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L’escalade incontrôlée de l’immobilier compromet les plans de rénovation du quartier TGV

DANIEL COUVREUR – LE SOIR – Lundi 4.05.1992

L’escalade incontrôlée de l’immobilier compromet les plans de rénovation du quartier TGV

Spéculation à grande vitesse en gare du Midi

La spéculation mène un train d’enfer au Midi et la rénovation du quartier TGV risque le déraillement. La Région met les promoteurs en garde.

Au printemps 89, Charles Picqué se prononçait clairement en faveur de l’arrivée du TGV à Bruxelles et marquait sa préférence pour l’arrêt en gare du Midi. Un projet de réurbanisation du quartier réalisé par Stratec venait étayer les intentions de la Région, qui s’opposait définitivement à l’alternative du terminal Nord avancée par certains responsables de la SNCB.

Depuis ce moment, les prix de l’immobilier flambent au Midi. Des maisons ne trouvaient pas d’acquéreur pour 2,5 million. Elles s’envolent aujourd’hui trois ou quatre fois plus cher. Certaines transactions montent même beaucoup plus haut. En janvier 91, un promoteur n’a pas hésité à proposer 16 millions pour un immeuble de 200 mètres carrés vendu 2 millions quelques mois plus tôt!

Qui bâtit ces ponts d’or? Le consortium immobilier Espace Midi figure au premier rang des nouveaux propriétaires du quartier. Espace Midi rassemble cinq majors belges du secteur de la construction: CFE, Maurice Delens, la Compagnie immobilière de Belgique, les entreprises Van Rymenant et la Société belge des bétons. Espace Midi possède déjà une vingtaine d’immeubles du côté de l’avenue Fonsny, sur le territoire de Saint-Gilles. Mais selon notre confrère «The Bulletin», Espace Midi en détient bien davantage, à travers l’action de sociétés-écrans et de prête-noms. Ces pratiques permettraient de faire grimper les prix encore plus vite…

Chez Charles Picqué, on voit grossir dangereusement les coûts des projets de rénovation. Le directeur de cabinet adjoint, Jacques Van Grimbergen, met les promoteurs en garde.

– Il semblerait qu’un groupe d’agents immobiliers fasse mousser le foncier autour du futur terminal du TGV. Si cela devait se vérifier, on risque un blocage total de la rénovation. La Région ne peut pas travailler sur base d’imputations financières de l’ordre de 10 ou 12.000 F le mètre carré. À ces tarifs-là, aucun pouvoir public ne pourra développer un urbanisme cohérent dans le quartier du Midi.

Pourtant, la Région aimerait conclure un plan d’expropriation avant l’été. Les dossiers sont à l’étude à la commune de Saint-Gilles, en vue d’une adoption provisoire au mois de juin. Cinq îlots sont visés, entre l’avenue Fonsny et la rue de Mérode. Une zone où les entreprises Louis Dewaele (contrôlées par la Compagnie immobilière de Belgique) ont acquis, par exemple, une trentaine de maisons. Et des rues où s’activent également les investisseurs suédois de Nordic Construction…

– Les spéculateurs éventuels doivent se rendre compte que l’équilibre de nos projets est très «scherp», ajoute Jacques Van Grimbergen. Nous voulons assurer le réaménagement des espaces publics et reloger les gens expropriés, tout en développant un habitat accessible aux Bruxellois moyens. Pour financer tout cela, nous devrons réaliser des opérations plus rentables par la création d’un certain volume de bureaux et de commerces. Mais nous n’irons pas au-delà de certaines limites.

En dehors de cet avertissement verbal, la Région bruxelloise est pourtant incapable de mettre fin aux marchandages en cours. La législation belge favorise la spéculation autour de l’arrivée du TGV, en ne prévoyant pas le recours aux périmètres d’expropriation. À l’autre bout de la ligne, en France, les autorités ont eu la prudence de définir des zones de préemption autour des gares TGV. Toute personne désireuse de vendre un immeuble inscrit dans ces périmètres est contrainte de le proposer en priorité aux pouvoirs publics. Ce principe court-circuite les spéculateurs. À Bruxelles, rien ne les empêche, au contraire, de faire monter la tension.


