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Le projet South City s’installe au Midi

- « Le Soir », 24 décembre 2007

Saint-Gilles • Premier grand projet après les expropriations

Tourne-t-on enfin la page dans le quartier du Midi, à Saint-Gilles ? Après quinze années d’expropriations ratées et de démolitions retardées, un premier projet d’envergure s’apprête à sortir de terre : South City.

Pour l’instant, côté avenue Fonsny, le spectacle est assez affligeant : une mer caillouteuse, bordée ça et là de constructions branlantes en attente de démolition. Et les quelques tours futuristes mais incongrues, érigées le long de l’avenue Fonsny. Un « no man’s land », un quartier martyre qui n’est pas sans rappeler le quartier Nord des années 1980.

A y regarder de plus près, pourtant, les choses bougent. La commune vient de délivrer plusieurs permis d’urbanisme et les gros projets s’apprêtent à sortir de terre. Parmi ceux-ci, South City qui a démarré la semaine passée. Il prévoit, sur les ruines de l’îlot C (avenue Fonsny et rues d’Angleterre, de Mérode et de Hollande) 32.000 m2 de bureaux et un hôtel de 142 chambres. Il est porté par le groupe Atenor, en partenariat avec Espace Midi et BPI. C’est de loin le plus important projet du quartier. Il a reçu son permis d’urbanisme/environnement. Il nécessitera deux ans de travaux (réception provisoire à la fin 2009).

Ce projet ambitieux a déjà un occupant pour 27 ans : la Smals, un parastatal centré sur la sécurité sociale, qui occupera 12.000 m2 du site. C’est bon signe mais guère étonnant.

Si le marché de bureaux bruxellois souffre de surcapacité, il manque d’immeubles neufs et performants qui se remplissent très vite. Dans les milieux immobiliers, on considère déjà le Midi comme un sous-marché à part entière, à l’instar des quartiers Léopold, du Centre ou du Nord. Il a des atouts : il est remarquablement situé, d’un accès très facile en transports en commun et il offre aussi des prix très compétitifs. Smals est le troisième occupant significatif dans la zone, après Test Achats, Swiss Life et Securex.

Pour la commune de Saint-Gilles, la réalisation de South City montre que la ténacité commence à être payante. Quant à la Région, qui veut créer là un pôle de développement, c’est la traduction d’une volonté politique. D’autres projets doivent rapidement suivre, dont du logement, portés par la SDRB et la SRIB.

Le comité du quartier Midi ne partage cependant pas du tout l’enthousiasme du promoteur et des autorités communales et régionales. Il stigmatise la lenteur du projet. Atenor est devenu propriétaire du terrain en 2005 et il a fallu attendre plus de dix ans après le premier plan d’expropriation pour voir enfin ce projet sortir de terre.

• François Robert

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Françoise Dupuis: « c’est de loin le dossier le plus compliqué, et probablement le plus lent, que nous suivions actuellement »

- Parlement régional bruxellois, 8 janvier 2008. Commission du Logement et de la Rénovation urbaine. Interpellation de M. Alain Daems à Mme Françoise Dupuis, secrétaire d’Etat à la Région de Bruxelles-Capitale, chargée du Logement et de l’Urbanisme, concernant « le projet du Plan logement sis sur les îlots A et D du PPAS Fonsny I ».

M. le président.- La parole est à M. Daems.

M. Alain Daems.- Mon interpellation porte sur un projet particulier du Plan logement, qui présente des caractéristiques différentes des autres projets et du schéma de base. Il s’agit de 80 à 120 logements moyens à construire sur deux îlots du PPAS Fonsny I.
Les éléments qui font apparaître ce dossier comme singulier sont les suivants. A la différence des autres projets du Plan logement, il ne s’agit pas de terrains vides mais de logements à démolir préalablement. Ces terrains bâtis n’appartiennent pas aux pouvoirs publics. Les maisons sont encore occupées, pour la plupart par leurs propriétaires. Du point de vue du financement, Beliris interviendrait pour l’expropriation et la démolition des immeubles. Or, mener des expropriations au nom de la contribution aux fonctions de capitale de Bruxelles ne me semble pas immédiatement compréhensible. Enfin, la SRIB serait le maître d’oeuvre du projet. La SRIB sera peut-être amenée à produire du logement moyen mais elle devra ensuite gérer ces logements ou les confier à une instance qui gérera les logements et le lien locatif avec les habitants.
Je n’entends pas critiquer le fait qu’il y ait de nombreux aspects atypiques. Dans le cadre de l’objectif ambitieux que le gouvernement s’est fixé en matière de production de logements publics et face aux difficultés de trouver des terrains vides et d’obtenir l’accord des autorités locales, il n’est pas du tout absurde d’essayer de trouver d’autres modalités, comme par exemple la rénovation de logements en mauvais état. Cependant, des questions se posent, notamment quant à l’expropriation et à l’expulsion des habitants, locataires ou propriétaires de leur logement, pour y construire après démolition un nombre équivalent de logements publics pour revenus moyens.
A ce sujet, il est apparu dans les débats budgétaires qu’environ 200 logements ont été fermés par le Service d’Inspection régionale (DIRL), en application des normes d’habitabilité du Code du Logement. Ces logements sont vides et ont besoin d’une rénovation importante. Ils pourraient être éventuellement expropriés, rénovés et intégrés dans le Plan logement. Le fait de vider des appartements déjà occupés pour les démolir, les reconstruire et y installer d’autres habitants, ne semble pas évident à première vue.
Je souhaiterais obtenir des éclaircissements concernant le type de logements et leur nombre. La commune annonce du logement social et moyen, tandis que le site internet du Plan logement parle de logement moyen. Qu’en est-il exactement ?

Ces logements, prévus au PPAS – lui-même bien antérieur au Plan logement – , devaient de toute façon être construits et financés par les charges d’urbanisme. Au-delà de la maîtrise d’ouvrage et du financement se pose la question de la gestion locative et immobilière de ces futurs logements neufs. Contrairement à ce que je croyais, les 5.000 logements du Plan logement ne constituent donc pas des logements supplémentaires assortis aux mécanismes traditionnels tels que celui de la SDRB. Qu’en est-il de la gestion locative et immobilière de ces futurs logements, étant donné que la SRIB n’est pas dotée d’une administration pour assurer cette tâche ?
Le Plan logement s’inscrit dans un délai déterminé par la législature régionale. Néanmoins, les projets prévus dans le quartier du Midi ont pris un retard considérable. Il a en effet été nécessaire d’adopter un nouveau plan d’expropriation, en plus des précédents (le premier s’étendait déjà sur dix ans, et le suivant sur trois ans, sans pour autant avoir été notifié). Le fait que les délais nécessaires à la réalisation de logements habitables s’avèrent plus longs (15 à 20 ans) que les délais initialement prévus (5 ans), cela ne vous inquiète-t-il pas ? Avez-vous obtenu suffisamment d’assurances pour éviter que ce projet ne reste le parent pauvre de l’ensemble du Plan ? Le calendrier est d’autant plus important que les maisons sont habitées. Constater la dégradation continue de son logement sans disposer pour autant de la perspective d’un accompagnement social et de la possibilité d’un relogement est effrayante pour les occupants. Cela fait dix ans que l’on parle d’expropriation. Il importe de proposer aux habitants de ce quartier, tant locataires que propriétaires, une perspective claire sur les possibités de relogement en Région bruxelloise.
Enfin, pour des raisons urbanistiques et environnementales – l’environnement étant un domaine qui me tient particulièrement à coeur – la rénovation de ces logements, dont la dégradation affecte l’aspect général et les conditions de vie de ses occupants, me paraît plus judicieuse qu’une démolition suivie d’une reconstruction.

