisation urbaine »…

Rien de neuf sous le soleil du Midi… Depuis plus de 20 ans, les habitants des alentours de la gare du Midi savent qu’ils sont menacés. Par des projets d’autoroute urbaine ou de ponts, dans un premier temps. Par la pure spéculation immobilière ensuite, puis enfin par les appétits immobiliers conjugués des pouvoirs publics et des promoteurs privés.

Ce n’est pas nouveau: en 1993 déjà, la presse bruxelloise titrait « Midi: le quartier oublié? ». Les habitants déploraient déjà que « s’ils ne sont pas poussés hors de leurs logements par les gros promoteurs, c’est l’insupportable état du quartier qui les amène à le quitter »…

L’histoire du quartier est parsemée de d’injustices et teintée d’irrationnalité… Petit rappel des événements et tentative de bilan en confrontant les intentions de départ aux réalités d’aujourd’hui.

La « revitalisation » du quartier en quelques dates

— La reprise en mains par les pouvoirs publics des abords de la gare du Midi date de la fin des années ’80. A l’époque, les traumatismes de la spéculation au Quartier Nord étaient encore très vivaces. Les projets de « Manhattan » et autres « World Trade Center » bruxellois, certes en partie avortés, avaient causé une vague de près de 15.000 expulsions, expropriations et de nombreuses démolitions.

Aujourd’hui encore, les terrains vagues sont légion au Quartier Nord, ces anciens îlots d’habitation sont restés vides par le manque d’intérêt des sociétés internationales que les promoteurs espéraient voir s’installer là. Ironie du sort, de nombreux bâtiments de bureaux érigés-là par des privés ont finalement été loués à des pouvoirs publics (administrations régionales, fédérales, communautaires…).

— En 1991, tout juste après la création de la Région de Bruxelles-Capitale, le premier gouvernement en place adopta un schéma-directeur pour le quartier de la gare du Midi. L’intérêt pour la revitalisation de ce quartier du bas de Saint-Gilles n’était pas étranger au fait que le Bourgmestre de cette Commune, Mr Charles Picqué, était devenu le premier Ministre-président de la Région de Bruxelles.

— En 1992, ce shéma de développement fut suivi d’un plan particulier d’aménagement du sol (PPAS), le PPAS « Fonsny 1 », sacrifiant 4 îlots d’habitat, de petits commerces et d’ateliers à la fonction « internationale », bien plus rentable, que constitue la fonction de bureaux. On parlait d’ériger-là un « mini Manhattan », qui devait être le vecteur de la revitalisation du quartier.

— En 1992 toujours, la Région créa une société mixte sensée développer largement la promotion immobilière autour de la gare du Midi et stopper la spéculation qui y avait débuté. La SA Bruxelles-Midi était née.

— En 1994, le Bourgmestre de Saint-Gilles Charles Picqué déclare (dans « La Lanterne », le 8 juillet) que « la priorité des priorités » de la nouvelle législature communale sera de « mettre l’accent sur la qualité de l’environnement, aux abords de la gare du Midi notamment ».

— Ce n’est qu’en 1995 que la société Bruxelles-Midi devient opérationnelle en se voyant confier une concession et une « mission de service public » par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette mission consistait, dans un premier temps, à développer un projet immobilier « harmonieux et cohérent » dans le cadre du PPAS « Fonsny 1 » et à éviter les travers sociaux vécus au Quartier Nord, c’est-à-dire à garantir un véritable accompagnement social des habitants qui devront à terme être délogés.

Mais ces dispositifs, basés sur de bonnes intentions de la Région, arrivent trop tard. La spéculation a déjà fait rage et le quartier est en partie déjà aux mains des promoteurs privés (notamment de la SA Espace Midi). De plus, dès le départ, Bruxelles-Midi n’est pas dotée de moyens suffisants pour faire face à un projet d’une telle ampleur.

— En 1996, un plan d’expropriation au nom de « l’intérêt public » pour les 4 îlots du PPAS « Fonsny 1 » vint compléter le dispositif.