Piocher l’avenir dans le quartier du TGV à la gare du Midi

GUY BERNARD,DANIEL COUVREUR ET MICHELLE LAMENSCH – LE SOIR – Mercredi 21.9.1994

Charles Picqué est entré dans l’histoire bruxelloise pour avoir ravalé l’image de sa commune. La rénovation urbaine, c’est lui. Avant son accession à l’hôtel de ville de Saint-Gilles, personne n’avait tenté d’en essuyer les plâtres.
Mais rien n’est jamais acquis. Le ministre-président-bourgmestre en fait aujourd’hui la douloureuse expérience. La commune rêvait de moderniser ses bas-quartiers d’un coup de baguette à grande vitesse. L’effet TGV devait redynamiser les abords de la gare du Midi au bâti déficient. Des grands projets hygiénistes de réurbanisation allaient redorer les environs de l’avenue Fonsny… Le rêve n’est pas devenu réalité.

La perspective de la manoeuvre immobilière a aiguisé les appétits. Des promoteurs ont reniflé le festin de plus-values. Des maisons qui se négociaient pour deux briques se sont envolées à 16 millions. Les entreprises Dewaele, les Suédois de Nordic Construction, les majors belges CFE, Maurice Delens, Van Rymenant, la Compagnie immobilière de Belgique, la Société belge des bétons se sont rués au Midi. Le TGV a fait mousser le foncier et les pouvoirs publics ont été impuissants à maîtriser les marchandages en cours.

L’angoisse s’est insinuée dans le bas de Saint-Gilles. Le syndrome des expulsions du quartier Nord rôdait. Près de 200 petites entreprises et 450 familles se sentaient menacées de déménagement. Fin 1992, une quarantaine d’immeubles de l’avenue Fonsny étaient déjà partiellement ou totalement déserts. Rue de Mérode, une trentaine d’autres cédaient à l’abandon. Plus de 50 % de la population des îlots concernés par les rumeurs d’expropriation était constituée de personnes âgées. Ces pensionnés tremblaient à l’idée d’un déracinement. Dans leur esprit, le grand chambardement du TGV se transformait en petite mort. Écolo hurlait à la catastrophe sociale, tandis que la Région mettait sur pied la société d’économie mixte Bruxelles-Midi pour tenter de calmer la spéculation.

L’IMMOBILIER EN VEILLEUSE

Pendant deux ans, Bruxelles-Midi va étudier l’avenir du quartier, négocier des charges d’urbanisme et des compensations logements auprès des promoteurs, réfléchir aux aménagements urbains et à la circulation. Une structure d’accueil et d’information des habitants sera mise en place. Les compensations et les taxes sur les bureaux devaient générer 200 millions pour créer des logements sociaux. En échange, des espaces de bureaux supplémentaires et non conformes au schéma directeur de la Région seraient accordés aux promoteurs.

Le crash international de l’immobilier, le tassement des valeurs bruxelloises et les retards de la SNCB dans le projet TGV viendront déstabiliser Bruxelles-Midi. Début 94, la société est mise en veilleuse. Aujourd’hui, tous les plans d’aménagement sont gelés pour cause de stagflation foncière et d’enquête publique du plan régional de développement (PRD). Charles Picqué espère la reprise et attend l’approbation du PRD pour fixer l’avenir du quartier du Midi. Ce répit doit permettre à la population d’exprimer clairement son point de vue sur le futur de la zone TGV.

Le seul projet dont le plan particulier d’aménagement a déjà été approuvé concerne l’îlot de la rue de Russie, où un promoteur développe un vaste projet de bureaux. Le dossier en est au stade de la demande de permis d’environnement. Seule l’expropriation d’un vieil hôtel de passe fait encore obstacle au chantier. Pourtant, l’immense terrain vague qui entoure cette maison close effraye les riverains. La crainte de voir tout le quartier basculer dans la jachère s’enracine…

Charles Picqué est conscient que l’échec de la rénovation au Midi pourrait compromettre dix ans d’efforts urbains à Saint-Gilles. Il avoue que les précédentes opérations de revitalisation ont tracé un véritable «cordon sanitaire» autour du quartier. Avant de laisser parler les pioches, il veut être certain de l’aboutissement des projets et de la volonté d’engagement des investisseurs privés. C’est le plus important programme d’aménagement jamais entrepris à Saint-Gilles. Ça passe ou ça casse et c’est l’enjeu majeur de la prochaine législature.

Dans sept ou huit ans, si le Midi se donne une nouvelle façade positive, la commune aura gagné à la fois des habitants et des taxes. Le quartier TGV peut contribuer au redressement humain et financier de Saint-Gilles, à condition d’en maîtriser l’évolution.