M. le président.- La parole est à Mme Dupuis.

Mme Françoise Dupuis, secrétaire d’Etat.- Cette interpellation me permet de faire un minimum de clarté. Je ferai ce que je peux, avec l’humilité de ma fonction et de la tâche qu’on m’a confiée. Ceci étant, je ne peux absolument pas vous suivre sur les 20 années du Plan logement. A propos du quartier Midi, je ne suis responsable que d’un aspect. Je vais vous l’expliquer. Quand on m’a demandé d’imaginer où je pourrais faire construire environ 5.000 logements – en rupture avec tous les chiffres et statistiques qui avaient été maniés précédemment, vous le savez mieux que moi -, sur un terrain public, afin de neutraliser le coût du terrain, il fallait bien faire appel à la bonne volonté des différents acteurs publics (communes, CPAS et autres régies). J »ai essayé de ne pas manquer d’imagination en la matière.
Dès le début, j’ai indiqué au ministre-président que – puisqu’on se plaignait massivement de la trop grande implantation de bureaux dans le quartier de la gare du Midi et, qu’en outre, on se plaignait beaucoup des retards – j’étais disposée à y recevoir un terrain pour y faire du logement dans le cadre du Plan logement. C’est moi qui ai eu cette idée.

Comme il y a là un terrain semi-public, ou géré de cette manière par la société anonyme, pourquoi ne pas envisager de faire une partie du Plan logement à cet endroit, ne fût-ce que pour favoriser la mixité du quartier. D’emblée, pour la mixité, nous avons pensé y faire du logement moyen, puisque, dans la même rue, il y avait déjà des implantations du Foyer saint-gillois.

La s.a. Bruxelles-Midi a répondu positivement à cette demande. Son assemblée générale m’a confirmé qu’il était tout à fait concevable d’inscrire ces îlots dans le Plan logement, moyennant des procédures que nous déterminerions ensemble. Cette réponse m’a totalement satisfaite. Ce dossier fait partie des trente-deux projets sur lesquels nous travaillons actuellement. Nous rappelons tous les mois la s.a. Bruxelles-Midi pour connaître l’état d’avancement du projet.
Il existe en réalité deux projets. Le premier concerne un ensemble cerné par la rue de Norvège, la rue de Suède et la rue de Mérode, où se trouvent encore quelques maisons occupées, dont l’état de taudisation est assez avancé, à l’intérieur d’un îlot très dégradé dans son ensemble. Un oeil profane, mais averti, évalue facilement qu’il est possible de réaliser jusqu’à 120 logements à cet endoit. Il suffit de compter les numéros des maisons qui s’y trouvent et de construire en urbanisation normale pour ce quartier, par exemple rez + 3, avec un 4ème étage en recul, ce qui est même plus bas que le reste des bâtiments actuels.
Le second projet, arrêté dans le chef de la société et des autorités de Saint-Gilles, est lié à un pâté de maisons situé deux ou trois îlots plus loin. Il concerne une partie d’îlot comportant des immeubles de plus grande hauteur, occupés par de nombreux locataires, qui se plaignent de ne pas avoir reçu d’offre de relogement. Cela constitue une autre forme de difficulté pour l’expropriation en cours.
Ces deux projets comportent des difficultés très différentes. Ils portent sur un bloc fort dégradé et un autre qui l’est moins, où une opération pourrait être entreprise, avec une procédure d’accompagnement qui ne me concerne pas. J’ai lancé il y a deux ans et demi l’ idée d’inscrire dans le Plan logement les logements qui pouraient être bâtis à cet endroit.

Cette idée a ensuite fait son chemin, avec quelque flou, je vous le concède. Mais nos projets sont beaucoup moins atypiques que vous ne le pensez. Dans beaucoup d’autres lieux, il y a encore des constructions, comme dans la rue des Polders à Uccle. Il s’agit là d’une propriété de la régie régionale, dont le dossier a été confié à la SRIB. Cependant, nous ne commencerons à travailler dans le cadre de notre Plan logement qu’à partir du moment où le terrain sera vierge.
Nous négocions avec les régies régionale et locale pour reloger les gens et nous avons trouvé des solutions. Dans ce cas-ci, le propriétaire est public, mais la situation est la même, à savoir que le terrain n’est pas vierge. Il n’est pas question de rénover à cet endroit, qui est un chancre depuis 1981. Normalement, les terrains seront cédés à une personne morale de droit public, probablement à la régie régionale. Nous cherchons la meilleure hypothèse. Nous travaillerons alors dans un cadre tout sauf atypique. Je crois également comprendre que les personnes sous le coup d’une expropriation ne sont pas heureuses des lenteurs et réclament une accélération. Ce n’est cependant pas moi qui décide.

Pour les besoins de la commission, permettez-moi de reprendre dans le détail l’historique des procédures d’expropriation.
En date du 14 septembre 1995, le gouvernement a approuvé le PPAS « Quartier de l’avenue Fonsny n° 1″, délimité par l’avenue Fonsny, la rue de Russie, la rue de Mérode et la rue Claes. Ce PPAS s’inscrit dans le cadre de l’opération « Gare du Midi ». ll comporte cinq îlots, où des modifications importantes sont prévues par la création d’une nouvelle place (à l’angle de la rue de Hollande et de l’avenue Fonsny), entourée d’immeubles de bureaux et de commerces. Le logement est conforté du côté de la rue de Mérode. Le plan d’expropriation nécessaire à la réalisation de ce PPAS a été approuvé par arrêté du gouvernement du 18 juillet 1996. A la suite d’un problème de procédure, ce plan d’expropriation n’a pas été approuvé en même temps que le PPAS. Le plan d’expropriation recouvre la totalité des îlots, excepté les parcelles sises 9 à 19 rue de Hollande, qui appartiennent à Test-Achats, et 2 à 20 rue d’Angleterre, où il y a un hôtel. Au total, 165 parcelles sont visées par le plan d’expropriation qui accompagne ce PPAS. Le pouvoir expropriant est en l’occurence la Région de Bruxelles-Capitale.