— En 2001, la majorité communale reconduite à Saint-Gilles fait à nouveau du quartier Midi l’une de ses priorités: « un des grands défis pour la prochaine législature sera l’aboutissement de ces chantiers » (« Les principaux projets politiques du Collège des Bourgmestre et Echevins »). « Ce projet de requalification de toute une zone allie « internationalisation » de la ville et « convivialité urbaine ». En effet, le quartier « Midi » doit être tant une vitrine pour la capitale de l’Europe, en étant un centre administratif important qu’une zone dans laquelle le logement est présent, soit en le créant (…) soit en requalifiant le bâti existant ».

Le Collège des Bourgmestre et Echevins, qui par ailleurs veut mettre « un frein à l’expansion des activités de bureau et de commerce dans les quartiers résidentiels » de Saint-Gilles, ajoute que « grâce à l’accroissement des surfaces de bureau et de l’ouverture de nouveaux commerces dans le quartier [Midi, NDLR], on peut envisager une création de près de 9.000 emplois. Cette augmentation de main-d’œuvre travaillant dans le futur centre administratif générera une relance commerciale du quartier, tant dans les commerces de proximité que dans l’horeca ».

Dix ans plus tard…

Nous sommes en 2005… Du côté anderlechtois de la gare du Midi, les projets immobiliers sont terminés, notamment après l’expropriation de l’îlot « Côte d’Or », mais, comme au Quartier Nord, ce sont principalement des pouvoirs publics qui sont venus s’y installer (ONSS, Ministère des Finances…), entraînant des pertes financières pour les Communes concernées, puisque qui dit locataires publics dit « mainmorte » (pas de taxation).

Du côté saint-gillois, on est loin d’avoir achevé les projets imaginés sur les 4 premiers îlots sensés être le moteur de la « revitalisation » du bas de la Commune. Plusieurs permis d’urbanisme ont déjà expirés, certains ont été prorogés, d’autres le sont par le fait que des « chantiers » ont « démarré » juste avant la date d’expiration: par exemple, les promoteurs comptent sur la démolition de quelques maisons pour que leurs permis continuent à être valides.

Seul un îlot (le « B ») est plus ou moins terminé. Un terrain reste à bâtir. Les immeubles de Test-Achats sont finis et leurs charges d’urbanisme ont donné lieu à la construction d’un immeubles de logements du Foyer Saint-Gillois.

Quant au premier grand immeuble de bureaux du projet de la SA Bruxelles-Midi, il a été dessiné par l’Atelier d’Art Urbain et préfigure l’ensemble « cohérent et harmonieux » d’immeubles de bureaux qui doivent être construits le long de l’avenue Fonsny.

La première moitié de la place Marcel Broodthaers prend forme, contredisant la volonté communale de « finaliser la convivialité dans le quartier » par « des places publiques, entourées de commerces »: l’architecture ne permet aucune animation en rez-de-chaussée de l’immeuble bâti sur la nouvelle place. Les fonctions seront plus que vraisemblablement administratives.
Erigé depuis 2 ans, cet immeuble de bureaux n’est aujourd’hui occupé qu’à 40%, notamment par la compagnie Swiss Life. Notons que celle-ci a simplement déménagé de ses bureaux de la rue de la Loi pour s’installer au quartier Midi. Il n’y a donc aucune création d’emploi en vue avec cette installation.

Il est à noter qu’un autre îlot, proche de quelques dizaines de mètres mais hors du périmètre du PPAS « Fonsny 1 », a connu un sort similaire: le « Midi Atrium », qui a nécessité le changement d’affectation d’un îlot de logement en fonction administrative (et donc l’expropriation et la démolition des maisons), a été mis en vente pendant plusieurs années sur les marchés internationaux puis finalement racheté par… la SNCB, organisme public exempté de taxes communales.

Dans les autres îlots du PPAS, de nombreux locataires ont déjà dû partir. De multiples commerces ont fermé leurs portes. Certains propriétaires ont revendu leur maison à la SA Bruxelles-Midi ou à des sociétés (Espace Midi, Sofifon, Eurobalken…) liées à Soficom — groupe immobilier connu notamment pour sa participation à la construction du Parlement européen — très actives dans le quartier Midi et finalement désignées par Bruxelles-Midi comme opérateurs privés recherchant les acheteurs et occupants potentiels et réalisant les projets de bureaux.