[Extrait du dossier originellement titré : Les urnes Saint-Gilloises brunes de honte. L’effet Picqué fera-t-il oublier les affaires socialistes? Quel sera le score de l’extrême droite? La démocratie est en question à Saint-Gilles.]


Quartier Midi : « J’arrive plus à dormir »

Communiqué de presse du Comité de quartier, 21 août 2006.

Alors que la Région de Bruxelles-Capitale n’a plus que jusque fin octobre 2006 pour mener à bien un plan d’expropriation concocté il y a 10 ans par la Commune de Saint-Gilles dans le quartier du Midi, les habitants, propriétaires et commerçants du quartier sont aujourd’hui menacés par la démolition des maisons mitoyennes aux leurs.
Le Comité du quartier Midi rappelle à la Commune et à la Région que des habitants, propriétaires et commerçants — qu’elle n’a toujours pas expropriés — sont encore présents dans les îlots! Le respect minimal que les autorités communales et régionales doivent à leurs administrés consisterait à leur garantir sécurité et tranquilité. C’est en ce sens que le Comité du quartier Midi demande que les démolitions soient arrêtées immédiatement et ne s’effectuent ensuite que bloc par bloc, c’est-à-dire quand il n’y aura plus d’occupants présents dans les îlots.

Le plan d’expropriation établi en 1995 par la Commune de Saint-Gilles et approuvé en 1996 par la Région de Bruxelles-Capitale, est mené « pour cause d’utilité publique » et en « extrême urgence ». Mais il consiste à implanter de grandes surfaces de bureaux dans 4 îlots auparavant principalement destinés à l’habitat. Et en plus de 10 ans, les pouvoirs publics ne se sont jamais donné les moyens de le réaliser. D’où l’état désastreux du quartier et les nombreux dommages subis quotidiennement par ses habitants.

4 îlots sont concernés dans lesquels il reste à ce jour une petite trentaine de propriétaires, ainsi que des locataires et des commerces.

L’annonce par le Ministre-Président du lancement des expropriations dans le quartier Midi semblait présager que la Région assumerait désormais ses responsabilités vis-à-vis des habitants. Mais, alors que Charles Picqué n’a procédé qu’à trois expropriations à ce jour, les destructions sporadiques se poursuivent. Portant atteinte à la sécurité, à la tranquilité et à l’hygiène de vie (invasions de rats, dégâts des eaux, etc.) des personnes habitant ou travaillant encore dans les îlots. Et également à la solidité et à la qualité des maisons qui n’ont jamais été acquises par la Région ni par la SA Bruxelles-Midi— et donc à la valeur de remplacement qui sera ensuite accordée à leurs propriétaires lors de l’expropriation judiciaire.

Depuis ces dernières semaines, plusieurs maisons acquises par la société régionale SA Bruxelles-Midi sont abattues rue de Hollande (îlot C), sans la moindre information préalable des riverains réveillés par le fracas des murs qui s’écroulent.

Des opérations similaires risquent de démarrer ce lundi 21 août à la rue de Russie (îlot D), sous la responsabilité de la société privée Espace Midi cette fois, qui affirme répondre à une demande de la Commune de Saint-Gilles. Interrogés, les ouvriers ignoraient l’existence de maisons habitées mitoyennes.

Espace Midi (société constituée par les groupes Betonimmo/Besix, Van Rymenant/Soficom, Louis De Waele/Immobel – CIB, CFE) affirme agir pour que les maisons ne soient pas squattées. Rappelons toutefois qu’Espace Midi a délogé les locataires de ces maisons il y a un an, également « à la demande de la Commune », les laissant vides et le plus souvent portes et fenêtres ouvertes à tous vents (seuls des petits cadenas ont été apposés aux portes et ils sont étrangement régulièrement ouverts), comme s’il s’agissait de favoriser l’intrusion à l’intérieur de l’îlot et les dégâts de la pluie.

Par ailleurs, rappelons qu’à l’îlot A (Fonsny-Mérode-Norvège-Claes-Suède), les habitants vivent dans des conditions intolérables, devant subir depuis des mois un chantier de bureaux mené sans considération de leur présence.

La SA Bruxelles-Midi s’était engagée à ce que les « travaux [soient] menés dans le respect des habitants » et à informer les habitants et leurs représentants. Aucune information envers les riverains n’a pourtant été effectuée ni par Bruxelles-Midi, ni par la Commune, qui semblent considérer que le quartier est vide.