Par arrêté du 7 juin 2001, le gouvernement a confirmé la nécessité et l’urgence de poursuivre les expropriations prévues par le plan d’expropriation approuvé, afin de réaliser les objectifs de ce PPAS. Entre-temps, le plan est devenu caduc sans que tous les immeubles aient été expropriés. La commune a donc approuvé un nouveau plan d’expropriation et demandé l’extrême urgence. Le conseil communal a adopté provisoirement un nouveau plan d’expropriation le 6 septembre 2007 et a pris sa décision définitive le 13 décembre 2007, après une enquête publique organisée du 10 octobre 2007 au 8 novembre 2007, et un avis de la commission de concertation du 27 novembre 2007. Ce dossier sera examiné sous peu par le gouvernement, mais il ne lui a pas encore été soumis.

Ma responsabilité commencera à ce moment-là, et seulement partiellement, puisqu’il s’agit d’une procédure proposée par la commune de Saint-Gilles. Il ne sera pas dérogé ici au Plan logement, qui prévoit 5.000 logements supplémentaires. Effectivement, si nous prenons en charge les constructions sur ces deux îlots – et à mon avis, il y a quelque chose qui cloche dans l’évaluation qui a été faite et il y aura plus de 120 logements – les charges d’urbanisme seront reportées, parce qu’elles étaient destinées à la rénovation, à la création ou à l’acquisition de logements dans le quartier du Midi.
Je pense qu’elles seront reportées sur des logements ailleurs dans le quartier, ce qui n’est pas plus mal. Il y aura de toute façon des rénovations ou des constructions qui ne seront pas directement gérées par moi, mais je pense que je m’en occuperai quand même, pour être sûr qu’il y ait à chaque fois des logements supplémentaires. Les charges d’urbanisme financeront d’autres logements plutôt que ce projet là, pris en charge par le Plan logement. Et pourquoi pas ? Une telle économie d’échelle peut être intéressante.
Je ne sais pas si Beliris participe au financement de ce projet. Je vais me renseigner. Je sais seulement que Beliris a mis de l’argent dans la société anonyme Bruxelles-Midi. Voilà donc un premier élément flou. Dans les projets dont j’ai la responsabilité, en matière de logement social, par exemple, Beliris intervient essentiellement dans le cadre de rénovations de patrimoine existant. Je ne sais toutefois pas ce qui se passe au niveau de Beliris. Il n’est pas impossible que, par de
multiples canaux, de l’argent de Beliris arrive pour ce projet, mais certainement pas pour le projet dont j’ai la charge.

Pour résumer, le modus operandi peut être le suivant. D’abord, j’espère que les expropriations se dérouleront dans les meilleures conditions possibles. Je crois que la commune de Saint-Gilles et la Région sont tout à fait au point pour ce faire. Toutefois, à la suite de votre interpellation, j’y veillerai encore plus particulièrement. Quand les expropriations – qui n’ont absolument rien à voir ni avec moi ni avec le Plan logement – seront terminées, le terrain sera cédé à un opérateur public
- j’imagine à la Régie – et, en tant qu’opérateur de construction, la SRIB construira.
Qu’adviendra-t-il après et qui gérera les logements moyens ? C’est une question qu’on se pose pour chaque construction de ce type de logements. Habituellement, la gestion des logements moyens se fait par l’intermédiaire des régies ou des propriétés communales, qui ont normalement des capacités et des services pour ce faire. Toutefois, aucune formule n’est exclue. Ainsi, dans un des projets, j’ai dû cautionner la constitution d’une mini société mixte. Le principe de base est que c’est du locatif public géré par du public.
Actuellement, cette question est prématurée. Le jour où nous serons en possession du terrain pour la durée nécessaire à la construction et au financement, il sera encore temps de se poser la question. Il existe de nombreuses possibilités pour trouver un gestionnaire pour des logements : on peut même faire un marché public.

Franchement, cette question n’est pas la plus urgente. J’ai effectivement demandé l’aide de la SRIB pour débloquer la situation et commencer à plancher sur un projet, sachant la pression sur le terrain. Cependant j’aime bien mettre les projets en concurrence, et nous n’allons pas trancher la question dans la précipitation.
L’accompagnement social n’est pas de notre responsabilité. Il incombe aux expropriants et aux services sociaux locaux et non à quelque coopérateur ou quelque acteur que ce soit de mon système. La seule chose que je puisse faire est suivre le dossier le plus précisément possible et ne m’effrayer de rien, parce que ce dossier est effectivement compliqué, bien que moins atypique que vous ne l’imaginez. Mais c’est de loin le dossier le plus compliqué, et probablement le plus lent, que nous suivions actuellement.

M. le président.- La parole est à M. Daems.

M. Alain Daems.- Mon objectif n’était pas de vous rendre responsable des difficultés liées aux procédures urbanistiques actuelles et passées dans ce cadre.

Mme Françoise Dupuis, secrétaire d’Etat.- J’y ai fait allusion, car ceci m’empêche d’agir.

M. Alain Daems.- Toute responsabilité mise à part, on peut convenir que l’invocation répétée de l’extrême urgence dans ce dossier relève d’un certain surréalisme belge. La Région peut effectivement se saisir de la décision de la commune pour faire évoluer ce dossier. Néanmoins, vous conviendrez que les votes réalisés en commission de concertation, marqués par l’abstention de la majorité des fonctionnaires régionaux, constitue un fait peu courant. Mais ceci importe peu.
Par contre, l’attente des propriétaires et des locataires de ce quartier, plongés dans une situation qui perdure depuis des années, qui souhaitent la levée de l’incertitude afin de savoir notamment quand ils devront déménager, est un élément crucial qu’il convient de prendre en compte. Ce genre de situation peut hypothéquer la crédibilité du Plan logement. Son dénouement favorable aurait des effets positifs sur les autres projets en cours.
Votre intervention directe ou indirecte par le biais des services compétents (comme ce fut le cas pour les logements de la rue des Polders via la Régie régionale), en vue d’informer les occupants et d’activer la procédure, serait une bonne chose.
Bien que la démolition s’avère nécessaire pour des bâtiments tels que ceux de la rue de Norvège, la rénovation me semble une solution plus appropriée en ce qui concerne les autres logements en question.
Lors des discussions budgétaires, vous avez déclaré que le Plan logement n’impose nullement des constructions neuves et qu’il était possible d’envisager des solutions au cas par cas. Il convient d’étudier la possibilité de rénovations lourdes. Celles-ci permettent en effet d’écarter les inconvénients inhérents aux démolitions, tels que l’évacuation des déchets.

Bien que la fermeture de logements décidée par le Service d’inspection régionale ne relève pas du Plan logement, cette question mérite toute notre attention. En effet, de tels cas risquent de se représenter, étant donné que le Service a acquis aujourd’hui son rythme de croisière et que les cas de taudification sont de plus en plus nombreux. Maintenir des logements inoccupés et en mauvais état n’est pas une solution à moyen terme. Il convient d’y réfléchir.