Le plan d’expropriation de 1996 arrive à son terme dans un an, en juillet 2006, tandis qu’il reste de nombreux locataires, propriétaires particuliers et commerçants dans les îlots « A », « C » et « D ». Certains y sont depuis très longtemps (20 ans, 30 ans et plus…). D’autres s’y sont encore récemment installés, y ont acquis une maison ou ouvert un commerce.

Quel bilan? Pas de bilan.

Comment expliquer l’irrationnalité qui semble règner dans ce dossier?

Les projets envisagés au début des années ’90 par la Région de Bruxelles-Capitale sont de toute évidence basés sur des hypothèses qui ne se sont pas confirmées. Ce projet coûte vraisemblablement aux pouvoirs publics plus qu’il ne leur rapporte. Les investisseurs ne viennent pas et le contexte immobilier n’y est pas pour rien: il y a trop de bureaux à Bruxelles.

Il n’y a par contre pas assez de logements et ce problème de plus en plus aigu constitue la priorité du nouveau Gouvernement régional, qui s’est fixé pour objectif la création de 5000 nouveaux logements. Il serait donc pour le moins difficile à comprendre que la majorité actuelle, consciente de ces deux crises simultanées, continue à faire comme si de rien n’était dans le quartier Midi… comme si le fait que ce quartier soit classé « zone levier » justifie qu’il devienne une véritable zone d’exception.

Pourtant, il suffit de sortir du PPAS « Fonsny 1 » pour que la Région et la Commune retrouvent leur lucidité. Suite à une proposition de la Commune de Saint-Gilles, le Gouvernement régional vient d’abroger le PPAS « Fonsny 2 », qui concerne pour ainsi dire la zone située tout autour des 4 îlots « Fonsny 1 ». Dans les considérants de l’Arrêté ministériel entérinant cette décision, on apprend que la Commune et la Région considèrent que les gabarits précédemment autorisés étaient « trop importants et aboutissent à des constructions peu intégrées sur le plan urbanistique ». C’est le moins qu’on puisse dire. Mais pourquoi continuer, dès lors, à autoriser ces gabarits de l’autre côté de la rue de Mérode, dans le PPAS « Fonsny 1 »?

Par ailleurs, plusieurs groupes politiques représentés au Parlement et au Gouvernement de la Région déplorent depuis des années le manque de contrôle démocratique sur la SA Bruxelles-Midi.

Malgré tout, le contrat de gestion de la SA Bruxelles-Midi, arrivé à expiration en 2004, a été renouvelé dans l’indifférence générale par le Gouvernement bruxellois. Sans évaluation du travail effectué au long de ces 9 années. Sans questionnement sur le projet qu’est sensé développer cette société, ni sur la manière dont elle réalise ses missions.


Revendications

Cahier de doléances établi par le Comité du quartier Midi, regroupant des locataires, propriétaires, commerçants et riverains saint-gillois des 4 îlots du « PPAS Fonsny 1 ». Juillet 2005.

1. L’arrêt des délogements et des démolitions tant que des plannings clairs ne sont pas établis et que des permis de bâtir ne sont pas délivrés

La situation des locataires de l’avenue Fonsny et de la rue de Russie faisant l’objet d’un renon de la société Espace Midi pour le 31 août est le problème le plus urgent à résoudre. La démolition ou le murage de leurs maisons ne s’imposant — pour la plupart d’entre elles à tout le moins — ni par leur état ni par l’existence d’un projet à réaliser à cet endroit, la solution immédiate à ce problème semble être simple à appliquer. Il suffirait de renouveller leur bail et de mettre fin aux projets de démolitions imminentes.
Nous demandons aux responsables habilités (SA Bruxelles-Midi, Région de Bruxelles-Capitale, Commune de Saint-Gilles) d’intervenir en ce sens auprès de la SA Espace Midi.