Le Comité du Quartier Midi proteste énergiquement contre ces procédés visant à décourager les habitants, que la Région et la Commune n’ont pas l’intention de reloger, et à dévaluer les maisons que les pouvoirs publics n’ont jamais su racheter jusqu’à présent.
Le Comité demande l’arrêt des destructions sporadiques tant que le quartier est habité, conformément au point 1 de son cahier de doléances qu’il a remis en juillet 2005 à la Commune de Saint-Gilles, au gouvernement régional et à la SA Bruxelles-Midi :
« L’arrêt des délogements et des démolitions tant que des plannings clairs ne sont pas établis et que des permis de bâtir ne sont pas délivrés… », au motif que « La démolition inutile de maisons et la création de terrains vagues met en péril le logement de certains d’entre nous ainsi que la sécurité, l’hygiène de vie, l’environnement et la tranquillité des autres. Ces pratiques ont des incidences néfastes sur le cadre de vie des habitants et des riverains et sur la santé des commerces dans le quartier. »
Démolir des maisons bloc par bloc relève d’ailleurs du pur bon sens: à quoi servirait de « sécuriser » et de « protéger » des maisons encore habitées alors qu’il suffirait d’attendre quelques mois, puisqu’elles sont sensées être expropriées d’ici peu et ensuite vidées de leurs occupants?


Espace Midi

Comme le quartier Nord est devenu « l’Espace Nord », comme le quartier Léopold est devenu « l’Espace Léopold » (et on pourrait en citer bien d’autres), le quartier du Midi est voué par les promoteurs à devenir « l’Espace Midi ».

Espace Midi, c’est donc le nom de la société immobilière la plus connue dans le quartier. Elle y est présente depuis les premières heures de la spéculation liée à l’annonce de l’arrivée du TGV, et y possède de nombreuses maisons et terrains.

Depuis la mise-en-place de la SA Bruxelles-Midi, Espace Midi (ses actionnaires en tout cas) semble bénéficier d’une sorte de monopole sur les attributions de marchés dans le quartier. La SA Bruxelles-Midi est sensée attribuer ces marchés à la société qui lui aura fait l’offre la plus intéressante. Ilot après îlot, c’est toujours la SA Espace Midi, ou des associations momentanées auxquelles elle prend part ou encore certains de ses actionnaires, qui est désignée pour réaliser les projets de bureaux dans le cadre de la « cohérence » et de « l’harmonie » prévues par le PPAS « Fonsny 1 ». Récemment encore, la SA Bruxelles a désigné la société CFE, actionnaire d’Espace Midi, comme acquéreur de l’îlot C avec la société Atenor.

La SA Espace Midi est née en 1991, au moment où se préparait le PPAS Fonsny 1 pour le quartier Midi. Elle est l’émanation de la SA Bourgeois & Co, du nom d’un petit spéculateur actif dans le quartier depuis les années ’80. Espace Midi compte parmi ses actionnaires les sociétés Betonimmo (groupe Besix), Van Rymenant (groupe Soficom), Louis De Waele (groupe Immobel – Compagnie Immobilière de Belgique), ainsi que le groupe CFE

D’autres filiales de Soficom, comme Eurobalken ou Sofifon, sont également actives dans le quartier. Soficom est également présente dans de nombreux projets immobiliers à Bruxelles, via des sociétés comme la Société Espace Léopold, Olympiades Brussels Hotel, ainsi que des sociétés bien connues dans le domaine de la construction comme Maurice Delens, Van Rymenant, également actives au Midi… Soficom dépend du groupe français de génie civil Eiffage, sixième « major européen de la construction », situé dans la constellation du groupe Suez, lequel est aussi l’actionnaire principal d’Immobel – CIB.

Notons également que les mêmes acteurs immobiliers présents dans Espace Midi se retrouvent dans un autre « partenariat public-privé » à Bruxelles: la société Espace Rolin, qui réalise un important projet dans la Commune d’Etterbeek, dont l’Echevin (PS) des Finances, Mr Isi Halberthal, est directeur à l’immobilière Immomills-Louis De Waele Development et administrateur de… la SA Espace Midi.

Signalons enfin que les principales autres sociétés spéculant ou ayant spéculé dans le quartier Midi, et émanant souvent des mêmes groupes qui constituent Espace Midi, sont: Brustar Fonsny, Fonsnim, Fonsny Midi, Immo Midi, Immobilière Fonsny…












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