M. le président.- La parole est à Mme Dupuis.

Mme Françoise Dupuis, secrétaire d’Etat.- Le Plan logement risque d’être accusé de tout ce qui se déroulera mal dans ce projet, alors que nous n’avons rien à voir avec cela, si ce n’est pour le fait qu’il y aura peut-être un jour une centaine de logements très convenables à cet endroit, ce qui serait une bonne chose par rapport aux spéculations qui ont lieu dans ce quartier.
Pour répondre à vos autres questions, je n’exclus rien dans le Plan logement, mais je ne travaille pas en priorité sur les dossiers les plus compliqués, étant donné les délais et les difficultés qu’ils comportent. Je n’ai pas exclu le principe de la rénovation ni, surtout, de la transformation de bureaux en logements, mais je ne dispose malheureusement pas de mécanisme ni de service adapté pour ce faire. Il a déjà été très difficile d’adapter les différents services de la SLRB ou de l’administration pour les mettre en marche en faveur de cet énorme projet.
Je n’ai pas pour l’instant de volet « rénovation » en cours et je doute que cela soit réalisable à cet endroit, en ce sens que le dossier prend progressivement forme, sous la pression des uns et des autres, et qu’il serait malvenu de le modifier. Nous n’interviendrons pas autrement sur ce projet que de la manière dont nous avons proposé d’intervenir, à moins d’un rebondissement majeur.
Plutôt que d’envisager la rénovation de ces deux îlots, il vaut mieux s’attacher à ce que les charges d’urbanisme soient utilisées en termes de rénovation d’immeubles plus isolés, ce qui est plus facile à mettre en pratique dans le cadre de procédures plus souples que les nôtres, qui sont des procédures à grande échelle.
La logique de l’Inspection régionale – à laquelle je me tiendrai – est d’exiger du propriétaire privé d’entreprendre un certain nombre de rénovations et de solliciter à cette fin des fonds privés et non publics. Nous devons continuer à exiger des propriétaires privés pris en défaut d’observer les normes de conformité des logements qu’ils alimentent notre fonds de logement ou de relogement, ou qu’ils proposent de restaurer leurs biens et de les remettre dans le circuit.
Cette logique, qui est celle de l’Inspection régionale, est beaucoup plus saine. Elle fonctionne d’ailleurs très bien, puisque nous disposons d’un fonds d’amendes qui permet de reloger les gens. Il ne nous appartient pas de nous substituer au privé, soumis à des contraintes importantes grâce au Code du logement.

M. le président.- La parole est à M. Daems.

M. Alain Daems.- Pour moi, votre idée de départ est bonne. Cependant, je me permets d’insister sur les mesures d’accompagnement. J’ai déjà évoqué les questions sociales ou de délai. Certes, ces décisions ne reposent pas entre vos mains, mais gardons-les à l’esprit.
Dans le même ordre, afin d’obtenir une meilleure acceptation sociale des projets publics, il n’a pas encore été décidé qui sera chargé de la gestion locative. La question des critères d’attribution revient ici sur le tapis. Pour les gens qui doivent quitter un logement, parmi lesquels des ménages locataires qui ne pourront probablement pas retourner dans ces mêmes logements ou dans ceux qui sont reconstruits, la situation est plus facile à accepter si les critères d’attribution sont transparents, clairs, motivés. L’opérateur qui décidera du choix des candidats locataires est important. Ces sujets complémentaires me semblent essentiels dans ce cadre.

- L’incident est clos.

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La fin des démons du Midi ?

- « La Dernière heure », 17 décembre 2007

Accord sur les 22 ultimes expropriations du bas de Saint-Gilles. Dixit les habitants, après une concertation « rarissime ».

SAINT-GILLES • L’expropriation des 22 dernières demeures (de l’îlot A et D) du quartier du Midi a été définitivement adoptée par le conseil communal saint-gillois, jeudi passé. « On arrive au bout des opérations ! », analyse Patrick Debouverie, l’échevin libéral du Développement économique. « Il restera encore les permis à délivrer. » Il est grand temps que touche à sa fin la redynamisation du bas de Saint-Gilles, promise par la région il y a quinze ans de cela.

On se souviendra des très vives critiques, formulées par le comité de quartier, à l’encontre de plans d’expropriation jamais appliqués ou de propositions de rachat, scandaleusement basses, des biens appelés à être rasés, en vue de logements.

Consécutivement à la commission de concertation (présidée par Patrick Debouverie) du 27 novembre, le même comité de quartier a, à nouveau, lâché tout son fiel. « Tous les fonctionnaires se sont abstenus sur cette cinquième salve d’expropriations visant les habitants », prouvant par cela même « qu’à part les parties prenantes (commune, région et SA Bruxelles-Midi), plus personne ne cautionne ce plan. » Ses revendications ? Elles sont au nombre de cinq : rénover sans détruire, reloger tous les locataires, proposer un planning concret d’expropriation de maximum six mois, respecter la loi et mettre fin aux incertitudes pesant sur les habitants.

« Il est normal que Saint-Gilles et la région s’abstiennent en concertation », rectifie le mandataire. « Par contre, le conseil communal devait motiver sa délibération. » Pour ce qu’il en est des délais, la secrétaire d’État au Logement, Françoise Dupuis (PS), a chargé l’opérateur (la Srib, NDLR) de préparer le dossier de demande de permis. Le plan logement, lui, doit encore être publié. « On a toutes les garanties demandées, puisque les fonds du plan logement régional sont là aussi », a ajouté Patrick Debouverie. Lequel rappelle que, sur 470 logements au Midi, « on dépassera les 130 logements sociaux ».

Guy Bernard

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Le quartier du Midi en pleine confusion

- « Le Soir », 14 décembre 2007

Saint-Gilles. Les ultimes expropriations avalisées au cours d’une commission de concertation… surréaliste.

La commission de concertation relative à l’expropriation de 22 maisons dans le quartier du Midi a donné lieu à un vote étonnant : tous les votants se sont abstenus, y compris les représentants de Saint-Gilles et de la Région… demanderesses des expropriations ! La politique de la Région est désavouée par ses propres fonctionnaires ! » Ce commentaire émane du Comité du Quartier Midi qui tire à boulets rouges sur la politique régionale dans le quartier. Ce vote rarissime (qui n’a cependant qu’une valeur d’avis) n’a pas empêché le conseil communal de Saint-Gilles d’adopter hier soir les 22 expropriations réclamées par la Région.

Dans le sillage du TGV, la Région a décidé voici quinze ans de redynamiser le quartier du Midi par un ambitieux plan de développement. Pour encadrer l’opération et éviter les dérives spéculatives, elle créa une structure, Bruxelles-Midi, qui a procédé massivement aux expropriations (plus de 170). La mauvaise conjoncture retarda hélas les projets immobiliers et les expropriations se déroulèrent dans des conditions déplorables, avec des prix dérisoires et des délais anormalement longs.

Quinze ans plus tard, le quartier est meurtri. Le comité du Midi exige que les dernières expropriations se fassent correctement : à savoir l’arrêt des démolitions, le relogement automatique des locataires, l’engagement par la commune d’une procédure limitée à six mois et des indemnités justes pour les propriétaires.

Vote sanction ou désaveu ?