Par ailleurs, il faut rappeler que des locataires, propriétaires et commerçants sont encore présents dans les îlots A, C et D. La démolition inutile de maisons et la création de terrains vagues met en péril le logement de certains d’entre nous ainsi que la sécurité, l’hygiène de vie, l’environnement et la tranquilité des autres. Ces pratiques ont des incidences néfastes sur le cadre de vie des habitants et des riverains et sur la santé des commerces dans le quartier.

Selon nos estimations, non exhaustives, il y a encore aujourd’hui dans les îlots A, C et D:

– au moins 170 habitants
– dont 19 familles, 78 ménages, 14 propriétaires occupants, 17 commerces et une école
– une trentaine de maisons à exproprier

• Il serait plus logique et plus respectueux de procéder dorénavant de façon groupée aux expropriations, aux délogements et aux démolitions (îlot par îlot). En d’autres termes, de lier les expropriations et les renons à la réalisation de projets immobiliers. Et de garantir, jusqu’à la délivrance des permis de bâtir, le maintien du bâti existant et de l’habitat. Les habitants le souhaitant devraient pouvoir jouir de leur logement jusqu’à délivrance d’un tel permis pour les îlots A, C ou D. Toute maison habitable continuerait à être mise en location par son propriétaire. Mieux vaut, si possible, une maison habitée qu’une maison murée ou démolie.

• Pour ce faire, il faut procéder à une évaluation indépendante de l’état des maisons, individuellement, y compris dans le cas des maisons appartenant à Bruxelles-Midi ou à Espace Midi. Seules les maisons réellement insalubres ou menaçant de s’effondrer devraient être murées, mais pas démolies tant que des habitants sont présents dans l’îlot.

• Cette demande implique également de la part des différents acteurs publics d’assurer aux habitants une information régulière quant aux échéances et au calendrier des projets immobiliers.

2. La mise en place d’un groupe permanent de concertation
ou le recours à un médiateur indépendant

Il s’agirait de mettre en place un groupe de concertation associant la Région de Bruxelles-Capitale, la SA Bruxelles-Midi, la Commune de Saint-Gilles, la SA Espace Midi, ainsi que tous les propriétaires particuliers, commerçants et habitants concernés par les projets du PPAS « Fonsny 1 ».

Un tel groupe permettrait notamment une plus grande transparence dans l’évolution du projet immobilier, une meilleure information quant aux échéances d’expropriation, de délogement, de déroulement des chantiers sur les 4 îlots, etc. Et surtout une plus grande prise en compte et une meilleure gestion des incidences de ces projets.

Dans le cas où une telle structure serait trop difficile à mettre en place, le recours à un médiateur indépendant nous semblerait une excellente solution pour aborder avec un interlocuteur neutre l’ensemble des problèmes et des demandes exprimés dans ce document. Ce médiateur pourrait jouer le rôle d’interface entre les personnes concernées par le plan d’expropriation et les autorités publiques et sociétés compétentes à ce sujet.

3. Effectuer un bilan et une évaluation publics
des projets menés dans le cadre du PPAS « Fonsny 1 »

Le PPAS « Fonsny 1 » est en application depuis 13 ans. La SA Bruxelles-Midi est active depuis autant d’années. Le plan d’expropriation arrive à son terme en juillet 2006… Ces éléments devraient inciter les pouvoirs publics a évaluer aujourd’hui leur politique dans le quartier et à en dresser un bilan, qui serait la base à une réorientation.

Ce bilan pourrait être l’occasion d’un moratoire mettant fin aux expropriations, aux délogements et aux démolitions dans l’attente de préciser les projets et leurs échéances.

Pour effectuer ce bilan, il s’agirait notamment de rendre publics les éléments suivants:

— Depuis l’adoption du plan d’expropriation, combien de propriétaires ont-ils été expropriés? Dans combien de cas a-t-on eu recours au comité d’acquisition? A quels prix ont été achetées les maisons?

— Depuis la mise-en-place de l’accompagnement social, combien d’habitants ont-ils été relogés? Où et à quelles conditions? En bénéficiant de quelles indemnités?

— Combien de surfaces de logement ont-elles été vidées prématurément? Combien de maisons ont été murées ou détruites? Combien de temps avant la réalisation d’un projet immobilier à leur place? Combien d’immeubles dans ce cas sont encore en bon état ou rénovables?