C’est dans ce contexte que la Région a lancé les dernières expropriations. Elles ont fait l’objet d’une concertation (c’est la procédure) puis d’une adoption par le conseil communal. La concertation a accouché d’un vote bizarre. Les délégués de la SDRB, de l’IBGE et des Monuments et sites se sont abstenus (c’est fréquent). La commune a fait de même. Rien d’anormal : lorsqu’elle est impliquée dans le projet, il est de tradition qu’elle s’abstienne. Plus incompréhensible par contre a été l’attitude de la Région. Erreur de vote ? Toujours est-il que ce résultat a quelque chose de surréaliste : voilà un projet soutenu par la Région et Saint-Gilles… qui ne recueille pas une seule voix favorable ! S’il ne s’agit pas d’un vote sanction (il n’y a pas eu de votes négatifs), c’est néanmoins un terrible désaveu.

Quid des dernières expropriations ? Celles (il y en avait quatre sur l’îlot C) décidées en juin dernier se sont déroulées en six mois, laps de temps correct. L’échevin compétent Patrick Debouverie (MR) est persuadé que la fin du tunnel est proche. Ces 22 expropriations concernent deux projets de logement. L’un de la SDRB (construction de 90 logements moyens) et l’autre de la SRIB (30 appartements sociaux). Tout sera fait pour mener en front la procédure d’expropriation et la délivrance des permis. « Personne n’a envie de faire traîner les choses, ajoute l’échevin. Il est temps que ce triste chapitre soit refermé. »

François Robert

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Beliris à la rescousse pour « gentrifier » Saint-Gilles ?

Le Plan Logement est censé construire des logements, via la SRIB, sur des terrains que la SA Bruxelles-Midi (et la Régie foncière de la Région) doivent lui remettre vides. Or, on le sait, l’incroyable lenteur des opérations engagées depuis le début des années ’90 au quartier Midi est en grande partie dû au sous-financement public de la SA Bruxelles-Midi. Dès lors, se pose la question des moyens dont disposent cette société et/ou la Région pour acquérir ou exproprier les biens…

Ce sont les accords de coopération entre l’Etat fédéral et la Région bruxelloise (Beliris) qui constituent une partie de la réponse. Début 2006, Beliris, sous la présidence de la ministre fédérale Laurette Onkelinx, a débloqué 5,9 millions d’euros pour le rachat des maisons de l’îlot A2 et leur démolition.

On peut s’étonner de ce que l’argent de Beliris soit utilisé à des expropriations et à la démolition d’habitat existant. L’avenant n°8 de l’accord de coopération motive ce financement par l’intérêt qui existe pour les autorités de modifier la sociologie de ce quartier : « La construction des premiers logements moyens dans ce quartier revêt une très grande importance en terme d’«allumette» au démarrage d’un processus de dynamisation d’un quartier important autour de la plus grande gare du pays. Le projet global de Bruxelles-Midi prévoit la construction de 90 000 m2 de bureaux avec quelques commerces et hôtels. Le maintien d’une raisonnable mixité gage d’une image plus équilibrée de Bruxelles, exige que le logement et en particulier, le logement moyen ne soit pas oublié. Malheureusement les conditions sociologiques actuelles du quartier et le prix encore élevé du foncier rendent difficile, voire impossible, la réalisation d’un projet de logement sans un subside qui ne peut provenir que du secteur public. Ce subside sera récupéré sur un long terme par une amélioration de l’assiette fiscale des habitants qui seront attirés par le quartier rénové ainsi que des entreprises commerciales et de services qui accompagnent en général ces nouvelles migrations. »

• Où est l’argent de Beliris ?

Au-delà de l’étrangeté de ce choix (la finalité première de Beliris est de financer la construction d’infrastructures à impact supra-local…), on se demande surtout aujourd’hui où est passé cet argent? S’il a été engagé au début de 2006, pourquoi les habitants de l’îlot A2 n’ont-ils pas encore été indemnisés ou expropriés? Pourquoi avoir laissé expirer le plan de 1996 et en prendre un nouveau aujourd’hui?

Une chose est certaine: si cette somme est aujourd’hui encore dans l’escarcelle du fédéral, la Région de Bruxelles-Capitale a du souci à se faire. Quelles garanties a-t-elle de voir cette somme reconduite en 2008, par le futur gouvernement fédéral? Si c’est le cas, le Plan Logement n’est pas prêt de recevoir de la Région les terrains expropriés et vides.

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Le Midi inquiet des problèmes de relogement posés par le terminal du train à grande vitesse

DANIEL COUVREUR – LE SOIR – 30.01.1992

Premiers expropriés en gare du TGV

Le TGV va déménager 450 familles. La Région promet de les reloger mais où? Les premiers pensionnés feront bientôt leurs valises, au Midi.

La semaine dernière, Charles Picqué mettait «Bruxelles-Midi» sur ses rails, une société d’économie mixte dont la Région bruxelloise sera la locomotive et l’actionnaire majoritaire aux côtés du Crédit communal, de la SNCB, de la Stib, de Projenor et de la SRIB.

Destination? La société va étudier, définir, élaborer et réaliser le projet d’aménagement des abords du terminal ferroviaire du train à grande vitesse. Mais «Bruxelles-Midi» a également pour mission de reloger les habitants, les entreprises et les commerces à exproprier.

La Région s’est engagée à informer au mieux les personnes à déplacer, tout en leur assurant un accompagnement social individualisé.

UNE TRENTAINE DE FAMILLES PAS DU TOUT RASSURÉES

Une antenne d’information fonctionne déjà à Saint-Gilles, rue Émile Féron, dans les locaux de l’ASBL Cafa. Les visiteurs s’y rendent nombreux et inquiets. Leur principale préoccupation est de savoir si leur maison figure dans la zone rouge des expropriations. Et quand ils repartent, un beau plan des implantations TGV sous le bras, la plupart ne sont pas rassurés sur leur sort…

Le Cafa constitue des dossiers pour chacune des familles concernées. Les assistants sociaux étudient les possibilités de relogement dans le quartier et tentent de déterminer qui pourrait prioritairement bénéficier d’un logement social, à condition d’en trouver! Au Cafa, personne ne doute de la bonne volonté de la Région mais le temps presse.

Un premier arrêté d’expropriation vient d’être pris sur la zone contrôlée par la SNCB, entre la rue de France et la rue Bara. Il a été publié au «Moniteur». Heureusement, c’est l’îlot le moins peuplé. Environ 35 familles y habitent aujourd’hui. Une dizaine sont venues nous trouver. Nous avons examiné la composition des ménages, le niveau des revenus pour dégager des solutions de relogement. Mais à l’heure actuelle, nous n’avons rien de concret à leur proposer, sinon l’assurance qu’elles toucheront des indemnités de relocation.

Les responsables du Cafa et de la Région se rencontrent tous les quinze jours pour examiner l’avancement du projet urbanistique et la situation sur le terrain. La question du relogement est au centre des débats. Il ne sera pas simple de trouver des solutions.