— Combien d’argent public a-t-il été injecté dans ce projet? Quel a été le bénéfice pour les pouvoirs publics, en termes de charges d’urbanisme ou de taxes par exemple? Combien d’emplois ont-ils été créés? Combien d’emplois ont-ils été perdus et de commerces fermés?… Quel a été l’impact sur le bâti et le cadre de vie dans le quartier?

4. Revoir les modalités et les montants de l’aide au relogement
et de l’accompagnement social

Les indemnités proposées sont largement insuffisantes pour permettre aux personnes concernées par le plan d’expropriation de trouver à se reloger. De plus, ces aides ne sont octroyées qu’à certains habitants et à des conditions qu’il serait utile de revoir.

• Le principe le plus juste étant selon nous qu’il n’y ait pas de délogement sans relogement. Le relogement des habitants devrait être assuré à des conditions financières similaires, à Bruxelles et si possible à proximité directe de leur logement actuel, par exemple dans des logements sociaux, communaux, régionaux existants ou à construire dans le quartier.

• Si les offres de logement proposées par l’Antenne sociale du Midi sont des logements privés, il faudrait que les aides proposées soient proportionnelles au type de tarifs pratiqué dans le privé.

• Dans ce cas, c’est un dispositif de type « ADIL », mais non lié au critère d’insalubrité, qui pourrait être mis en place spécifiquement pour les résidants de la zone d’expropriation. Soit: une aide garantie locative sur plusieurs années + une aide locative, comblant la différence entre le montant du loyer actuel et celui du nouveau loyer.

• Pour l’instant, seuls les habitants présents avant 1997 peuvent bénéficier d’une assistance et d’indemnisations théoriques. Huit ans plus tard, cette mesure est devenue inappropriée et discriminante. Il conviendrait de changer cette date.

• De même, il serait logique de revoir à la hausse le montant des indemnités de déménagement et d’aménagement. Le montant de deux fois 15.000fb a été fixé en 1997. On ne fait plus grand chose avec une telle somme de nos jours.

• De nombreux locataires, lassés par l’incertitude et la dégradation de leurs conditions de vie, ont déjà quitté le quartier sans avoir recours à ces aides, car ils n’y avaient droit que « quand leur îlot serait traîté ». Ce droit devrait être accordé à tout moment, dès qu’une possibilité de relogement intéressante s’offre à des locataires.

• Par ailleurs, il n’est pas normal que les habitants délogés et devant quitter la région bruxelloise (car ils n’ont pas trouvé à s’y reloger à des conditions abordables) ne bénéficient d’aucune indemnisation. C’est pourtant le cas et notamment celui de locataires qui habitaient le quartier depuis plus de 30 ans et qui ont récemment dû quitter l’îlot D, suite au renon qui leur a été adressé par Espace Midi.

• Les propriétaires habitants devraient également avoir droit aux indemnités de déménagement et d’emménagement.

5. Des pratiques d’acquisition et d’expropriation plus justes et plus transparentes

Aucun dispositif n’a été mis en place pour s’occuper des commerçants et des propriétaires du quartier. Comme les locataires, ils ignorent tout des échéances.

Les propriétaires particuliers touchés par le plan d’expropriation n’ont le choix, pour l’instant, qu’entre vendre leur maison à un prix parfois dérisoire (suite aux offres fixées par Bruxelles-Midi, Espace Midi ou par d’autres agents immobiliers) ou attendre une expropriation en bonne et dûe forme, dispositif légal auquel Bruxelles-Midi n’a que rarement recours… ce qui peut donc durer un temps encore indéterminé, une attente et une incertitude supplémentaires à supporter, surtout s’ils sont aussi habitants de leur maison.

• Il est essentiel de garantir que le rachat des maisons expropriées soit effectué au prix actuel du marché immobilier, même en cas de rachat de gré à gré.

• Il s’agit par ailleurs d’indemniser les propriétaires en tenant compte de l’effet du plan d’expropriation appliqué depuis 1996 (plus de primes ni de permis de rénovation) sur la dégradation de leurs maisons.