Plus de 50 % de la population des îlots à exproprier est constituée de personnes âgées. Demander à ces pensionnés de quitter leur quartier, c’est courir le risque de les déraciner. Pour eux, l’arrivée du TGV est une catastrophe. Pour les commerçants grecs, espagnols et portugais aussi. Ils sont carrément furieux. Les plus fatalistes sont peut-être les maghrébins. La plupart s’attendaient tôt ou tard à voir leur quartier «revitalisé». Il y aura un travail d’encadrement social considérable à effectuer. Mais à l’heure actuelle, aucun moyen précis n’a encore été défini par la Région.

LA SNCB N’EST PAS PR ETE À PASSER À L’ACTION

Au cabinet de Charles Picqué, on juge qu’il est encore trop tôt pour s’alarmer. La SNCB n’a toujours pas communiqué de calendrier d’action depuis la publication du premier arrêté d’expropriation. Et l’exécutif bruxellois souhaite que les chemins de fer s’occupent d’abord du relogement des 35 familles avant d’entamer les procédures.

Le travail effectué par le Cafa dans l’îlot compris entre la rue de France et la rue Bara devrait être pris en charge par la SNCB, dit-on chez Charles Picqué. La SNCB est seul maître des opérations immobilières dans cette zone, exclue à sa demande du champ d’action de la société «Bruxelles-Midi». Dans les autres îlots, aucune expropriation n’aura lieu avant la fin de 1992 et d’ici là, nous aurons le temps de dégager des solutions pour le relogement.

Quoi qu’il en soit, l’expropriation des 35 familles remue le Midi. La capacité des autorités publiques à les reloger constituera un premier test de crédibilité pour la Région. Même si dans cette opération, c’est à la SNCB de montrer la bonne voie.

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Gare du Midi : La société mixte est sur rails

LE SOIR – Vendredi 24.01.1992

La société Bruxelles-Midi est née. On l’a enfantée au cabinet de Charles Picqué hier après-midi. C’est une société mixte qui regroupe la Région bruxelloise, le Crédit communal, la SRIB, la SNCB, la Stib et Projenor. Pour quoi faire? Il existe un schéma de développement directeur des abords de la gare du Midi. Voilà pour l’urbanisme. Mais encore fallait-il se doter d’un outil performant et investi d’un pouvoir contrôlé par les autorités publiques pour agir dans ce cadre. C’est la mission de Bruxelles-Midi. Son champ d’activité ne portera cependant pas sur l’assiette de la SNCB et sur l’îlot Côte d’Or, là, c’est la SNCB qui est maître. Dommage.

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Plan logement: où en est-on?

Nous reproduisons ci-dessous des extraits d’un article (notamment les passages concernant le quartier du Midi) publié fin 2006 par le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat, qui dresse un état contrasté de la réalisation du « Plan logement » de la Région bruxelloise. Vous pouvez télécharger l’article complet en cliquant ici.

• Le Plan pour l’Avenir du Logement :
5000 nouveaux logements publics en 5 ans

Avec le ’Plan pour l’Avenir du Logement’ le précédent gouvernement bruxellois a lancé un ambitieux projet de construction de 5.000 nouveaux logements publics en 5 ans : 3.500 logements sociaux et 1.500 logements moyens.

Petit retour en arrière

La première version du Plan a été élaborée sous les auspices de l’ancien secrétaire d’Etat Hutchinson et a fait l’option de partenariats publics-privés plutôt qu’un investissement en propre avec intervention de la Banque européenne d’Investissement. L’idée du plan est qu’un opérateur public met un terrain à disposition pour une période de trente ans au terme de laquelle il récupère le terrain et les logements qui y sont construits. Le partenaire privé y construit dans un délai de trois ans et cède le bien à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Dès la mise à disposition du terrain, le promoteur du projet perçoit une rente sur 27 ans le remboursant du capital investi, qui lui assure un rendement convenu.
Cette version du Plan a été présentée à la presse en décembre 2003. Il a fallu un an et demi pour trouver 4 communes et une société immobilière de service public prêtes à céder des terrains pour construire des logements publics, dans une phase pilote, dite première phase. En juillet 2004, le nouveau gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale approuve les premières expériences pilotes portées au nombre de six. L’ensemble de cette première phase prévoit la construction de 679 logements, dont 532 logements sociaux.

-Bruxelles à Neder-over-Heembeek, site du Craetbosch : 58 logements sociaux.
-Ixelles, chaussée de Boitsfort et avenue de la Forêt : 234 logements sociaux et 82
logements moyens
-Jette, avenues Stiénon et Rommelaere : 79 logements sociaux.
-Jette, rue Jules Lahaye : 65 logements de type moyen
-Molenbeek, Boulevard Mettewie : 56 logements sociaux, puis 58 logements1.
-Uccle, Moensberg : 105 logements sociaux

A cette époque (début juin 2004), il était annoncé que le montage juridique et financier était prêt et permettrait au gouvernement régional suivant (celui qui est en place actuellement, issu des élections de juin 2004) de produire du logement public à concurrence de 70% de logement social et de 30% de logements moyens (dont les loyers se situent à la hauteur des loyers maxima que les agences immobilières sociales peuvent payer aux propriétaires).

Le financement de l’opération est estimé à 540 millions d’Euro pour l’ensemble du plan. Il est prévu des engagements budgétaires de 180 millions d’Euro à inscrire aux budgets 2005, 2006 et 2007. La première tranche a été approuvée en décembre 2004 par le parlement.

Des marchés « de promotion »

Une autre grande nouveauté du Plan Logement, par rapport aux dossiers ‘’classiques’’ de la SLRB2, c’est la préférence accordée aux marchés de promotion. Il n’y a en effet qu’un seul appel d’offres par projet, qui réunit auteur de projet (le bureau d’architecture), entreprise de construction et maintenance des bâtiments sur 27 ans. L’entreprise soumissionnaire (consortium reprenant les différentes prestations : missions d’architecture, sécurité chantier, construction, maintenance du bâtiment pendant 27 ans) engage ainsi sa responsabilité sur un long terme, ce qui laisse supposer que la construction sera de qualité.
Pour rappel, dans les dossiers classiques engagés par les sociétés de logements sociaux, la procédure est plus longue. Il y a désignation d’un bureau d’architecture, après consultations, élaboration par celui-ci du cahier des charges, appel d’offres pour le choix de la société de construction. Ces étapes sont soumises à l’approbation de la tutelle (SLRB). La société effectue des décaissements réguliers vers l’entreprise de construction au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La responsabilité de l’entreprise de construction est décennale. Des constructions bâclées, dans les années soixante et septante, engendrent aujourd’hui de lourds travaux d’entretien. Ce constat a sans doute poussé les initiateurs du Plan Logement à s’assurer que les entreprises sélectionnées garantissent les bâtiments construits pendant 27 ans.

Le rôle de la SLRB

Son rôle semble relégué à celui de faire-valoir d’une politique et de pratiques mises en place à un autre niveau. Elle apparaît comme non-associée au processus global, et intervient seulement lors de la décision finale, pour approbation (ou non) des projets introduits. On a l’impression qu’elle reste extérieure au projet global, l’ensemble du dispositif étant commandé directement par le cabinet de la Secrétaire d’Etat au Logement. On peut d’ailleurs se demander pourquoi la SLRB elle-même ne mobilise pas certains des terrains qu’elle possède dans son patrimoine ou pourquoi elle n’impose pas aux SISP (sociétés immobilières de service public) de mettre à disposition des terrains.

Les terrains des communes

Jusqu’ici, les communes sont intervenues plus que timidement. Elles possèdent pourtant 166 hectares de terrains constructibles. De quoi héberger quantité de projets de différentes tailles. Le tableau ci-dessous montre bien que l’appel aux communes n’a pas été couronné du succès qu’on aurait pu escompter étant donné leurs réserves foncières.

Les appels d’offre pour les projets

Les appels d’offre ont été lancés au mois de juillet 2005, pendant les congés du bâtiment. Aucune publicité particulière n’en a été faite, ni une information spécifique lancée dans les instituts d’architecture par exemple.

Les équipes qui ont planché sur les cahiers des charges ont dû travailler rapidement, en deux mois, sur des dossiers de base inexistants (les études de sol font défaut, par exemple, alors que certains terrains sont constitués de remblai).

Les résultats

Les résultats des appels d’offre de la première phase ont été mauvais. Deux entreprises seulement ont rentré des projets, ‘’Dewael’’ et ‘’Thomas et Piron’’.

Vu les cotations extrêmement basses recueillies par la plupart des projets, le conseil d’administration de la SLRB a décidé ‘’de renoncer à attribuer le marché’’ de trois projets. En outre, les prix proposés par les entreprises dépassent largement les budgets prévus dans les appels d’offres (jusqu’à 140% du prix de référence) et pour les services d’entretien (jusqu’à 194%), les sousmissionaires ayant probablement cherché à couvrir les risques liés à l’entretien des bâtiments pendant 27 ans. En outre, le caractère même du marché de promotion qui associe l’auteur de projet et l’entreprise de construction, pose question quant au rôle généralement dévolu à l’auteur de projet : celui de défendre au mieux les intérêts du maître d’ouvrage vis-à-vis de l’entreprise de construction. Il est certain que la qualité des premiers projets en a pâti.

Situation de la première phase fin 2006

Seuls deux avis de commissions de concertation avaient été publiés, à Uccle (Moensberg) et à Jette (rue Jules Lahaye). Les avis étaient favorables mais assortis de nombreuses conditions. L’enquête publique pour le projet du « Craetbosch » a démarré le 11 novembre 2006. L’avis de la Commission de concertation est attendu pour le 19 décembre. Le projet permettra d’atteindre une bonne intégration des logements sur le site et un niveau élevé de performance énergétique. Deux projets en sont au stade préalable à l’enquête publique : Molenbeek (Scheutbos) et Jette (rue Stiénon). A Ixelles, après que les candidats du premier appel d’offres ont été « recalés », un second appel d’offres a été lancé. Les résultats furent tout aussi décevants. La SLRB a décidé de passer à la négociation pour l’attribution du marché. Fin 2006, ces négociations étaient toujours en cours.

Les enseignements de la première phase

Fin 2006, soit trois ans après le démarrage du Plan, aucun projet n’avait commencé à sortir de terre. Les retards se situent à plusieurs niveaux : appel d’offres et attribution du marché, mais aussi enquêtes publiques. La commission de concertation d’Uccle a remis un avis favorable assorti de nombreuses conditions qui portent principalement sur les gabarits. Le projet devra être revu et corrigé de façon substantielle pour qu’il respecte le PPAS3, faute de quoi il prêtera le flanc à des recours juridiques. Même scénario à Jette. Les rumeurs de refus du projet allant bon train, l’examen du dossier a été reporté de deux mois par la commission, probablement à la demande du gouvernement bruxellois, histoire de sauver le projet par un dernier round de négociations. Le 17 novembre, la commission rendait un avis favorable, assorti, lui aussi, de nombreuses conditions. Les atermoiements de la phase « pilote » serviront-ils d’enseignement pour la suite ?

Seconde phase

Dans la seconde phase du Plan, qui a été lancée au début de l’été 2006, la « tactique » a quelque peu changé. En ce qui concerne la procédure d’appel d’offre, on a gardé le principe de l’appel de promotion, malgré les critiques mises à jour par les résultats de la première phase. Par contre, le marché d’entretien qui était à l’origine d’une partie importante des surcoûts, est devenu facultatif. Il est dorénavant considéré à part dans l’évaluation de chaque offre. La « maîtrise » du foncier reste problématique sur un territoire où la Région, qui est à l’initiative du Plan, possède un peu plus de 6% du total des réserves foncières publiques constructibles (voir tableau supra). Dans la seconde phase, la Région mise sur les terrains mis à disposition par les sociétés de logement social (SISP) d’une part et sur des terrains de diverses institutions publiques bruxelloises, parmi lesquels des terrains expropriés dans le cadre de la « revitalisation » (sic) du quartier du Midi et des logements à l’état de ruine, expropriés par la régie foncière régionale.

Le « Foyer laekenois » prend à sa charge une bonne part du volet SISP. Le plan permettra de financer un projet antérieur d’extension de plusieurs blocs de logements sociaux dans le cadre d’un vaste programme de rénovation du site de la Cité modèle.

La société du logement de la région de Bruxelles-Capitale (SLRB) sera maître-d’ouvrage pour les terrains mis à disposition par les sociétés de logement social. Le gouvernement a décidé d’introduire un second maître-d’ouvrage. Il s’agit de la société régionale d’investissement bruxelloise (SRIB), une institution publique régionale spécialisée dans l’aide économique aux entreprises. Bien qu’elle n’ait pas d’expérience en matière de gestion de projets immobiliers, sa présence est censée accélérer la réalisation du plan logement. Elle devra créer rapidement une structure et acquérir l’expertise nécessaire à cette fin si elle veut remplir son objectif. D’autres institutions publiques régionales ont davantage d’expérience en la matière, comme la société de développement régional bruxelloise. Pourquoi n’assureront-elles pas ce rôle ? Parmi les projets que la s.r.i.b. aura sous sa coupe, deux projets méritent qu’on s’y attarde. Le premier concerne la construction d’environ 80 logements dans les îlots du quartier du Midi, qui ont fait l’objet d’un arrêté d’expropriation en vue de leur « revitalisation ». Le quartier a traversé de longues années d’abandon de la part des pouvoirs publics. Rien d’étonnant qu’un jour ou l’autre il faille le « revitaliser ». Quant à savoir si la revitalisation doit passer par l’expropriation pure et simple des habitants en vue de la démolition de quatre îlots entiers et de la construction de tours de bureaux et de nouveaux logements, c’est une autre question. Il faut préciser que le premier plan d’expropriation a été adopté il y a plus de dix ans et qu’un seul et unique bâtiment est sorti de terre à ce jour. Néanmoins, la s.r.i.b. semble être l’acteur indiqué dans ce cas. Parmi ses partenaires, on compte en effet la s.a. Bruxelles-Midi, société anonyme de droit public chargée de la fameuse revitalisation du quartier. La s.r.i.b. y a investi plus de 270.000 euros. Si l’une et l’autre sont comme cul et chemise, le problème de la maîtrise foncière, qui a émaillé la première phase des atermoiements qu’on sait, ne se posera pas ici. Le projet dit « rue des Polders » est un peu du même acabit. La rue des Polders fut expropriée pour la construction d’une bretelle autoroutière qui devait relier le ring bruxellois, à quelques centaines de mètres de là. La bretelle n’a jamais été construite, mais une partie des maisons a bel et bien été expropriée. Elles sont actuellement en ruine. Le projet prévoit la démolition et la reconstruction des habitations en ruine et l’expropriation d’une série d’habitations toujours occupées pour un total de 60, nouveaux logements. Libre à nous de conclure que, du point de vue de l’effet des politiques publiques, il s’agit d’opérations quasi blanches en terme d’accroissement de l’offre immobilière, un des principaux objectifs du plan logement. Donc un échec. Cela nous paraît vrai tant du point de vue du coût financier (le coût de l’expropriation des maisons et leur reconstruction onéreuse) que du point de vue humain, (comment chiffrer les dégâts non-financiers de l’expropriation sur l’habitant) (1).