• Les commerçants doivent également être indemnisés pour les conséquences des projets immobiliers sur leur chiffre d’affaires (délabration du quartier, blocage des rues, perte de clientèle…) et pour le fait qu’ils ne pourront pas revendre leur fond de commerce.

• Les offres de rachat de Bruxelles-Midi devraient systématiquement être faites par écrit.

• Il nous semble douteux de faire intervenir un membre du comité d’acquisition lors de visites communes avec un responsable de Bruxelles-Midi et destinées à fixer les offres de rachat. Il faut pouvoir éviter les confusions de rôles.

• Si un propriétaire n’accepte pas l’offre faite par Bruxelles-Midi, une réelle négociation devrait pouvoir s’en suivre entre les deux parties.

• Et si cette négociation n’aboutit pas, pourquoi ne pas recourir simplement au comité d’acquisition, procédure prévue par la loi en cas d’expropriation?

• Même en cas d’achat par Bruxelles-Midi ou Espace Midi, les maisons devraient continuer à être habitées, à moins d’être insalubres ou qu’un projet ne se réalise sur l’îlot concerné.

6. Le maintien à long terme et la rénovation
de certains immeubles dans le quartier

L’état de ces maisons ne justifie pas, selon nous, leur démolition. Leurs propriétaires ne demandent parfois pas mieux que de les rénover et de continuer à les occuper ou à les louer. Les bureaux prévus sur certaines parcelles dans le quartier semblent ne pas venir. Et certaines maisons encore en bon état sont situées dans des zones où il est prévu de faire du logement ultérieurement. Plutôt que les démolir, les rénover serait à la fois une façon de résoudre des problèmes de logement et de revenir à un projet socialement et urbanistiquement plus « harmonieux ».
Cette décision découlerait logiquement d’un état des lieux indépendant du bâti encore existant dans le quartier (voir point 1).

7. La gestion des incidences des projets immobiliers
dans le respect des riverains, de leurs droits et de leur environnement

De nombreuses incidences directes ou indirectes des projets de « revitalisation » du quartier sont à déplorer par les habitants et les riverains des îlots concernés.

La proposition de créer un groupe de concertation (voir point 2) serait selon nous une manière adéquate de prendre ces problèmes en compte et un moyen ensuite de les solutionner.

Dans l’espoir et dans l’attente qu’elle se réalise, nous pouvons déjà dresser une liste non-exhaustive de ces incidences:

• chantiers réguliers démarrant parfois à 5 heures du matin et se poursuivant même parfois pendant le week-end
• mesures de sécurité inadaptées aux abords de ces chantiers
• mesures de protection des habitants inexistantes (pollution, saleté, nuisances sonores, sécurité…)
• démolitions intempestives de maisons, occasionnant des troubles graves pour leurs voisins
• maisons démolies, murées ou à moitié démolies, occasionnant pour les voisins des problèmes d’hygiène et de sécurité (vols, incendies…)
• certains propriétaires et habitants ont dû déplorer des dégâts parfois importants à leur maison, lors d’opérations de démolitions
• ces démolitions créent pour les maisons voisines des problèmes de stabilité et d’infiltration
• création de terrains vagues
• palissades tristes et insécurisantes posées autour des terrains vagues
• manque ou absence d’éclairage public dans certaines rues ou à certaines heures, créant notamment un sentiment d’insécurité
• trottoirs ouverts et parfois jamais refermés
• balcons de certaines maisons vides menaçant de s’effondrer (y compris hors de la zone d’expropriation)
• manque ou absence d’entretien et de nettoyage des voiries
• absence de ramassage des poubelles dans certaines rues et notamment aux abords de terrains vagues devenant de véritables dépottoirs publics
• problèmes d’égoûts en rue, occasionnant des problèmes d’hygiène et d’odeurs
• chantier de réaménagement de la rue de Mérode particulièrement lent et souvent sans aucune activité, occasionnant la fermeture de la rue
• problèmes de domiciliation de locataires résidant effectivement à l’adresse indiquée
• problèmes de circulation automobile
• absence d’espaces publics destinés aux habitants
• …


Rénovation de l’îlot A : un nouveau feuilleton
à rebondissements dans le quartier du Midi

– Communiqué de presse, 28 octobre 2008

La Région de Bruxelles-Capitale et la Commune de Saint-Gilles n’ont toujours pas pris contact avec les habitants concernés par le récent projet de rénovation de l’îlot A (quartier de la gare du Midi). Il apparaît même, contrairement aux effets d’annonce de cet été, qu’aucun propriétaire actuel ne serait autorisé à rénover ni à rester dans sa maison. Plusieurs associations s’en inquiètent et demandent aux autorités de prendre en compte urgemment et prioritairement la dimension sociale dans leur gestion de ce dossier.