Conclusions

On comprend la volonté des décideurs politiques de vouloir agir rapidement, en liant conception, construction et prise en compte des frais de maintenance. C’est la raison pour laquelle il a été fait appel à des marchés dits ‘’de promotion’’, qui englobent ces différentes missions en une seule. Mais rapidité n’est pas précipitation. Des erreurs de rodage ont été commises. Certaines d’entre elles ont été rectifiées. A la vue des derniers projets, il semble que l’effort porte aussi sur les qualités architecturales et urbanistiques. Seul l’avenir pourra dire si le cap sera maintenu. Une inquiétude persiste toutefois. La volonté de seconder la SLRB par l’introduction d’un second maître-d’ouvrage est légitime si l’opération vise à rattraper le retard de la première phase. Mais on prendra la liberté d’attendre la fin de la seconde phase pour juger de la pertinence de ce choix. Enfin, la fin justifie-t-elle les moyens ? Le crédit des pouvoirs publics à gérer la ville intelligemment ne s’écorne-t-il pas quand ils s’engagent dans des projets immobiliers d’expropriation/reconstruction qui chamboulent de fond en comble des structures spatiales et sociales locales ? Enfin, il y a un aspect dont nous n’avons pas parlé. Par son impact, le Plan doit permettre d’augmenter l’offre de logements de façon substantielle pour lutter contre la crise du logement qui touche principalement les ménages les plus démunis. A notre connaissance aucun système d’évaluation n’a été conçu pour évaluer l’impact du Plan à ce sujet. Remettons les choses à leur place : pour améliorer les perspectives de logement de la moitié des bruxellois, il faudra miser sur un refinancement structurel du logement social et une augmentation substantielle de sa part de marché. Ce repositionnement économique ne sera significatif que si son taux de croissance dépasse le taux de croissance du secteur du logement privé.

(1) La s.a. Bruxelles-Midi était censée financer les opérations de reconstruction grâce à la vente de terrains au secteur privé. Dans un scénario idéal, elle aurait pu financer sur cette base la reconstruction de logements, en augmentant leur densité, de façon à maintenir la population de départ, voire l’augmenter, et attirer des investisseurs privés qui auraient rapporté emplois et recettes régionales et communales via le précompte immobilier et les taxes sur les bureaux. Malheureusement la s.a. Bruxelles-Midi est sous-financée et régulièrement sous perfusion publique. Du rêve à la réalité il n’y a qu’un pas, qui peut tourner au cauchemar: dix ans après la signature du premier arrêté d’expropriation, le quartier ressemble à un champ de bataille, avec quelques irréductibles gaulois deci, delà. Fin 2006, une seule tour de bureaux s’élevait fièrement dans le ciel. Il aura fallu quatre ans pour la remplir à 80%… Qui plus est, certaines surfaces ont été mises en location sur les marchés internationaux et ont trouvé preneurs en… Belgique, dans le chef d’institutions publiques comme la SNCB, qui ne paient pas de précompte immobilier. Cherchez l’erreur… Toute ressemblance avec des faits réels ayant déjà eu lieu à Bruxelles serait purement fortuite…

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Bruxelles-Midi

Version « internationale » du nom de la gare du Midi et, par extension, de la « vitrine internationale » que les quartiers de ses abords sont sensés devenir, particulièrement depuis l’arrivée du TGV.

C’est aussi le nom en abrégé que s’est donné la « Société d’aménagement urbain du quartier de la gare du Midi » mise en place en 1992 par la Région de Bruxelles-Capitale et dont celle-ci est l’actionnaire majoritaire aux côtés de la STIB, la SRIB, la SNCB et Dexia (au début, c’est la société française Projenor qui était l’actionnaire privé de la SA, avant de se retirer du projet).

Cette société mixte dirigée et administrée notamment par des hauts fonctionnaires de l’administration régionale de l’Aménagement du Territoire (c’est-à-dire celle qui octroie notamment les permis d’urbanisme nécessaires à la SA) et de la Commune de Saint-Gilles.

Bruxelles-Midi est chargée depuis 1995 « d’une mission de service public dans le cadre d’un contrat de concession ». Il s’agit de lutter contre la spéculation, de développer des projets immobiliers en partenariats public-privé, d’acquérir, d’ »assainir » et de « mettre-en-valeur » les terrains du PPAS « Fonsny 1″, d’en exproprier les propriétaires, d’effectuer l’accompagnement social et l’aide au relogement des habitants.

Autant de missions qu’elle mène non sans difficultés. Il faut dire que, ses finances dépendant de l’avancement du projet et de l’état du marché immobilier, elle n’a jamais réuni les moyens suffisants pour assumer ces missions. Elle ne compte que 2 employés.

Ses problèmes financiers étant même devenus tellement alarmants que la Commune de Saint-Gilles a fini par s’engager, dans le cadre d’une convention, à alimenter la trésorerie de Bruxelles-Midi par le versement, au fur et à mesure, des charges d’urbanismes perçues sur la construction de projets de bureaux.

Par ailleurs, le Ministre-Président Charles Picqué a négocié avec la Ministre fédérale Laurette Onkelinkx (PS) une aide de 5 millions d’euros à la SA Bruxelles-Midi, dans le cadre des derniers accords de coopération Beliris. Cette somme est sensée être utilisée aux expropriations de l’îlot A.

Lorsque la SA Bruxelles-Midi achète une maison, c’est la Régie foncière régionale qui en devient propriétaire.

Dans le quartier, on reconnaît les maisons appartenant à Bruxelles-Midi par ce signe distinctif: elles sont souvent vidées de leurs occupants, restent murées pendant de longues années, ou font encore l’objet de démolitions le plus souvent partielles, c’est-à-dire qu’elles deviennent de véritables ruines trônant au milieu des îlots.

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