Le 7 juillet dernier, le Ministre-Président Charles Picqué annonçait par communiqué de presse qu’il avait décidé — “suite à une concertation avec l’ARAU” (Atelier de recherche et d’action urbaines) et au terme d’une étude commandée à l’administration régionale — de rénover partiellement l’îlot A du Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) Fonsny n°1, après avoir déclaré pendant 16 ans que sa démolition s’imposait.

Pour les associations qui avaient demandé la rénovation de cet îlot et le maintien sur place de ses habitants — à plusieurs reprises et notamment en novembre 2007 lors de la Commission de concertation devant examiner un énième plan d’expropriation pour ce périmètre —, il s’agissait évidemment d’une bonne nouvelle. Bonne, mais étonnante. En effet, lorsque le Comité du quartier Midi, le BRAL, le Comité de défense de Saint-Gilles (CODES), IEB, la Ligues des Droits de l’Homme et le RBDH avaient porté cette revendication, les autorités avaient tantôt fait la sourde oreille, tantôt rétorqué que des éléments techniques ou juridiques rendaient impossible une telle opération.

Pour rappel, plusieurs maisons de cet îlot n’ont toujours pas été expropriées malgré qu’elles soient menacées d’une expropriation “d’extrême urgence” depuis… 1992. A cette époque, l’adoption du PPAS Fonsny n°1 avait condamné plusieurs îlots d’habitations à la démolition. Ce PPAS, encore en vigueur aujourd’hui, fait la part belle à la fonction bureau tout en prévoyant la construction de logements sur certaines parcelles, dont cette partie de l’îlot A. Mais l’intérêt des promoteurs immobiliers à construire du bureau dans la zone n’ayant pas été au rendez-vous, les autorités n’ont jamais eu les moyens ni d’exproprier les habitants ni de financer ses projets de logement. En 2005, il fut donc décidé que ce serait le Plan Logement de Mme Françoise Dupuis qui subventionnerait la reconstruction de l’îlot A (après son expropriation et sa démolition aux frais de Beliris). Début 2008, un nouveau plan d’expropriation entra en vigueur pour les parcelles concernées.

Voilà pourquoi le revirement subit de M. Picqué, en juillet 2008, avait donc de quoi surprendre. Mais le Ministre-Président régional ayant annoncé avoir pris la décision de rénover dans “un souci d’apaisement” (1) , il s’agissait de lui laisser le bénéfice de la bonne foi. Son objectif était de “ne pas attendre d’avoir un terrain vague pour construire, mais commencer, puisqu’on est propriétaire, à construire ou à en rénover certaines parties” (2). Aux yeux des associations, les avantages étaient la fin de la situation d’incertitude des habitants, le fait qu’ils puissent rester et la non démolition du patrimoine architectural.

Une annonce manifestement précipitée

Si la mise en place d’un plan de rénovation recèlait de nombreuses zones d’ombre tant au niveau de ses implications techniques que sociales, le communiqué de M. Picqué indiquait clairement que “les propriétaires qui en feront la demande pourront rénover leur immeuble, le cas échéant, avec l’aide des primes à la rénovation”. Il confirmait cette position au Parlement régional (3) : “cela permet aussi de réaliser, dans l’îlot, une opération “tiroirs” pour les habitants : rénover quelques maisons et y loger ceux qui habitent celles qui vont être démolies”. Selon M. Picqué, les questions encore ouvertes portaient alors sur le mode opératoire : de quels types d’aides à la rénovation les propriétaires allaient-ils pouvoir bénéficier?

Pour les habitants, la nouvelle avait de quoi laisser perplexe : après s’être vus interdire la rénovation et annoncé la démolition imminente de leur maison pendant 16 années, voilà qu’on leur proposait soudainement de la rénover. La surprise fut d’autant plus grande qu’ils apprirent la nouvelle par presse interposée. Ni la Région, ni la Commune de Saint-Gilles ne prirent contact avec eux. Dans un courrier envoyé à l’ARAU le 31 juillet, le Ministre-Président précisait que “les propriétaires seront contactés afin de s’enquérir de leurs intentions et de leur donner la possibilité de rénover eux-mêmes leur bien”. Cette prise de contact devait avoir lieu “dès le début du mois de septembre” espérait M. Picqué.

Or, à ce jour, aucun contact de ce genre n’a encore eu lieu. Il nous revient même que le Ministre-Président aurait à nouveau changé son fusil d’épaule : la rénovation partielle de l’îlot A serait bel et bien maintenue, mais aucune possibilité ne serait donnée à ses habitants actuels de rénover, de rester dans leur maison ou de réintégrer celle-ci après travaux ! Il n’y aura donc ni primes à la rénovation, ni opération tiroirs… Les maisons seront toutes rachetées ou expropriées par les autorités et celles qui ne seront pas démolies seront mises sur le marché locatif après leur rénovation.

Les associations signataires se demandent quelles sont les raisons qui poussent maintenant à vouloir refuser la rénovation par les habitants ? Elles déplorent ces rebondissements et effets d’annonce qui se succèdent dans un mépris total des habitants, pourtant les premiers concernés dans l’affaire. Une nouvelle fois dans la saga du quartier Midi, ceux-ci auront entendu tout et son contraire sans que les autorités aient jamais pris la peine de s’adresser directement à eux.

Rénover, une mesure sociale ou une décision purement électorale ?

Cette attitude conforte hélas l’idée que les autorités ont décidé la rénovation de l’îlot A non pas dans un souci social ou “d’apaisement” mais qu’il s’agit sans doute pour elles — probablement rendues au constat de leur incapacité à réaliser les expropriations et les projets du Plan Logement avant la fin de la législature régionale — d’éviter un nouveau camouflet urbanistique dans le quartier du Midi et d’épargner au Bourgmestre de Saint-Gilles, Charles Picqué, de rester avec un nouveau terrain vague sur les bras après l’échéance électorale de juin 2009.

Près de 20 ans après la création de la Région bruxelloise et le lancement des opérations immobilières dans le quartier Midi, il reste une vingtaine de maisons et autant de ménages dont le sort est toujours suspendu à une menace d’expropriation. Selon les dires de M. Picqué lui-même (4) , on ne verra pas la fin des expropriations cette année, “mais peut-être l’année prochaine”. Si la rénovation n’est plus une option proposée aux propriétaires, ceux-ci devront encore supporter ce délai incertain.

Les associations signataires demandent une nouvelle fois aux autorités saint-gilloises et régionales qu’elles:

• mettent fin immédiatement, et humainement, à l’incertitude et à la situation de précarité qu’elles font peser sur les habitants ;
• relogent tous les locataires ;
• indemnisent de manière juste tous les propriétaires et commerçants.

Signataires :

Comité du quartier Midi
Brusselse Raad voor het Leefmilieu (BRAL)
Inter-Environnement Bruxelles (IEB)
Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH)

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Sur ce sujet lire aussi :

– Parlement régional bruxellois, 16 juillet 2008:
Interpellation concernant la décision de rénover l’îlot A (pdf)

– “Le Soir”, 8 juillet 2008:
L’îlot A du quartier du Midi ne sera pas démoli

– “La Dernière Heure”, 8 juillet 2008:
La rue de Mérode sera un peu moins défigurée

– “La Libre Belgique”, 8 juillet 2008:
Midi, l’heure de la “rénovation”

– Dépêche Belga, 7 juillet 2008:
Bxl-Midi: Picqué et l’ARAU d’accord pour rénover plutôt que démolir

– Communiqué de presse Charles Picqué & ARAU, 7 juillet 2008:
Rénover plutôt que démolir (doc)


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